從早期預測“白銀時代”到高喊要“活下去”，作為地產行業的“網紅”，萬科總能帶來各種各樣的話題，擾動從業者的神經。3月31日，萬科于線上召開2020年度業績說明會，“管理紅利時代”一詞貫穿始終。萬科董事會主席郁亮在業績會上表示，房地產行業已不能再依靠土地紅利、金融紅利去賺錢，未來的競爭會更加全面和激烈，出路只有一條，踏踏實實向制造業學習，通過勞動掙加工制造和服務的錢。
土地、金融紅利退去
今年的房企年報季，市場關注集中三大主題：融資“三道紅線”、“貸款集中度管理”、土地供應“雙集中”。如何做、怎么做，成為各大房企回應的主題。
在郁亮看來，去年下半年以來，從融資“三道紅線”，到“貸款集中度管理”，再到土地供應“雙集中”，都可以追溯到一個共同源頭——“房住不炒”。我國經濟發展已由高速增長轉向高質量發展階段，房地產行業也需要從規模速度到質量效益方向轉變，上述政策的出臺，也標志著房地產行業明確進入到了管理紅利時代。
郁亮稱，管理紅利時代是住房回歸居住屬性、房地產回歸實業屬性，已成為明確、清晰的趨勢。回歸實業屬性，意味著行業回報水平將逐漸向社會平均水平靠攏;意味著房地產行業將從開發為主，轉向開發與經營并重，開發越來越像耐用消費品，經營像服務業。企業不能再依靠囤積原材料、土地升值賺錢，也不能依靠加杠桿賺錢了。
“房地產行業未來的競爭會更加全面和激烈，出路只有一條，踏踏實實向制造業學習，通過勞動掙加工制造和服務的錢。”
一季度全部回“綠”
財報數據顯示，2020年萬科實現營業收入4191.1億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤415.2億元，同比分別增長13.9%和6.8%;開發經營業務實現合同銷售金額7041.5億元，同比增長11.6%。
但另一方面，2020年萬科房地產業務及相關業務毛利率為22.6%，較上年同期下降4.6個百分點，與去年中期相比毛利率繼續下降，低于行業均值。全面攤薄的凈資產收益率為18.5%，較2019年下降2.2個百分點。
對此，萬科方面解釋稱，毛利率下降主要是結算產品結構性原因，2019年上半年高點結算2016-2017年部分高溢價產品;同時，萬科表示地價占銷售比不斷上升，預期萬科短期利潤率仍呈下降趨勢，而長期相信利潤率將保持在行業平均水平。
從“三道紅線”指標來看，截至2020年末，萬科凈負債率為18.1%;現金短債比為1.8倍;期末剔除預收賬款的資產負債率為70.4%。按照“三道紅線”指標，萬科目前剔除預收款后的資產負債率稍微超標，屬于“黃檔”房企。
“因超出數值不大，萬科有信心在今年一季度就全部回歸綠檔。”萬科執行副總裁、財務負責人韓慧華介紹，2020年萬科持有貨幣現金1952億元，為一年內到期有息負債的2.4倍;凈負債率僅18.1%，保持了連續20年低于40%。
最近幾年，萬科一直被市場質疑過于保守，影響企業盈利水平。針對18%的凈負債率會不會太保守的問題，郁亮表示，萬科并不追求過低的負債率，40%的線是過去萬科相當長時間所堅守的，但是并不是過低。有時候出現下降，是萬科在等待機會，今年土地集中供應問題，要求企業資金有很大的彈性，如果沒有很大的彈性，面對土地集中供應會遇到很大的壓力。所以18%的凈負債率剛好是在等待市場變化的機會。“集團并不一定有意保持低的凈負債率，保持合理的凈負債率就可以了。”
貝殼研究院高級分析師潘浩表示，房地產行業集中度加速提升，政策環境與行業發展趨勢利好龍頭房企，對于多年以來“均好無短板”的萬科，在行業競爭規則已發生深刻改變的當下，發展制勝長項顯得尤為重要。
“放養”萬物云
自提出“城鄉建設與生活服務商”戰略定位后，萬科積極開拓除房產主業外的新賽道。但目前來看，萬科的多元化轉型還需要較長一段時間去推進。
2020年，在萬科的營業收入中，來自房地產開發及相關資產經營業務的營業收入為4004.5億元，占比95.5%;來自物業服務的營業收入為154.3億元，占比3.7%。除物業服務帶來的收入增長，萬科短時間內仍需依靠其房地產主業。
去年10月，“萬科物業發展股份有限公司”正式更名為“萬物云空間科技服務股份有限公司”(以下簡稱“萬物云”)，向空間科技服務商轉變，布局“社區空間服務”“商企空間服務”“城市空間服務”等業務板塊。2020年，萬物云實現營業收入182.04億元，同比增長27.36%;年末累計在管面積5.6億平方米，其中一半來自于萬科以外的項目。
發布會上，針對萬物云是否對標貝殼相關問題，郁亮直言，“萬物云和貝殼的共性，都是在定義自己所處的行業。貝殼已經定義了它所處的行業，萬物云也在定義自己所處的行業。我們這些做‘家長’的不能用分數來限定自己的‘孩子’的發展，現在的重點是發展業務的基礎，讓它健康發展，目前沒有太多指標要求”。
萬物云選擇“放養”，萬科對于房地產主業繼續發力。
經歷疫情洗禮，新房銷售市場的渠道問題成為焦點，打造平臺思維也成為各大房企的共識。頭部房企中，恒大推出了線上線下全渠道交易平臺——房車寶，萬科也推出了賣房平臺“易選房”。
據萬科董秘朱旭在會上透露，萬科的“易選房”App自上線以來總用戶數突破了1000萬，通過業務流程數字化，為客戶提供了VR數字沙盤、VR選車位、線上帶看、在線選房等，累計GMV(成交額)2680億元。
入股泰禾仍有難度
發布會接近尾聲，對于入股泰禾事項再次被提及。前后持續八個月時間，至今仍沒有明確說法。
按照萬科和泰禾去年7月簽署的《股份轉讓框架協議》，泰禾集團控股股東泰禾投資擬將其持有的公司19.9%股份轉讓給萬科旗下的海南萬益，轉讓價款合計為24.26億元，支付方式為現金支付，轉讓價格為每股4.9元。
但在股份轉讓框架協議中也設置了諸多先決條件：需要泰禾制定債務重組方案并與債權人達成一致，債務重組方案能支持泰禾恢復正常經營，能支持泰禾可持續經營，并且該債務重組方案的上述作用能得到泰禾投資和海南萬益的一致認可。
根據協議內容，若上述條件在2020年9月30日前未獲得滿足且未獲得萬科方豁免，則萬科有權單方面終止本協議。然而，2020年9月29日，泰禾方面稱，集團與萬科此前簽署的協議中部分條款尚未完全滿足，但萬科無意單方面終止協議。
在發布會上，萬科總裁、首席執行官祝九勝回應稱，幫忙泰禾但“不會給自己添亂”，能否入股泰禾有嚴格的前提條件，只有在達成全面債務重組方案的情況下才達到入股條件，目前進度距離入股泰禾還有相當大的難度。只有達到全面債務重組方案，萬科才會入股，解題的鑰匙還是在泰禾自身和債權人手上。
今年3月，萬科和泰禾合作的資產管理公司正式啟動。對此，祝九勝也表示，該公司是正在醞釀的操盤公司，而不是接盤公司，主要是受各方委托來干活，比如啟動、銷售項目，不承擔項目本身的債權、債務管理。泰禾的問題整體上來看，還需要很長的時間，但不排除對資源比較好的部分項目先行解套，來優先解決一部分問題，但具體方案還在商議過程中。
地產分析師嚴躍進表示，從回應內容可以看出，萬科目前仍有意入股泰禾，但又擔心被不穩定因素所拖累，態度方面曖昧，合作方面謹慎。雙方成立資產管理公司，也說明事情發展還在進行中，并未“僵化”停滯。
