收到上交所問詢函兩周后，宋都股份選擇將自己的苦水一股腦兒倒出。
于是7月那場備受關注的退地風波有了更多的細節補充，猜疑不斷的合作方也揭開了神秘的面紗，甚至出現了更多的劇情、更強的反轉……
8月10日晚間，宋都股份在回復了上交所的工作函中稱曾與祥生、寶龍達成短暫協議，其于杭州首批集中供地中競得的8號地塊與12號地塊，將分別與兩家公司聯合開發，但由于兩公司單方面違約，均選擇不再合作，給公司短期內的資金安排帶來巨大壓力，從而導致退地情況發生，損失了5000萬元的拿地保證金。
牽扯而出的寶龍與祥生隨后站上了風口浪尖，一時間，圍繞著退地風波的三家各執一詞。
究竟是誰的責任?又是誰在說謊?
宋都退地血虧5000萬
這場退地風波的源頭需要追溯到5月杭州首批集中供地。在那場為期兩天的鏖戰中，孤軍作戰的宋都股份發力拼搶，以上限價+若干自持比例拿下5宗地塊。
這場有些瘋狂的補倉代價是45.84億元，在房企拿地金額榜上排名第九，前面站著融創、華潤、濱江、龍湖等規模房企。
激情之后，平靜下來的宋都股份有些“吃不消”。
根據出讓條件，宋都股份需要在規定時間繳足本宗地塊出讓成交總價款的20%,并分別與杭州市規劃和自然資源局簽訂《出讓合同》。
由于無法按時補齊出讓金，拿地2個月后，宋都股份宣布放棄在杭州首輪集中供地中競得的一副地塊，杭州杭政儲出【2021】8號地塊(下稱“8號地塊”)。
《國際金融報》記者了解到，退地并非宋都股份本意，其曾爭取過交滯納金，以換取時間解決資金問題，但最終相關部門并未同意。
這場“投資失誤”，宋都股份稱系祥生與寶龍違約導致公司短期資金壓力較大，才決定放棄。
據宋都股份表示，公司競得8號地塊后，隨即與祥生控股(集團)有限公司浙北區域公司(下稱“祥生”或“祥生方”)達成合作意向，雙方通過微信語音通話溝通初步確定土地開發的基本合作模式，即50%：50%股權聯合操盤開發。當晚，祥生相關人員至公司現場洽談合作事宜，2021年5月12日晚，雙方通過微信明確祥生方已向其公司董事長匯報，合作協議無需修改并已經傳到祥生集團公司簽字蓋章。
然而第二天，祥生方突然電話通知宋都股份相關人員，單方面表示不再參與本次合作。
同樣的場景隨后也在另一幅地塊中上演。
宋都股份稱其5月8日競得12號地塊后，浙江寶龍錦城企業管理有限公司(下稱“浙江寶龍”)主動接洽公司希望就天目醫藥港地塊(即12號地塊)進行合作開發，雙方簽訂了《天目醫藥港ZX11-G-15地塊合作備忘錄》(下稱“備忘錄”)，其中約定“股權比例：宋都股份50%;寶龍50%”“如一方違反上述約定，違約方應支付守約方2000萬違約金”。
然而，浙江寶龍以合同尚在審批流程等原因拖延簽訂正式合作協議，且拒收了宋都股份寄出的《關于推進天目醫藥港ZX11-G-15地塊合作的工作聯系函》。2021年5月19日，在公司多次電話催促下，浙江寶龍工作人員明確表示放棄合作。
宋都股份認為，由于浙江寶龍沒有按照約定支付土地款的行為違反了雙方簽署的備忘錄，嚴重打亂了公司整體資金排布的計劃和節奏，導致同一時間節點項下，公司集中資金支出金額放大。如祥生和浙江寶龍能夠按照約定履行合作義務，則公司整體獲取土地權益金額為32.48億元，符合公司預期。
寶龍、祥生放棄合作，無外乎是因為“算不過來賬”。此次杭州集中供地，苛刻的條件下，利潤空間極其有限。即便是深耕杭州多年的濱江，其董事長戚金興也坦言，“努力做到1%-2%的凈利潤。”
以上述涉及到的兩幅地塊為例。
8號地塊宋都股份以上限價17.83億元+21%自持競得的，溢價率29.86%，成交樓面價20962元/平方米。地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高于26500元/平方米，如實施裝修銷售的，裝修價格不高于3000元/平方米。有房企投拓人士直言“5000元/平方米的建安成本、3000元/平方米的精裝修，外加財務成本和稅費成本，即使不考慮自持部分，項目利潤空間也很有限。算上21%的自持比例，完全沒利潤。”
被寶龍放棄的12號地塊，利潤空間也不高。
該地塊由宋都股份以總價8.9億元競得，樓面價11688元/平方米，溢價率29.87%，自持比例19%。根據規劃，該地塊所建商品住房毛坯銷售均價不高于21980元/平方米，如實施裝修銷售的，裝修價格不高于3500元/平方米。成交樓面價較毛坯銷售限價相差10292元/平方米。
退地的代價是宋都股份繳納的5000萬元保證金不予退還，占公司最近一期經審計凈利潤(3.52億元)的14.19%。
祥生、寶龍拒絕“背鍋”
面對宋都股份的指責，祥生與寶龍并不認賬。
祥生公告稱，公司及附屬公司未與宋都公司及附屬公司簽署任何協議或文件。其董事長陳國祥在接受采訪時直接表示，“雙方沒有糾紛，是宋都股份無理取鬧。”
寶龍則回應宋都股份于5月8日拿到杭州12號地塊后確實與其簽訂了合作備忘錄，但后期(5月17日之后)在正式溝通合同條款過程中，由于雙方合作條件發生改變，導致最后未能達成一致。該合作備忘錄僅是雙方表達合作誠意的表現，實際細節需以合同簽訂為準。
究竟是宋都股份無理取鬧還是祥生、寶龍背信棄義?
房企公開市場的合作拿地根據節點主要分為投前、投中、投后三種，由于上述兩幅地塊祥生、寶龍均未參拍，因此雙方不存在投中合作的情況。
宋都股份在公告中稱，其拿下地塊后才與祥生、寶龍方面接洽?！秶H金融報》記者了解到5月17日宋都股份與杭州市規劃和自然資源局臨安分局簽訂了《出讓合同補充協議》后，寶龍方面確實與其就簽訂了合作備忘錄。某規模房企投拓人士表示，有可能合作方此前沒有測算的很清楚，或者雙方就自持部分等具體細節方面沒有談妥，導致合作未能最終成行。如果是投后合作，也意味著競拍過程為宋都股份獨立行為與判斷，其自有資金能夠覆蓋相關款項，因此宋都股份所言“合作方違約，給公司短期內資金安排帶來巨大壓力”不具說服力。
亦有頭部房企投拓人士傾向于“投前合作”，有接近宋都股份的消息人士對記者表示，“雙方在土拍前已口頭或私下達成基本合作意向，但具體內容并未約定。”合作方的加入也給了宋都股份在競拍環節中奮力爭奪的勇氣，最終地價和自持比例超過合作方預期，故放棄合作。
其直言“拍地前基本為簡要協議，不會簽署正式協議，這也意味著此類備忘錄約束力較低。”
某20強房企區域投拓負責人舉例稱，《合作備忘錄》相當于君子協定，上面甚至沒有公司公章。
牽扯進風暴中后，有行業人士認為，對祥生、寶龍的合作口碑或產生影響，其他房企在與其合作時會更加謹慎。也有觀點認為，此類情況并不少見，影響有限。
(記者 孫婉秋 左宇)
