第三季度港股市場下挫，地產(chǎn)板塊全線下跌，物管股慘遭錯殺。實際上，一段時間以來，內(nèi)房行業(yè)去杠桿及流動性憂慮一直在壓抑物管股股價表現(xiàn)。而在板塊經(jīng)歷超跌過后，市場過度悲觀的修復(fù)行情也正在路上。
放眼整個物管板塊，在眾多物管股中，筆者注意到時代鄰里(09928.HK)估值正處于底部，而經(jīng)過研究后發(fā)現(xiàn)公司的基本面以及催化劑都是具備的。
首先時代鄰里的戰(zhàn)略定位非常清晰明確，以“4321”為核心戰(zhàn)略，即深耕“四”大核心城市群包括大灣區(qū)、長三角、成渝、華中、布局“三”大核心業(yè)態(tài)包括住宅、產(chǎn)業(yè)園、政府公建、實現(xiàn)“兩”大核心增長點包括物管服務(wù)與增值服務(wù)、建立“一”個全生命周期的“科技+服務(wù)”核心平臺。而其管理規(guī)模、撬動增值服務(wù)能力以及擴展服務(wù)業(yè)態(tài)等多方面均呈現(xiàn)出向上發(fā)展、加速成長的良好態(tài)勢，下文將對公司的投資亮點進行梳理及分析。
1、 兼顧規(guī)模與品質(zhì)，第三方外拓持續(xù)發(fā)力
不同行業(yè)由于業(yè)務(wù)模式的不同，在成長性釋放上往往也有不同的方式和表現(xiàn)，就物管行業(yè)而言，其成長性的釋放往往需要著重關(guān)注其管理規(guī)模。
具體而言，物管公司的管理規(guī)模提升，主要在于兩個方面，其一是背靠關(guān)聯(lián)公司的資源補充，其二是拓展獨立第三方業(yè)務(wù)，則主要依靠第三方競標(biāo)和收并購。
時代鄰里在管理規(guī)模上一直穩(wěn)步增長，截至2021年上半年，公司的合約及在管面積達至1.24億平方米及9,800萬平方米，環(huán)比增長約52%及42%。翻查了2019年招股書，當(dāng)時公司的合約及在管面積分別為4,500萬平方米及3,500萬平方米，從上市到現(xiàn)在經(jīng)過2年時間，管理規(guī)模翻翻。
物管企業(yè)的管理規(guī)模除了靠關(guān)聯(lián)公司的輸送外，外拓也很重要，因其能體現(xiàn)物企的市場競爭力，也是市場更為關(guān)注的要點之一。就時代鄰里而言，公司在外拓能力上取得了不俗表現(xiàn)。截至2021年上半年，公司來自獨立第三方的合約及在管面積分別為9,200萬平方米和7,500平方米方，環(huán)比增長70%和58%。值得關(guān)注的是，上半年公司通過自主外拓新增合約面積為1,279 萬平米，較去年同期大幅增長418%。
在外拓方面也注意到時代鄰里憑著在大灣區(qū)內(nèi)豐富的經(jīng)驗及優(yōu)質(zhì)的品牌，年內(nèi)與雄峰集團、中國聯(lián)塑集團達成深度合作，通過類似的方式鎖定其在第三方拓展的管理面積來源。
目前時代鄰里的外拓實力已呈現(xiàn)日趨成熟的發(fā)展態(tài)勢，倘若以60%左右的增速保守測算,公司在管規(guī)模有望于2021年突破1.1億平方米。
（來源：公司公告）
2、社區(qū)增值業(yè)務(wù)加速增長，快速釋放成長動能
物業(yè)管理行業(yè)正處于高速變革的時期，業(yè)主對物業(yè)的服務(wù)感知、服務(wù)品質(zhì)、服務(wù)方式、服務(wù)多元化都提出了新的要求。
時代鄰里把握行業(yè)深耕的優(yōu)勢，通過豐富的服務(wù)內(nèi)容和業(yè)務(wù)生態(tài)，深化“物業(yè)+生活”經(jīng)營模式，在社區(qū)增值服務(wù)這座金礦里挖掘出更大的價值。
目前，時代鄰里的社區(qū)增值服務(wù)涵蓋美居業(yè)務(wù)、生活服務(wù)、購物平臺APP“鄰里星選”、鄰里置業(yè)等多種業(yè)務(wù)類型，大大拓寬收入及盈利來源。
結(jié)合公司當(dāng)前社區(qū)增值服務(wù)板塊的收入來看，該板塊在過去2年都錄得爆發(fā)性增長，2020年全年社區(qū)增值服務(wù)收入達人民幣1.86億元，同比增長135%; 2021年上半年該業(yè)務(wù)收入增至人民幣1.78億元，同比高增250%。
物業(yè)管理企業(yè)是距離用戶生活最近的位置，靠近“流量”和“付費”的入口，它們能得天獨厚的具備做好這兩項服務(wù)的潛力，從當(dāng)前公司的表現(xiàn)來看，有望憑借當(dāng)前積累的業(yè)務(wù)優(yōu)勢與經(jīng)驗，以及依靠不停增長的客戶群，繼續(xù)挖掘社區(qū)增值服務(wù)線的增長空間，打開成長天花板。
3、切入城市公服賽道，打造新增長點
除了市場比較關(guān)注的增值服務(wù)外，城市公服也是各物企搶占的業(yè)務(wù)之一，時代鄰里最近積極將服務(wù)的觸角延伸至城市公共服務(wù)領(lǐng)域，使得公司的發(fā)展空間又?jǐn)U大了一個量級。公司相繼與江西鷹潭市、四川成都溫江區(qū)等達成城市服務(wù)戰(zhàn)略合作，積極在城市公服領(lǐng)域加大布局。僅今年上半年來看，時代鄰里就新中標(biāo)12個項目，合同金額新增規(guī)模約人民幣9,141萬元，年化收入約人民幣2,938萬元。
值得一提的是，時代鄰里在做收并購時會從多方面考慮標(biāo)的與公司業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)。時代鄰里在年內(nèi)完成進一步收購位于成都的合達聯(lián)行物業(yè)有限公司(“合達聯(lián)行”)，成為時代鄰里的間接非全資附屬公司且并表業(yè)績。該公司主要從事物業(yè)管理，同時發(fā)展城市公服。而合達聯(lián)行也通過自身影響與三家城投公司分別成立合資公司展開城市公服相關(guān)合作。時代鄰里透過這一系列動作，進一步打開成渝市場的同時，亦夯實了公司在城市公服領(lǐng)域的布局。
城市公服為各物管企業(yè)大力拓展業(yè)務(wù)之一，自2018年時代鄰里已切入城市公共服務(wù)賽道，該部分業(yè)務(wù)的收入占比及面積占比都在不斷攀升。據(jù)此，時代鄰里從為業(yè)主服務(wù)的社區(qū)業(yè)務(wù)管理領(lǐng)域，進入到為城市服務(wù)的城市公共服務(wù)領(lǐng)域，公司市場化、專業(yè)化和社會化屬性得以不斷強化，有望使其不斷在行業(yè)中突圍而出。
小結(jié)
總結(jié)時代鄰里未來的成長邏輯，可觀察到其所蘊含的三股推動力，三股推動力分別指的是1.) 精準(zhǔn)的投拓能力尤其在大灣區(qū)、2.) 含金量高并有爆發(fā)性增長的增值服務(wù)，以及3.) 逐漸在擴張的城市公服業(yè)態(tài)。
在此時點，公司估值跟隨板塊估值中樞下移，目前動態(tài)市盈率僅為11倍上下，處于歷史底部區(qū)間。在市場“草木皆兵”之際，基本面扎實的時代鄰里仍接連獲得多家大行看好，上述的三股推動力或?qū)⒊蔀榧铀倨浠貧w正面的催化劑。
（來源：萬得）
