10月12日，綠城管理控股(9979.HK)發(fā)布業(yè)務(wù)更新公告。數(shù)據(jù)顯示，第三季度，綠城管理新拓代建項目合約總建筑面積達464萬平方米，同比增長約91.4%；新拓項目代建費預(yù)估16.1億元(人民幣，單位下同)，較去年同期增長98.5%。
（來源：上市公司公告）
截至2021年9月，綠城管理新拓代建項目合約總建筑面積達1668萬平方米，同比增長36.3%；新拓代建項目費用預(yù)估48.3億元，同比增長約16.9%。在房地產(chǎn)下行周期下，綠城管理強勁的拓新和業(yè)務(wù)增長表現(xiàn)，不僅為全年業(yè)績表現(xiàn)提供了更多想象空間，也充分顯示出代建行業(yè)強大的抗周期屬性。隨著代建行業(yè)的價值被持續(xù)驗證，公司在資本市場的表現(xiàn)也將引入期待。
一、凸顯抗周期屬性，代建或成房地產(chǎn)開發(fā)主流
近年來，在“房住不炒，因城施策”的政策主基調(diào)下，“三道紅線”、“雙集中”等一系列政策陸續(xù)出臺，全國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)持續(xù)降溫的大趨勢。
從最新三季度數(shù)據(jù)來看，克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，7-8月國內(nèi)商品房銷售規(guī)模較2020年、2019年同期跌12%、2%；新開工面積同比下降19%。與此同時，“以銷定投”的方針下，一二線城市土拍量價延續(xù)低位運行，多地土地出現(xiàn)“流拍”，土地購置與新開工雙雙乏力。
對比之下，具備輕資產(chǎn)運營特征的房地產(chǎn)代建行業(yè)，市場需求旺盛受，展現(xiàn)出穿越周期的盈利能力。地產(chǎn)行業(yè)下行周期中，代建受到熱捧。一方面中小房企借助得力的代建品牌，可以有效保障利潤率提升去化率，縮短投資周期加快資金回籠，另一方面政府代建、資本代建等領(lǐng)域展現(xiàn)出旺盛的代建服務(wù)需求，行業(yè)空間廣闊。
中指院報告預(yù)測，2020年全國房地產(chǎn)代建行業(yè)新簽約建筑面積達8060萬平方米，當年度潛在市場預(yù)期為68440 萬平方米，是前者的8.5倍。預(yù)計2025年，公司新簽約建面有望達到23160萬平方米，潛在市場規(guī)模有望達到91110萬平方米。
反映到行業(yè)，萬科、陽光城、綠城、金地、華潤、招商蛇口等傳統(tǒng)地產(chǎn)頭部房企紛紛進軍代建領(lǐng)域。此次代建龍頭綠城管理第三季度錄得新拓項目面積與服務(wù)費用的雙雙高速增長，也再次為代建行業(yè)景氣度程度提供佐證。在地產(chǎn)行業(yè)精細管理，專業(yè)服務(wù)的行業(yè)級政策指引下，代建模式有望成為未來房地產(chǎn)開發(fā)的主流。
二、擴大先發(fā)優(yōu)勢，緊抓政策東風，綠城品牌長期價值釋放可期
在高景氣度的代建賽道，綠城管理作為國內(nèi)代建行業(yè)的奠基人和領(lǐng)航者，已經(jīng)建立起顯著優(yōu)勢。
首先，綠城管理先發(fā)優(yōu)勢不斷擴大。歷經(jīng)十余年的探索與積累，綠城管理率先形成多元客戶結(jié)構(gòu)，是目前國內(nèi)唯一一家具備政府代建、商業(yè)代建、資本代建服務(wù)能力的代建品牌，已實現(xiàn)全國化布局。目前，公司管理項目覆蓋96座城市，整體建筑面積的80%位于長三角、珠三角、京津冀、環(huán)渤海等主要經(jīng)濟區(qū)域，規(guī)模效應(yīng)和議價能力顯現(xiàn)。
今年上半年，綠城管理實現(xiàn)營收10.8億元，同比增長32.6%，凈利潤2.7億元，同比大增82.8%，毛利率提升5.8個百分點達到47.5%，不僅遠高于傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，表現(xiàn)相較此前市場熱捧的物管板塊也更加優(yōu)秀。在第三季度新拓項目面積的可喜增長下，公司全年業(yè)績表現(xiàn)值得期待。
其次，在市場對政策敏感性相對較高的當下，綠城管理憑借此前積累的優(yōu)勢，已經(jīng)抓住政策東風，成為國內(nèi)最大的保障房建設(shè)服務(wù)商。“十四五”期間，住建部定調(diào)將以發(fā)展保障性租賃住房為重點，完善住房保障體系，增加保障性住房的供給。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2020年已有39000個舊城社區(qū)展開更新工程。公共住房和城市更新已經(jīng)成為國內(nèi)代建的重要增長推動。
綠城管理則已經(jīng)確立起國內(nèi)最大的保障房建設(shè)服務(wù)商的地位。公司2021上半年，新拓政府代建項目合約總面積6.1百萬平方米，超去年同期拓展規(guī)模5倍，公司政府代建合約總建筑面積達36.1百萬平方米。在諸多優(yōu)質(zhì)政府項目的背書下，綠城管理有望繼續(xù)進一步擴大公司在政府代建領(lǐng)域的品牌勢能，鞏固優(yōu)勢地位。
值得一提的是，在不久前結(jié)束的中國房地產(chǎn)界高規(guī)格、大規(guī)模的全行業(yè)論壇“2021博鰲房地產(chǎn)論壇”上，綠城管理獲得“2021年度資本市場影響力企業(yè)10強”稱號，其業(yè)務(wù)能力和成長前景已獲得行業(yè)廣泛承認。可以預(yù)見的是，隨著市場對代建行業(yè)價值認知不斷加深，綠城管理將在風口賽道繼續(xù)保持高速成長。
