受多輪地產調控政策影響，如今的中國樓市早已不是幾年前那種全面普漲的行情。實際上，2021年的樓市分化非常嚴重，過往金九銀十的情況已經成為過去式，多數地產新盤成交不佳，只有部分樓盤創出佳績。
據58安居客房產研究院數據顯示，在剛剛過去的“十一黃金周”期間，全國僅有38個三四線城市新房成交量出現增長，其余31個城市全線下滑，下滑城市數量近50%。
珠海是粵港澳大灣區的重要城市之一，但國慶期間珠海的房地產同樣遇冷。據珠海中原研究中心數據顯示，珠海全市164個項目在十一假期共成交953套，日均成交約136套，同比減少44%，與今年五一假期相比，成交量也回落近1/3。
盡管整體市場狀況不佳，但頂流紅盤依然有不俗的表現。
位于珠海香洲區的綠景璽悅灣花園項目于今年9月25日開盤，該項目備案均價4.59萬元/平方米，銷售價格是約4.25萬元/平方米，這在均價3萬多的珠海香洲區實屬頂流豪盤?！笆稽S金周”期間，該項目去化率高達六成，銷售額約8億元。
在全國樓市整體成交低迷的大背景之下，綠景璽悅灣的這份成績單可謂非常亮眼。那么璽悅灣項目究竟有何過人之處呢？璽悅灣優異的成績之于其背后的操盤手綠景中國地產又意味著什么？
琴澳聯動，區位優勢造就珠海城市名片
綠景璽悅灣位于珠海市香洲區南灣東橋，這個位置距離港珠澳大橋上橋口僅600米，是由香港、澳門方向進入珠海的第一站。港珠澳大橋是珠海走向世界的起點站，因此這個區域堪稱珠海面向世界的會客廳。
房產最核心的價值由其地理位置決定，綠景璽悅灣的區位優勢是其它樓盤無可比擬的。這也是璽悅灣能夠成為今年粵港澳大灣區超級紅盤的關鍵因素。
根據國務院于今年9月印發的《橫琴粵澳深度合作區建設總體方案》，橫琴粵澳深度合作區將為澳門產業多元化發展服務，這意味著橫琴澳門之間的經濟合作關系更進一步，而南灣的地位愈發重要。
目前，橫琴粵澳深度合作區的土地開發已經用盡，而在橫琴澳門一體化發展趨勢之下，橫琴的住房剛需外溢已成事實，而南灣將成為最主要的承接地。南灣是珠海高端住宅區的標桿，隨著橫琴粵澳深度合作區的不斷發展，南灣未來將承接海量人流和資源。
琴澳同城，橫琴擴容，在這樣的區域背景下，綠景璽悅灣項目的火爆是理所當然的。未來這里還將承接來自香港、澳門，以及世界各地的大量高端人才。
當一個區域承載獨特歷史使命之際，來自各方的海量優質資源將向這里匯聚，其爆發出的能量將讓區域價值大幅提升。珠海香洲南灣正是這個被時代選中的區域，而身處其中的綠景璽悅灣也因此能乘風而起，成為珠海名片。
居住在璽悅灣，不但可以對標國際化生活方式，而且還可以享受周邊完善的配套。璽悅灣匯聚了珠海最便捷的交通、最繁華的商業、最頂級的圈層，并隨著時代變遷，沉淀出一座城市獨有的人文氣質。這樣的璽悅灣自然令人神往。
璽悅灣爆紅，綠景地產實力繼續提升
珠海璽悅灣項目有三個區，分別是南區、北區和中區，南區和北區為一期，目前銷售的是北區。據悉，中區將作為璽悅灣二期項目進行開發，計劃于2022年動工，預計在2023年預售。
璽悅灣項目總可售面積約33萬平方米，如果按照目前拿到的備案價格4.59萬元/平方米計算，總貨值超過150億。目前，該項目銷售價格約4.25萬元/平方米，香洲區雖然是珠海高端住宅區，但同期均價在3.8萬元/平方米左右，因此璽悅灣項目實屬頂流。在嚴厲的調控之下，今年國慶期間，璽悅灣項目去化率仍然高達6成，其實力不容小覷。
當下，中國房產行業面臨著前所未有的巨大壓力，無論是一二線核心城市，還是三四線城市，均出現新盤、二手房成交量全面低迷的現象。在這樣的大背景下，璽悅灣項目的爆紅更顯亮眼，它將為綠景地產帶來穩定的現金流，提升企業總體實力。
打造這樣的標桿項目實非易事。
璽悅灣項目位于珠海香洲區南灣東橋，本是一個舊改項目，而綠景中國地產恰好是深耕粵港澳大灣區核心城市舊改20多年的品牌房企。璽悅灣的成功不僅是因為其自身區位優勢絕佳，更有賴于綠景地產豐富的舊改經驗優勢。綠景的綜合實力，以及對項目品質的不懈追求才是璽悅灣項目大獲成功的決定性因素。
在中國地產行業，綠景地產與眾不同，綠景長期聚焦舊改領域，是舊改賽道上的專業房企。前幾年，中國房企跨領域、跨賽道經營流行一時，但綠景在如此不確定的大環境之下，仍然保持初心，專注舊改，實屬不易。
珠海璽悅灣是綠景地產這兩年的核心項目之一，在如今動蕩的市場背景之下，綠景仍然按計劃推出璽悅灣，以高去化率確保了自身穩定持續現金流。由于綠景的舊改項目毛利率比快速周轉房地產的項目還要高一倍，因此璽悅灣項目為公司帶來了業績增長的確定性，實現了穩健、可持續的發展。
業內人士預計，珠海璽悅灣將會是綠景未來2-3年的主力銷售盤，而綠景地產目前還在加緊建設深圳白石洲項目一期。當下，綠景有璽悅灣項目作為現金流支撐，而未來白石洲項目勢必也成為福田區的超級網紅盤，因此綠景地產的前景十分光明。
另一方面，綠景的財務狀況非常健康，目前沒有一年內將到期的美元債，唯一的一支4.7億美元債要在2023年才到期償還，與白石洲一期的預售的節點匹配，所以目前公司資金壓力不大。
結語
多年來，綠景一直堅持穩健的財務和發展戰略，其現金流和安全邊際更為公司鑄造了穩固的護城河。
一方面，綠景專注于大灣區城市舊改領域，基本不參加招拍掛拿地，在很大程度上回避了前幾年土地市場高價拿地的行業競爭，這一優勢在2016年之后愈發凸顯。另一方面，綠景手握很多優質舊改項目，包括深圳白石洲、黎光、沙嘴等舊改項目，珠海南灣東橋的璽悅灣項目也是其中之一。這些項目區位優勢凸出，銷量極佳，為綠景地產貢獻了大量現金流。
此外，綠景對項目的匠心打磨也是個突出優勢。它一方面為綠景的產品提供了出眾的品質保障，確保產品在市場的基礎銷量；另一方面也意味著綠景并不追求極致的周轉規模與速度，這對企業的長期安全運作至關重要。
之前，綠景在珠海市場打造了喜悅薈項目，其品質給珠海市場留下了深刻記憶。這次推出的璽悅灣項目同樣是一款誠意之作。目前，整個璽悅灣項目的總貨值超過150億元，為集團的發展提供了穩健的現金流。
展望未來，粵港澳大灣區未來勢必成為帶動國家經濟發展的重要引擎，綠景中國作為深耕大灣區，特別是在城市更新領域具備核心競爭力的領頭羊房企，未來將長期受益于這一歷史性機遇。
