近日，全球頂級(jí)數(shù)據(jù)洞察和策略咨詢機(jī)構(gòu)——?jiǎng)P度在上海發(fā)布了“2021年凱度BrandZ?最具價(jià)值中國(guó)品牌100強(qiáng)排行榜”。根據(jù)凱度數(shù)據(jù)，碧桂園品牌價(jià)值為40.96億美元，同比增長(zhǎng)6%，位居百?gòu)?qiáng)榜單第62位。

（來(lái)源：凱度，格隆匯整理）

據(jù)了解，作為權(quán)威的大型品牌建設(shè)數(shù)據(jù)庫(kù)，凱度BrandZ?的數(shù)據(jù)已經(jīng)成為了全球品牌價(jià)值評(píng)估領(lǐng)域的硬通貨。此次榜單以“建設(shè)可持續(xù)品牌”為主題，經(jīng)過(guò)嚴(yán)格評(píng)估，從品牌的財(cái)務(wù)價(jià)值和消費(fèi)者的評(píng)價(jià)進(jìn)行綜合考量，量化了品牌為企業(yè)的財(cái)務(wù)表現(xiàn)所做出的貢獻(xiàn)。

結(jié)合歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，品牌躋身2021年度最具價(jià)值中國(guó)品牌100強(qiáng)行列的最低門(mén)檻已經(jīng)提高至17億美元，較去年提升了109%。由此可見(jiàn)，碧桂園具備較強(qiáng)的品牌價(jià)值提升實(shí)力。

就房地產(chǎn)行業(yè)而言，“房住不炒”原則下，政策面以“穩(wěn)”為主基調(diào)，房企的發(fā)展節(jié)奏也隨之由“快”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)”，很多人因此認(rèn)為房地產(chǎn)不再具備提升空間。

事實(shí)顯然并非如此，央行近期在新聞發(fā)布會(huì)中指出，銀行對(duì)房地產(chǎn)貸款過(guò)于收緊應(yīng)予以糾偏，如部分金融機(jī)構(gòu)對(duì)于“三線四檔”融資管理規(guī)則存在誤讀等。這也意味著，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策仍然存在邊際改善的空間。而隨著政策正常化，房地產(chǎn)行業(yè)亦將朝著平穩(wěn)健康的方向發(fā)展起來(lái)，推動(dòng)優(yōu)質(zhì)房企長(zhǎng)期穩(wěn)健運(yùn)行，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的高質(zhì)量發(fā)展。此外，從行業(yè)格局來(lái)看，行業(yè)集中度的提升順應(yīng)了長(zhǎng)期穩(wěn)健、規(guī)范的監(jiān)管需求，因此行業(yè)資源進(jìn)一步向優(yōu)質(zhì)企業(yè)靠攏或是大勢(shì)所趨。

不妨在這樣的背景下，結(jié)合此次碧桂園品牌價(jià)值的進(jìn)一步提升，探討其在行業(yè)下半場(chǎng)中所展示出的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

一、 拾級(jí)而上，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)穩(wěn)中向好

10月4日，碧桂園公布了9月份最新的銷(xiāo)售數(shù)據(jù)，整體表現(xiàn)穩(wěn)中有進(jìn)。

據(jù)公司公告所示，2021年9月，碧桂園實(shí)現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷(xiāo)售金額約456.6億元；2021年1-9月，碧桂園錄得累計(jì)權(quán)益合同銷(xiāo)售金額4482億元以及累計(jì)權(quán)益銷(xiāo)售面積 5226 萬(wàn)方，略超去年同期水平。值得注意的是，碧桂園的權(quán)益合同銷(xiāo)售金額已連續(xù)9個(gè)月實(shí)現(xiàn)累計(jì)同比增長(zhǎng)。可以說(shuō)，在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體降溫的環(huán)境下，碧桂園的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)依然拾級(jí)而上。

（來(lái)源：碧桂園公告，格隆匯整理）

在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)平穩(wěn)增長(zhǎng)的背后，是碧桂園體系化的營(yíng)銷(xiāo)能力。據(jù)悉，碧桂園采取集團(tuán)/大區(qū)—區(qū)域—項(xiàng)目三級(jí)管控模式，自上而下，形成一個(gè)整體性、垂直化的營(yíng)銷(xiāo)管理模式。且通過(guò)對(duì)定價(jià)實(shí)施數(shù)字化監(jiān)控，保障項(xiàng)目的價(jià)格隨行就市。

數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年，碧桂園在售項(xiàng)目成交單位銷(xiāo)售均價(jià)較 2020 年底下降不超過(guò) 1%，3000+項(xiàng)目以合理價(jià)格完成去化。作為頭部房企，碧桂園的營(yíng)銷(xiāo)體系使其具備較強(qiáng)的抗市場(chǎng)擾動(dòng)能力，并展現(xiàn)出較強(qiáng)的經(jīng)營(yíng)韌性和“以穩(wěn)為主”的發(fā)展特征。

良好的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)是碧桂園基于多年來(lái)對(duì)城市和人居品質(zhì)的研究，碧桂園推出的“星府云天”四大核心產(chǎn)品系，滿足不同客群的需求。截至2021年7月，四大產(chǎn)品系已經(jīng)落地434個(gè)項(xiàng)目，頗受市場(chǎng)好評(píng)。

二、 聚焦深耕，投資節(jié)奏有條不紊

“兩集中”供地新規(guī)實(shí)施下，優(yōu)質(zhì)的行業(yè)資源進(jìn)一步向綜合實(shí)力強(qiáng)的頭部房企集聚，房地產(chǎn)市場(chǎng)出清正在進(jìn)一步加速。在投資拿地方面，碧桂園堅(jiān)持三個(gè)“不動(dòng)搖”——經(jīng)營(yíng)理念不動(dòng)搖、投資標(biāo)準(zhǔn)不動(dòng)搖、堅(jiān)持投資轉(zhuǎn)化率和貨值轉(zhuǎn)化率不動(dòng)搖。在這一清晰策略的指引下，碧桂園以積極理性的方式參與投資拿地，為業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)提供充足動(dòng)力。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，碧桂園在2021年前九個(gè)月的拿地金額總計(jì)1294億元，拿地面積達(dá)3716萬(wàn)平方米；累計(jì)新增全口徑貨值為3105億元，持續(xù)鞏固規(guī)模優(yōu)勢(shì)。按區(qū)域劃分發(fā)現(xiàn)，碧桂園繼續(xù)聚焦長(zhǎng)三角、廣東省、環(huán)渤海、長(zhǎng)江中游、川渝五大都市圈，穩(wěn)步推進(jìn)戰(zhàn)略布局。

可以看到，碧桂園的拿地節(jié)奏有條不紊，保持著一貫審慎策略的同時(shí)，亦保證了公司有充足的貨量以支撐銷(xiāo)售運(yùn)轉(zhuǎn)。另一方面，從行業(yè)發(fā)展的視角來(lái)看，新型城鎮(zhèn)化仍是地產(chǎn)行業(yè)最大的制度紅利，未來(lái)5年常住人口城鎮(zhèn)化率約有4個(gè)百分點(diǎn)的增長(zhǎng)空間。這也意味著，碧桂園在區(qū)域發(fā)展進(jìn)程、市場(chǎng)周期、外界環(huán)境變化、供需支撐度不同等因素影響下，維持著對(duì)核心城市群的研判，有望在未來(lái)持續(xù)獲得新型城鎮(zhèn)化的紅利。

（來(lái)源：中指數(shù)據(jù)，格隆匯整理）

三、 行穩(wěn)致遠(yuǎn)，財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化

今年，房地產(chǎn)行業(yè)信用違約態(tài)勢(shì)不容樂(lè)觀，房企出現(xiàn)債務(wù)違約愈加頻繁。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至9月27日，房企累計(jì)違約債券達(dá)到了39只，累計(jì)金額高達(dá)467.5億元，較2020年增長(zhǎng)159%。違約事件頻發(fā)也引發(fā)了投資者的信任危機(jī)，導(dǎo)致了港股內(nèi)房股板塊在前段時(shí)間普跌。

近期，央行針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)面臨信用風(fēng)險(xiǎn)的問(wèn)題做出了回應(yīng)。在人民銀行舉行的2021年第三季度金融統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)發(fā)布會(huì)上，金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示，目前大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健，財(cái)務(wù)指標(biāo)良好，房企出現(xiàn)債務(wù)違約的情況在行業(yè)中只是個(gè)別現(xiàn)象。那么作為頭部房企之一的碧桂園，其債務(wù)情況如何呢？

中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，碧桂園的凈負(fù)債率為49.7%，較去年底下降了5.9%；有息負(fù)債總額也下降至3242.35億元，其中短期負(fù)債占比由29.5%下降至26.8%，現(xiàn)金短債比也提升至2.1倍。能夠看到碧桂園目前依舊維持著低杠桿的水平，并且在持續(xù)優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。同時(shí)，碧桂園的在手現(xiàn)金余額高達(dá)1862.4億元，能夠很好覆蓋短期負(fù)債。

自2017年以來(lái)，境外發(fā)債備受房企青睞，發(fā)行美元債也逐漸成為各房企進(jìn)行融資的重要方式之一。而目前，美元債償債的高峰期已經(jīng)到來(lái)。克而瑞地產(chǎn)研究的數(shù)據(jù)顯示，2021-2023年，100家典型房企的到期美元債均在3000億元以上，償債壓力越來(lái)越大。而由于房企普遍采用“借新還舊”的經(jīng)營(yíng)模式，今年依舊有多家房企發(fā)行美元債進(jìn)行償債，有的甚至以高額融資成本來(lái)?yè)Q取周轉(zhuǎn)機(jī)會(huì)。在今年各房企發(fā)行的美元債中，絕大多數(shù)的利率都超過(guò)了10%。

（100家典型房企境外發(fā)債到期情況 來(lái)源：克而瑞研究中心，格隆匯整理）

反觀碧桂園，雖然碧桂園也有在發(fā)行美元債，但是融資成本屬于較低水平。碧桂園于7月13日發(fā)行的美元優(yōu)先票據(jù)，利率只有2.7%；5月份發(fā)行的美元債的利率也低至3.125%。并且這兩筆美元債均是長(zhǎng)期債券，分別于2026和2025年到期，是沒(méi)有短期償債壓力的。

碧桂園的整體融資成本也有所降低，其上半年的融資成本較去年底下降了17個(gè)基點(diǎn)，僅為5.39%。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，2021年1-9月累計(jì)融資總額的平均利率約為5.58%。能夠看到，碧桂園的融資成本維持在均線之下。

由于多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約，國(guó)際信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)穆迪在10月18日下調(diào)了10家知名房企的信用評(píng)級(jí)。而憑借著穩(wěn)健的財(cái)務(wù)管控、充沛的在手現(xiàn)金、較低的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、較低的融資成本等因素，三大信用機(jī)構(gòu)均未對(duì)碧桂園的評(píng)級(jí)做出調(diào)整。目前，穆迪和惠譽(yù)對(duì)公司的評(píng)級(jí)為“投資級(jí)”，展望穩(wěn)定；標(biāo)普對(duì)公司的評(píng)級(jí)為“BB+/正面”。

小結(jié)

10月19日，碧桂園發(fā)布公告，將于11月26日派發(fā)半年期股息每股0.2526港元。這是碧桂園今年的第二次進(jìn)行分紅派息，不僅體現(xiàn)出了公司業(yè)績(jī)良好、盈利能力出色，同時(shí)派息豐厚，也能盡顯藍(lán)籌本色。

巴菲特曾經(jīng)說(shuō)過(guò)：“我寧愿要一家資本規(guī)模只有1000萬(wàn)美元而凈資產(chǎn)收益率為15%的小公司，也不愿意要一個(gè)資本規(guī)模高達(dá)1億美元而凈資產(chǎn)收益率只有5%的大公司。”碧桂園的凈資產(chǎn)收益率（ROE）在頭部房企中也處于領(lǐng)先地位，這不僅反應(yīng)其具備較強(qiáng)的盈利能力，且給投資公司帶來(lái)的收益水平也較高。

此外，值得注意的是，在全產(chǎn)業(yè)鏈多元布局下，碧桂園的綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)還在持續(xù)強(qiáng)化。

總體來(lái)看，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)緩和信號(hào)，行業(yè)緊繃期或已暫時(shí)結(jié)束，后續(xù)房地產(chǎn)板塊有望迎來(lái)估值修復(fù)行情。而目前房地產(chǎn)板塊依舊是處于估值底部，大多數(shù)房企的動(dòng)態(tài)市盈率也已跌至5倍以下。截至10月21日收盤(pán)時(shí)，碧桂園的動(dòng)態(tài)市盈率也僅為4.25倍。那么碧桂園有望在估值修復(fù)行情中獲取估值提升的機(jī)會(huì)，其未來(lái)的發(fā)展值得關(guān)注與期待。

關(guān)鍵詞： 碧桂園 行業(yè) 突圍 優(yōu)勢(shì)