日前，地產行業出現調控政策邊際寬松、融資環境或有放松的積極信號，與之緊密相關的物業管理板塊也迎來了一小段估值修復行情。一周之內，富途內地物業管理股指數上漲了近7%。
在筆者看來，物管板塊的價值從未改變，行業非周期、抗風險、政策支持等優質屬性將在經濟波動中反復得到驗證，而伴隨這一市場認知得到進一步加固，港股物管IPO也同樣會受益。
今年以來，赴港上市的物企數量增量放緩，一些物管企業選擇“離場”，另一些資質優秀的物企則實現了“逆市而上”。11月12日，中南服務商業有限公司（以下簡稱"中南服務"）披露聆訊后資料集，建銀國際擔任其獨家保薦人。根據中指院數據統計，中南服務位列2021中國物業服務百強企業綜合實力第18名。
通過梳理資料集，筆者發現即將敲鐘的中南服務不僅具備強勁的綜合實力，同時也顯現出充足的長期增長潛能，接下來將就公司的基本概況及投資亮點進行討論。
（來源：招股書，格隆匯整理）
一、堅實基本面+優異成長性，打造實力型綜合物管服務商
中南服務是一家戰略性布局全國的綜合物管服務提供商。截至2021年9月30日，中南服務的全國性業務版圖初現，其在管項目覆蓋至全國19個省份的65座城市；其訂約管理的項目覆蓋至全國20個省份的92座城市。尤其是在經濟發達的長三角大本營，中南服務已確立起較高的品牌知名度和有利的市場地位。
從更能體現成長性的動態增速來看，一方面，憑借著自身的先發優勢，中南服務在長江三角洲地區的業務規模快速擴大。體現在經營數據上，2020年，中南服務在長江三角洲地區的在管建筑面積同比增速為24.2% ；2019年，中南服務在長江三角洲地區的在管建筑面積同比增速為25.8%，顯著高于同期中國物業服務百強企業在長江三角洲地區的在管建筑面積的平均增長率21.1%，其聚焦長三角地區的布局優勢得以凸顯。
根據我國政府的發展規劃，以“一極三區一高地”為戰略定位的長三角地區，將是中國經濟活躍度高、引領未來發展的重點區域。可以預見的是，受益于長江三角洲的經濟增長紅利，中南服務強勁的發展勢頭也將進一步得到鞏固和擴大。
另一方面，中南服務持續推進全國性布局，在環渤海經濟圈、西部地區以及華南地區的市場份額持續提升。根據克而瑞的資料，中南服務在山東省、四川省及河北省的管理規模增速在百強物企中位居前列。
（來源：招股書，格隆匯整理）
因此，中南服務在區域布局方面占據了一定的領先優勢，并不斷在其業務發展的過程中得到體現。除此之外，筆者還關注到，中南服務的基本面質地優異，呈現出長期穩健增長的優良屬性，總結為以下兩點：
1）凈利加速趨勢明顯，盈利能力突出
據招股書所示，中南服務的業績表現亮眼，呈現出營收穩健增長，凈利加速增長，凈利潤率持續改善的良好態勢。
數據顯示， 2018年、2019年及2020年，中南服務的營收分別為5.52億元、6.82億元、8.63億元，年復合增長率為25.1%；凈利潤分別為1795萬元、2705萬元、6675萬元，年復增長率為92.9%；凈利潤率分別為3.3%、4.0%、7.7%。
截至2021年5月31日，中南服務實現營收4.36億元，凈利潤2841萬元，對應的增長率為42.5%、50.3%。
2）規模持續擴張，鎖定未來增長
與業績穩健增長對應的是，中南服務的業務規模也在不斷擴大。2018年、 2019年及2020年，中南服務的在管面積分別為2160萬平方米、2739萬平方米、3691萬平方米，年復合年增長率為30.7%，并在2021前9個月進一步增長至4330萬平方米。
此外注意到，截至2021年9月30日，公司的合約面積為7010萬平方米，合約面積與在管面積相比可得的倍數約1.62倍，該指標體現已鎖定的未來增長，換句話而言，中南服務在管面積規模的后續增長有較為充足的保障和支撐。
過去數年間，得益于獨特模式和快速發展，中南服務在業內排名不斷躍升。隨著物業管理規模擴張，中南服務在中指院中國物業服務百強企業排名中由2018年的第29名上升至2021年的第18位。
二、科技賦能，多元化發展，上市后或開啟加速跑
參照歷史的發展進程，對標成熟度更高的海外發達國家，再結合中國市場的特征，筆者認為，未來國內物業管理行業在進入成熟階段之前或會在科技和管理、服務業態及業務類型方面呈現出以下特征：
科技和管理能力方面，物業的數字化轉型是數字經濟時代的新要求。行業內或會出現一套或幾套真正有差異化的，并能不斷推廣的科技和管理效率提升系統。一方面，物企能夠實現對建筑物進行更有效率的管理，進而提升整體運營效率。另一方面，依托強大的數據流及數據庫，物企能夠對住戶的服務滿意度和體驗感進行量化，為注定精細化的服務內容及服務標準提供可靠的依據。筆者據此認為，科技化管理水平將成為物企決勝下半場的勝負手。
服務業態方面，差異化和專業化的服務體系將成為物企核心競爭力的一部分，也成為品牌和業務擴張的驅動力。
業務類型方面，隨著房子回歸居住的本源屬性，物管企業將承擔更多“生活管家”的角色，圍繞“全生命周期”的生活場景，縱向精研服務的深度，橫向拓展服務的邊界，豐富服務類型。
以自上而下的視角來看，延續著行業的發展趨勢，對于物業管理公司成長價值的評估，將離不開對這三個層面的考察、跟蹤及評估。
聚焦到中南服務本身，從招股書公布的歷史數據及資料來看，公司在這三個層面上的積累頗深，有利于實現長期的業績增長，也因此具備了可期的上漲空間。
對應到科技與管理方面，中南服務一直以先進技術驅動發展，目前已建立起了一套完善科學的信息技術系統，如質量檢查系統、設備管理系統及能耗計量系統等，推動公司智能化轉型升級，同時降低勞動力成本，增厚利潤空間。不僅如此，中南服務推出的"中南生活薈"智慧化服務平臺，打通了社區服務的“最后500米”，能夠做到快速觸達客戶，從而提升服務治理、提高客戶滿意度。
關注到服務業態，中南服務采取了多元化業態布局的策略，這也意味著中南服務在住宅業態的基礎上，繼續深入專業性更強的細分賽道，由此迅速拓寬業務邊界，獲得更龐大的客戶群體，為公司未來發展帶來了廣闊的空間。
（來源：招股書，格隆匯整理）
據招股書所示，中南服務的物業管理組合豐富，涵蓋了住宅物業、購物中心、產業園、寫字樓、游樂園及公共物業等多業態物業組合。2018年-2021年5月，住宅物業在管建筑面積從1957萬平方米增長至3711萬平方米，增長幅度接近90%。同期內非住宅在管建筑面積亦實現高速增長，從202萬平米增加到255萬平米。
最后著眼于中南服務現行的業務類型，筆者注意到公司的物業管理服務和非業主增值服務占據了主要的收入來源，同時社區增值服務的收入占比雖然較小，但已經呈現出不斷上升的良好態勢。
筆者認為，在上市成功募集資金之后的中南服務，預期將加大對智慧社區及創新業務解決方案的投入、加快戰略性擴張及進一步擴大服務范圍，從而在這三個方面取得更多突破性進展。
三、小結
綜合來看，中南服務不斷夯實內功，顯示出了雄厚的綜合實力，扎實穩健的基本面，以及高確定性的成長空間。結合行業發展的長期趨勢來看，其在科技賦能以及服務領域積蓄的能量，將在后續發展中持續釋放。筆者認為，中南服務所具備的未來增長潛能，放到在行業中來看，可以說是非常優秀的。
回歸到投資層面，在當前環境下，一眾物業股的登陸有望吸引資金對物業板塊的進一步關注。在筆者看來，突破上市阻力后，需要觀察的不僅僅是物管企業規模體量的大小，更重要的是其增長潛能、成長空間以及是否有復合行業趨勢的業務屬性及戰略布局，這些都將在后續撬動公司成長的天花板。
經過總結，中南服務無疑是具備上述特征的，因此判定其上市大概率將在資本市場產生催化效應。特別是上市之后對其強勁發展勢頭的反復驗證，相信會持續帶給市場驚喜。
關鍵詞： 中南服務通過聆訊：實力優勢突出 增長潛能顯現
