11月12日，越秀房產(chǎn)信托基金(0405.HK)（以下簡稱“越秀房產(chǎn)基金”）就有關(guān)收購越秀地產(chǎn)旗下越秀金融大廈發(fā)布通函。通函顯示，此次收購總代價約為78億元，涉及供股、銀行融資等多種融資方式，預(yù)計將成為香港和新加坡兩市中持有最大規(guī)模中國資產(chǎn)組合的房產(chǎn)基金。

（來源：公司公告） 

此次收購?fù)瓿珊?，越秀房產(chǎn)基金的物業(yè)組合將增至9項(xiàng)，截止2021年6月30日備考可分派收入增長至4.83億元，每個基金單位分派提升3.4%至0.1055元，年化備考收益率由6.68%進(jìn)一步提升至7.16%。此外，基金還將特別分派每個基金單位0.0255元。

（來源：公司公告）

一、把握合適時機(jī)，收購稀缺性優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)

作為第一只投資于中國物業(yè)的上市房地產(chǎn)投資信托基金（有“中國第一房托之稱”），越秀房產(chǎn)基金的發(fā)展進(jìn)程一直備受關(guān)注。

就這次的收購而言，越秀房產(chǎn)基金延續(xù)了以品質(zhì)為導(dǎo)向，高度重視資產(chǎn)組合質(zhì)量的一貫風(fēng)格。而通過梳理公開資料，筆者發(fā)現(xiàn)此次收購在項(xiàng)目標(biāo)的、購入時機(jī)兩方面均有亮點(diǎn)：

首先，對于持有房托基金(REITs)的投資者而言，底層資產(chǎn)的質(zhì)地決定了未來投資回報，因此是最直接的關(guān)注點(diǎn)。而越秀房產(chǎn)基金此次收購的越秀金融大廈，是一份典型的“A級”稀缺優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

區(qū)位A級：越秀金融大廈坐落于廣州珠江新城CBD黃金地段，與粵港澳大灣區(qū)及廣州經(jīng)濟(jì)騰飛同頻共振，對應(yīng)著強(qiáng)勁的租賃需求和自然可期的租金增幅。

運(yùn)營A級：越秀金融大廈擁有世界500強(qiáng)企業(yè)及各行業(yè)領(lǐng)頭企業(yè)等優(yōu)質(zhì)客戶資源，出租率高達(dá)92.5%，租金水平具有相當(dāng)強(qiáng)的競爭力。

建筑A級：越秀金融大廈系廣州地標(biāo)性國際甲等寫字樓，可租售總面積達(dá)17.02萬平方米，設(shè)計、質(zhì)量及基礎(chǔ)設(shè)施均優(yōu)，曾榮獲LEED及WELL雙鉑金級認(rèn)證等多項(xiàng)建筑領(lǐng)域獎項(xiàng)，具備保障其租賃表現(xiàn)持續(xù)優(yōu)異的“硬核”實(shí)力。

二是理想的收購時機(jī)和極具吸引力的增值空間。從當(dāng)前的宏觀環(huán)境及市場周期來看，本次交易處于一個好的時間點(diǎn)。對此，越秀房產(chǎn)基金管理層在日前的線上發(fā)布會中表示，“這個時間點(diǎn)收購越秀金融大廈是一個正確的選擇，因?yàn)榈诙喿馄谝约耙咔檫^后不會是這個價錢收購?！?/p>

注意到，本次交易的成交價為4.5萬元每平方米，與近期可比項(xiàng)目“珠光譚村項(xiàng)目”6.2萬元每平方米的成交價相比，具備絕對的成本優(yōu)勢，這也意味著此次收購事項(xiàng)大概率會帶來租金收益和物業(yè)升值的雙重價值兌現(xiàn)。

二、增厚未來分派，越秀房產(chǎn)基金長期價值再獲提升

從收購的預(yù)期結(jié)果來看，注入越秀金融大廈后，將有效增厚越秀房產(chǎn)基金的內(nèi)在價值，為基金單位持有人帶來更為豐厚的投資回報。

根據(jù)通函，此次收購事項(xiàng)將使越秀房產(chǎn)基金的組合收入增加24% ，越秀房產(chǎn)基金組合估值將擴(kuò)大 23%至425億元。與此同時，越秀房產(chǎn)基金的物業(yè)組合和業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化，一方面，組合中的廣州國金中心估值占比從54%降至44%，資產(chǎn)池的多元性和安全性均得以提升；另一方面，越秀金融大廈與國金中心毗鄰而立，可實(shí)現(xiàn)營運(yùn)成本的有效分?jǐn)?，達(dá)成規(guī)模性和效益性的統(tǒng)一。

（來源：公司公告）

值得一提的是，越秀房產(chǎn)基金此次引入供股方式為收購融資，采取股債結(jié)合的融資方式，助力基金資本結(jié)構(gòu)長期穩(wěn)健發(fā)展，在有效增加市值及提高流動性的同時，進(jìn)一步增厚每基金單位分派。

自2005年上市以來，越秀房產(chǎn)基金聚焦中國一、二線優(yōu)質(zhì)城市核心區(qū)域具有長期增長潛力的優(yōu)質(zhì)收益性商業(yè)房地產(chǎn)，已連續(xù)15年將可分派收入進(jìn)行全額分紅，收入及分派等年均增長率超過5%，為投資者創(chuàng)造了長期穩(wěn)定可持續(xù)的投資回報。尤其是在疫情期間，憑借高質(zhì)量的資產(chǎn)組合，旗下物業(yè)出租率實(shí)現(xiàn)逆勢增長，展現(xiàn)出良好的抗風(fēng)險性和突出的運(yùn)作能力。

而此次擴(kuò)充資產(chǎn)組合進(jìn)一步推高分派收益率，充分體現(xiàn)了越秀房產(chǎn)基金“穩(wěn)中求勝”的發(fā)展理念，同時依托其在行業(yè)的長期經(jīng)驗(yàn)積累，有望在后續(xù)形成“注入優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目——提升市值及影響力——提升流動性——收獲更多資產(chǎn)”的良性循環(huán)，可以預(yù)見其未來將創(chuàng)造更優(yōu)異的業(yè)績表現(xiàn)。

展望：REITs東風(fēng)正起，越秀房產(chǎn)基金迎來估值抬升機(jī)遇

行業(yè)視角下，REITs的本質(zhì)在于長期持有資產(chǎn)，有利于引導(dǎo)房地產(chǎn)實(shí)體市場理性定價，與當(dāng)前房住不炒的政策導(dǎo)向相契合。同時，其通過連接二級市場和實(shí)體市場，能夠?qū)崿F(xiàn)部分資產(chǎn)處置和金融風(fēng)險疏解的功能。按照此邏輯推演，隨著國內(nèi)REITs市場的不斷完善，越秀房產(chǎn)基金有望享受到房托基金市場加速發(fā)展的紅利，迎來更大的增長空間。

目前，繼今年6月首批9只公募REITs長跑上市后，11月12日第二批公募REITs也正式獲批，REITs賽道正如火如荼。香港方面，近期對REITs也頻發(fā)政策鼓勵，如2020年香港房地產(chǎn)信托基金守則的對借貸比率從45%調(diào)整到50%，香港證監(jiān)會于今年5月份落實(shí)了最高800萬港元房托資助計劃，隨后香港金融發(fā)展局提出建議將REITs納入互聯(lián)互通，一旦成行，房托基金市場流動性的提升將給越秀基金帶來價值重估的又一契機(jī)。

關(guān)鍵詞： 收購稀缺性優(yōu)質(zhì)資產(chǎn) 越秀房產(chǎn)信托基金(0405 HK)上升的增長潛