今年房地產(chǎn)行情很冷清，稍微有點(diǎn)利好消息出來(lái)振奮下，以為希望要來(lái)了，但是沒(méi)想到又被騙炮！

11月10-11月11日，傳聞房企融資環(huán)境松動(dòng)，板塊迎來(lái)連續(xù)上漲，結(jié)果隔天出來(lái)辟謠立馬迎來(lái)幾天調(diào)整。

一波未平，一波又來(lái)，上周五又傳聞，說(shuō)商業(yè)銀行要加大開(kāi)發(fā)貸投放，房地產(chǎn)大幅反彈直接拯救了大盤(pán)。

然而這個(gè)傳聞周末并沒(méi)有官方證實(shí)，結(jié)果今日板塊直接殺跌。

保利發(fā)展跌幅超6%，金科股份，萬(wàn)科A跌幅超3%。

要知道從去年房企的“三道紅線(xiàn)”到今年的房地產(chǎn)稅改革落地。基本上可以看出來(lái)房地產(chǎn)被“拋棄”已經(jīng)是大趨勢(shì)了，這也決定了未來(lái)房地產(chǎn)難有中長(zhǎng)期配置價(jià)值。

近期地產(chǎn)板塊的異動(dòng)，也說(shuō)明了一個(gè)問(wèn)題，那就是，地產(chǎn)被拋棄這個(gè)過(guò)程的持續(xù)時(shí)間會(huì)比較漫長(zhǎng)，也會(huì)有不少邊際寬松緩沖的時(shí)期，所以當(dāng)短期出現(xiàn)利好消息的時(shí)候，板塊會(huì)出現(xiàn)短線(xiàn)機(jī)會(huì)。但是現(xiàn)在市場(chǎng)資金態(tài)度還是比較謹(jǐn)慎，一窩蜂的做短線(xiàn)，導(dǎo)致板塊持續(xù)性也不好。

如果你最近仔細(xì)觀(guān)察，雖然說(shuō)整個(gè)房地產(chǎn)板塊不好，但是板塊內(nèi)部個(gè)股已經(jīng)有了明顯分化了。這應(yīng)該是值得我們重點(diǎn)關(guān)注的。

難兄難弟，分道揚(yáng)鑣

都知道，地產(chǎn)股已被重錘已經(jīng)很久了，以萬(wàn)科和保利為代表的地產(chǎn)股龍頭股價(jià)也是一路狂跌，市場(chǎng)紛紛用腳投票逃離了地產(chǎn)股。但是近3個(gè)月來(lái)有個(gè)信號(hào)出來(lái)了，萬(wàn)科保利這對(duì)難兄難弟開(kāi)始分道揚(yáng)鑣了。

今年3月至今，萬(wàn)科一度接近腰斬，市值蒸發(fā)1700億，股價(jià)一直在低位震蕩，多少感覺(jué)有些英雄落幕之感。反觀(guān)保利發(fā)展從今年3月高點(diǎn)，雖然一度暴跌，但是基本上近三個(gè)月已經(jīng)收復(fù)失地了。

為什么同為地產(chǎn)龍頭，萬(wàn)科一直跌跌不休，保利發(fā)展股價(jià)卻走出來(lái)了？分化如此嚴(yán)重，怎么去看待？

分析下萬(wàn)科和保利這兩家企業(yè)的基本面，你應(yīng)該就清楚了。

營(yíng)業(yè)收入對(duì)比

萬(wàn)科第三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)56.4億元，同比下降23.3%；前三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)166.89億元，同比下降15.98%。

保利第三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)32.8億元，同比增長(zhǎng)6.67%；前三季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)135.8億元，同比增長(zhǎng)2.88%。

很明顯的是保利的營(yíng)收增長(zhǎng)快于萬(wàn)科，萬(wàn)科的業(yè)績(jī)?cè)鏊匍_(kāi)始放緩了。當(dāng)然也不是嘲諷萬(wàn)科，只是說(shuō)這里營(yíng)收增長(zhǎng)放緩會(huì)反映到股價(jià)上來(lái)。拉長(zhǎng)時(shí)間，板塊里面資金還是偏向營(yíng)收持續(xù)增長(zhǎng)的一方。

從近年來(lái)保利發(fā)展的銷(xiāo)售毛利大于萬(wàn)科，毛利率高有助于提高凈利潤(rùn)，業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，所以說(shuō)這個(gè)很關(guān)鍵。

（ 萬(wàn)科A銷(xiāo)售毛利，來(lái)源chioce）

（保利發(fā)展銷(xiāo)售毛利，來(lái)源chioce）

保利地產(chǎn)的一些硬性指標(biāo)非常過(guò)硬，凈資產(chǎn)收益率至少維持的不錯(cuò)，同時(shí)保利地產(chǎn)是央企，現(xiàn)在看到的是借款利率低，假賬的風(fēng)險(xiǎn)小。

（ 保利核心數(shù)據(jù)，來(lái)源，chioce）

（萬(wàn)科核心數(shù)據(jù)，來(lái)源chioce）

負(fù)債對(duì)比

截至9月30日，保利發(fā)展的總資產(chǎn)為13998.83億元，凈資產(chǎn)為3089.26億元，資產(chǎn)負(fù)債率為77.93%，扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為65.62%；貨幣資金1321.09億元，為公司短期借款及一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債的2.32倍。雖然負(fù)債率高，但是流動(dòng)性很足。

（保利核心數(shù)據(jù)，來(lái)源chioce）

截至9月底，萬(wàn)科凈負(fù)債率為27.6%，保持行業(yè)低位；持有貨幣資金人民幣1,730.5億元，遠(yuǎn)高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負(fù)債總和人民幣850.7億元。有息負(fù)債占總資產(chǎn)的比例為14.1%，且有息負(fù)債中66.8%為長(zhǎng)期負(fù)債。但是長(zhǎng)期負(fù)債比較高。

（萬(wàn)科A核心數(shù)據(jù)，來(lái)源chioce）

房地產(chǎn)行業(yè)是杠桿經(jīng)營(yíng)的行業(yè)，一旦出現(xiàn)行業(yè)冬天或者黑天鵝，比如新冠病毒疫情導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目無(wú)法開(kāi)工，銷(xiāo)售出現(xiàn)斷崖式下跌，我們要確保自己投資的公司不會(huì)出現(xiàn)資金鏈斷裂。

估計(jì)萬(wàn)科的長(zhǎng)期負(fù)債重，由于多元化業(yè)務(wù)的資本支出很高，并且萬(wàn)科又是成本法記賬計(jì)提折舊，這部分的壓力相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)大很多。

同時(shí)，萬(wàn)科多元化業(yè)務(wù)利潤(rùn)貢獻(xiàn)小，卻占用了很重的資本，商業(yè)綜合體、物流這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)都是大幾百億的投入，而且還在不停地資本支出，在萬(wàn)科現(xiàn)有財(cái)務(wù)邏輯下，是大幅拉低roe的。現(xiàn)在住開(kāi)的毛利率非常一般，所以業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的壓力就會(huì)非常大。

土地儲(chǔ)備

2021 年前三季度，保利發(fā)展公司累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約額 4102.3 億元，實(shí)現(xiàn)簽約面積 2543.7 萬(wàn)方，分別同比增長(zhǎng) 11.7%和 4.1%；前三季度，萬(wàn)科A累計(jì)新增項(xiàng)目 132 個(gè)，合 計(jì)總建筑面積 2241.0 萬(wàn) m 2，拿地面積占拿地力 度較上半年有所放緩。

所謂巧婦難為無(wú)米之炊，土地儲(chǔ)備就是房企的米，有土地儲(chǔ)備意味著將來(lái)有房子可以賣(mài)，有房子就能帶來(lái)銷(xiāo)售金額，有銷(xiāo)售金額就有財(cái)報(bào)的營(yíng)業(yè)收入，所以銷(xiāo)售金額是營(yíng)業(yè)收入的先行指標(biāo)，而土地儲(chǔ)備又是銷(xiāo)售金額的先行指標(biāo)。

長(zhǎng)期估值來(lái)看

目前萬(wàn)科的凈資產(chǎn)是2000多億，保利發(fā)展的凈資產(chǎn)是1800多億，兩者市值差距是萬(wàn)科2231億，保利發(fā)展1694億，都已經(jīng)跌破凈資產(chǎn)，低估是肯定的，那么后面就看誰(shuí)更低了。萬(wàn)科A是10.3倍左右的估值，保利估值9.6倍，目前保利確實(shí)比萬(wàn)科更低些一些。在估值、安全系數(shù)上優(yōu)于萬(wàn)科，且市值較萬(wàn)科小。

結(jié)語(yǔ)

從上面的分析我們可以看到，股價(jià)還是需要基本面做支撐，隨著三道紅線(xiàn)反而加速了市場(chǎng)份額向龍頭公司集中，小企業(yè)融資越來(lái)越難，競(jìng)爭(zhēng)格局越來(lái)越穩(wěn)定，這一點(diǎn)挺重要的。保利發(fā)展作為最大的央企地產(chǎn)，如果未來(lái)房地產(chǎn)分化，走出來(lái)的概率很大。

房地產(chǎn)最好的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去。未來(lái)房地產(chǎn)（企業(yè)）的利潤(rùn)會(huì)逐漸向社會(huì)平均水平靠攏。我們說(shuō)的，是房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)，不是聊房?jī)r(jià)。當(dāng)大浪淘沙過(guò)后，最后一定會(huì)有幾個(gè)龍頭跑出來(lái)。它們需要幾年的時(shí)間。因?yàn)榈禺a(chǎn)行業(yè)永遠(yuǎn)不會(huì)消亡。

關(guān)鍵詞： 地產(chǎn)沒(méi)落 萬(wàn)科保利分道揚(yáng)鑣！