四季度以來，受到寬信用政策預(yù)期邊際走強(qiáng)和融資渠道有望寬松等多方面利好消息的提振，港股市場的內(nèi)房股板塊出現(xiàn)了兩次觸底反彈行情。

（內(nèi)房股板塊來源：富途牛牛）

對此，市場普遍認(rèn)為，盡管短期態(tài)勢難有明顯轉(zhuǎn)變，供需仍存下行風(fēng)險(xiǎn)，但公開表態(tài)方面都在引導(dǎo)以穩(wěn)為主的預(yù)期，如超短融、中票等債券發(fā)行提速，以及支持信用債、海外債發(fā)行等一系列信號均在緩解過度悲觀的市場情緒，地產(chǎn)板塊將逐步回歸健康、平穩(wěn)、可持續(xù)的發(fā)展軌跡。

對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，新常態(tài)下的行業(yè)競爭，不是比拼速度的短跑賽，而是比拼耐力的長跑賽。因此房企須告別過去高速、粗放的快增長，轉(zhuǎn)向穩(wěn)健、高質(zhì)量的發(fā)展模式。

在這之中，近年來穩(wěn)居千億房企陣營的融信中國，在應(yīng)對復(fù)雜多變的市場環(huán)境時(shí)表現(xiàn)出良好的增長韌性和“長跑型”發(fā)展?jié)摿?，為我們提供了一個(gè)不錯(cuò)的觀察樣本。下文將結(jié)合市場環(huán)境以及公司近期更新的經(jīng)營動態(tài)，就此作進(jìn)一步的探討。

一、三大標(biāo)簽注釋堅(jiān)實(shí)基本面，融信中國彰顯高質(zhì)量發(fā)展成色

筆者認(rèn)為，穩(wěn)定的去化能力，向好的財(cái)務(wù)表現(xiàn)以及優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品力均是融信中國對高質(zhì)量發(fā)展模式的注解：

1） 經(jīng)營穩(wěn)?。菏袌鼋禍叵落N售表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)

在剛剛過去的10月份，克而瑞研究中心發(fā)布了《全國商品住房百城庫存月報(bào)》。月報(bào)顯示，不同能級城市分化加劇，差異化行情顯著。盡管一二線成交熱度略有轉(zhuǎn)淡，去化周期亦有增長，但整體庫存風(fēng)險(xiǎn)相對較小，而三四線城市則面臨著一定的去化壓力。從數(shù)據(jù)來看，一線去化周期為 11.88個(gè)月，二線去化周期為14.92個(gè)月，均顯著小于三四線城市18.56個(gè)月的去化周，這一分化趨勢正越來越清晰。

值得關(guān)注的是，在四個(gè)一線城市中，得益于供應(yīng)集中放量帶動成交回升，上海為唯一去化周期同環(huán)比齊降的城市，去化周期降為5.24個(gè)月，顯著低于去年同期。而融信的上海項(xiàng)目——海納印象，也在年初出現(xiàn)了首開即罄的火爆現(xiàn)象，獲得上海市嘉定區(qū)上半年銷售套數(shù)、面積及金額三項(xiàng)冠軍。

當(dāng)前，“去化率”和“回款率”成為房企提及最多的關(guān)鍵詞，其原因便在于整體銷售理想將對結(jié)算業(yè)績有一定支撐，也就意味著房企的安全性更具保障，尤其是面對著愈加明顯的去化差異。

對于融信中國而言，高度聚焦市場波動相對較小的一二線城市，疊加全渠道的多元營銷路徑，為其奠定了銷售端的基礎(chǔ)優(yōu)勢。根據(jù)公司11月份通訊顯示，截至2021年10月31日，融信中國累計(jì)合約銷售額約1355.3億元，同比增長約18.0%，合約銷售面積約633.9萬平米，同比增長約20.1%。

從行業(yè)整體情況來看，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，融信中國合約銷售規(guī)模排名在行業(yè)中位列第24名。且值得注意的是，融信中國今年前10個(gè)月的合約銷售增速及目標(biāo)完成率分別為18%和85%，同時(shí)期百強(qiáng)企業(yè)的合約銷售增速及目標(biāo)完成率均值分別為16%和76.3%，對比來看，融信中國表現(xiàn)出了優(yōu)于行業(yè)平均的水準(zhǔn)。

2）財(cái)務(wù)安全：持續(xù)鞏固財(cái)務(wù)優(yōu)勢，增厚安全邊際

在保持業(yè)務(wù)穩(wěn)步發(fā)展的同時(shí)，融信中國亦在不斷夯實(shí)其財(cái)務(wù)基本面。

放在行業(yè)大背景下，自去年8月份“三道紅線”設(shè)立以來，融信中國便顯示出優(yōu)異的財(cái)務(wù)管控能力。在實(shí)現(xiàn)快速降檔后一直穩(wěn)居綠檔陣營，且在個(gè)別指標(biāo)上持續(xù)優(yōu)化，財(cái)務(wù)穩(wěn)健性優(yōu)勢持續(xù)鞏固。

今年上半年，融信資產(chǎn)負(fù)債率（剔除預(yù)收款）為69.7%，凈負(fù)債率為75%，現(xiàn)金短債比為1.09，為后續(xù)融資奠定優(yōu)勢。與此同時(shí)，融信中國的財(cái)務(wù)管控能力也體現(xiàn)對債務(wù)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化上，公司一年期以內(nèi)借款占比由42.6%降至36.6%。

此外注意到，在21世紀(jì)資管研究院10月底發(fā)布的《TOP50房企健康度測評報(bào)告》中，得益于在資本構(gòu)成、資產(chǎn)質(zhì)量、盈利能力、融資能力、償債能力五個(gè)維度上的出色表現(xiàn)，融信中國被列為財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力得分最高的50強(qiáng)房企之一，足見公司出色的財(cái)務(wù)安全性。

3）產(chǎn)品理念優(yōu)質(zhì)：順應(yīng)時(shí)代發(fā)展，奉行產(chǎn)品的長期主義

當(dāng)前房地產(chǎn)市場緩慢進(jìn)入 “白銀時(shí)代”，人們對于品質(zhì)地產(chǎn)服務(wù)和生活方式的需求，倒逼房地產(chǎn)產(chǎn)品“質(zhì)”的回歸，提升產(chǎn)品力成為房企的共識。對于產(chǎn)品，融信中國有著獨(dú)特且深入的探索與思考。

一方面，基于以人為本、高品質(zhì)的產(chǎn)品定位，融信形成了“4+1”的全系產(chǎn)品矩陣，覆蓋滿足不同客群的人居需求。同時(shí)，其優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品品牌在“金盤獎”、“繆斯設(shè)計(jì)獎”、“地產(chǎn)設(shè)計(jì)大獎·中國”、“TITAN房地產(chǎn)大獎”等近期國內(nèi)外評選中屢獲殊榮，受到市場的一致認(rèn)可。

另一方面，隨著中國“雙碳”目標(biāo)的提出，綠色低碳成為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要方向。順應(yīng)這一趨勢，融信中國把握趨勢，以低碳產(chǎn)品為城市綠色更新貢獻(xiàn)智慧。

日前，位于上海閔行區(qū)七寶鎮(zhèn)的融信旭輝世紀(jì)古美舉辦了一個(gè)超低能耗展。據(jù)悉，融信旭輝世紀(jì)古美是上海首個(gè)通過超低能耗方案評審的項(xiàng)目，與上海七寶商務(wù)區(qū)首個(gè)獲得美國綠色建筑協(xié)會(USGBC)LEED金級&美國WELL金級雙重預(yù)認(rèn)證的融信集團(tuán)上坤中心，構(gòu)成了融信在上海的“低碳建筑雙璧”?？梢钥吹?，融信順應(yīng)綠色發(fā)展，為健康人居探尋新未來，是一眾房企中率先踏入“綠色轉(zhuǎn)型”的典范。

總結(jié)來看，融信中國業(yè)績保持穩(wěn)定，財(cái)務(wù)基本盤維持健康，且在產(chǎn)品打造上也有著相當(dāng)好的表現(xiàn)，從三個(gè)維度驗(yàn)證了公司在行業(yè)中高質(zhì)量的經(jīng)營能力。

二、流動性優(yōu)勢+城市布局優(yōu)勢，“長跑特征”日漸明晰

對于投資者而言，除了關(guān)注已經(jīng)呈現(xiàn)出的高質(zhì)量發(fā)展樣式，考察公司是否具備在未來保持持續(xù)擴(kuò)大的優(yōu)勢更為重要。正如前文所提及的，在房地產(chǎn)行業(yè)，未來能夠持續(xù)創(chuàng)造價(jià)值的公司，應(yīng)該在經(jīng)營上堅(jiān)持長跑思維而非依賴短跑沖刺，最終實(shí)現(xiàn)長久穩(wěn)健發(fā)展。通過梳理公開資料，筆者發(fā)現(xiàn)融信中國的“長跑特征”已經(jīng)愈發(fā)明顯，具體來看。

其一是流動性良好，助力從容穿越周期。在調(diào)控常態(tài)化的當(dāng)下，房地產(chǎn)邏輯從囤地為王轉(zhuǎn)向現(xiàn)金流健康，疊加今年以來房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)生信用違約事件，進(jìn)一步強(qiáng)化了市場對房企資金情況的重視，因此企業(yè)管理層與投資者對企業(yè)的負(fù)債情況及現(xiàn)金流情況都給予了更多的關(guān)注。

在這樣的背景下，投資者估值邏輯正發(fā)生變化，風(fēng)險(xiǎn)偏好有望快速下降，對企業(yè)現(xiàn)金流能力的考察將提高。對于融信中國而言，公司堅(jiān)持以現(xiàn)金流為導(dǎo)向的運(yùn)營目標(biāo)，形成了良好的資金運(yùn)營實(shí)力，可以從以下兩個(gè)方面考量：

一是回購票據(jù)的實(shí)質(zhì)性舉措，向市場傳遞積極信號的同時(shí)，更驗(yàn)證了融信現(xiàn)金流整體穩(wěn)健充裕。11月2日，融信發(fā)布公告稱，自10月20日以來，公司于公開市場回購合計(jì)約2345萬美元的部分票據(jù)。此外，公告顯示，從2021年3月份到現(xiàn)在，融信中國2021年度已累計(jì)回購優(yōu)先票據(jù)本金額1.12億美元。

二是良好的去化及回款表現(xiàn)，為公司發(fā)展貢獻(xiàn)充足的經(jīng)營現(xiàn)金流。根據(jù)2021年中報(bào)顯示，融信上半年的銷售回款率達(dá)到了84%，去化率亦高達(dá)72%，給公司提供穩(wěn)定可靠的資金支撐。截至2021年6月末，融信現(xiàn)金余額約321.83億元，較2020年底進(jìn)一步增長8%，加之公司擁有未使用授信額度高達(dá)1089億元。

其二是優(yōu)質(zhì)土儲布局，凸顯長期價(jià)值。在外部環(huán)境充滿不確定性的情況下，融信中國的待結(jié)算資源充裕，成為在地產(chǎn)下半場穩(wěn)步增長壓艙石。截至2021年6月末，公司合約負(fù)債為728.9億元，較去年同比增長15.5%。若以同年中期的兩倍營業(yè)收入計(jì)算，融信合同負(fù)債金額對全年?duì)I業(yè)收入覆蓋率將遠(yuǎn)超100%，伴隨后續(xù)竣工的結(jié)轉(zhuǎn)，將帶來業(yè)績規(guī)模的增長。

事實(shí)上，翻看近幾年來的財(cái)報(bào)，可以發(fā)現(xiàn)融信中國的合同負(fù)債項(xiàng)一直保持較高的水平，鎖定著未來業(yè)績的增長空間，而這也在一定程度上驗(yàn)證了公司布局戰(zhàn)略的準(zhǔn)確性，即在全國化布局的基礎(chǔ)上，對已進(jìn)入的一二線區(qū)域采取深化城市深耕的策略。

(來源：公司公告，格隆匯整理)

據(jù)2021年中季報(bào)顯示，融信中國已覆蓋至長三角、海峽西岸、長江中游、中原、成渝、大灣區(qū)、京津冀、山東半島、西北9大核心城市群，并深度布局長三角區(qū)域，持續(xù)聚焦一二線高能級城市。從總土儲面積來看，其在長三角地區(qū)占比達(dá)到67%，在優(yōu)質(zhì)一二線城市占比達(dá)82%以上。此外，在“1+N”戰(zhàn)略的持續(xù)推動下，2021上半年融信新增土地項(xiàng)目39個(gè)，新增土地儲備建筑面積約574萬平方米，其中長三角區(qū)域的新增土儲占比達(dá)71%。

筆者認(rèn)為，融信中國現(xiàn)金流保持穩(wěn)定，財(cái)務(wù)具備安全性，同時(shí)以堅(jiān)定的投資定力錨定高能級城市的區(qū)域布局，因此公司利潤釋放具有較強(qiáng)的確定性，以上兩點(diǎn)將推動公司長期可持續(xù)發(fā)展，在行業(yè)中積累更深厚的優(yōu)勢。

小結(jié)

本文以融信中國作為觀察樣本，提出相較于其他房企，融信中國的基本面有支撐，具備多維優(yōu)勢。在市場可能逐步出清、拿地利潤率有一定好轉(zhuǎn)的情況下，及政策對部分房企杠桿限制放開的背景下，挖掘遠(yuǎn)期估值修復(fù)的機(jī)會顯現(xiàn)。筆者認(rèn)為，融信的“長跑”特征已經(jīng)顯現(xiàn)，能較好地在利潤、規(guī)模和杠桿之間找尋到平衡點(diǎn)，因而在長周期估值修復(fù)中具備優(yōu)勢與機(jī)會。

關(guān)鍵詞： 融信中國(3301 HK)：基本面優(yōu)勢漸顯 兼具確定性與穩(wěn)健性