12月4日，標普全球評級發(fā)布報告，將華南城(01668.HK)集團有限公司的長期發(fā)行人信用評級從“B”下調(diào)至“B-”。 

放在當前行業(yè)承壓的大背景下，房企被下調(diào)評級并不“稀奇”。實際上早在今年10月，國際三大評級機構(gòu)穆迪、標普、惠譽就開啟了對國內(nèi)房企評級的密集下調(diào)，不少網(wǎng)友戲稱道，這是對中國房地產(chǎn)的一次“集體做空”。然而，此次華南城被下調(diào)評級卻引起了筆者的特別關(guān)注。

一方面，筆者長期追蹤地產(chǎn)行業(yè)，注意到目前房企普遍被下調(diào)的評級為“CCC”級，對比來看，華南城被下調(diào)至的“B-”評級并不算常見，在某種程度上隱藏著“優(yōu)于大市”的意義。

另一方面，從投資的角度來看，華南城今年以來高度重視流動性管理，結(jié)合最新的中期財報，公司大概率不會發(fā)生償付危機，此次評級下調(diào)大概率反映的是對整個地產(chǎn)行業(yè)的擔憂。且就商業(yè)模式而言，華南城形成的是以“商貿(mào)物流+”為主的多業(yè)態(tài)產(chǎn)業(yè)運營模式，其所涉及的物流倉儲、奧特萊斯運營等業(yè)務(wù)并不受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，因而公司估值有被“錯殺”之嫌，其中或存在預(yù)期差機會。

進一步探究，此次半年報中還釋放出一些積極信號，顯示出華南城的價值內(nèi)核已然發(fā)生了深刻的變化，正助推公司價值持續(xù)釋放。不妨借此機會再來看看華南城的長期投資價值。

一、財務(wù)基本盤穩(wěn)健安全，持續(xù)性收入持續(xù)增長

盡管近期房地產(chǎn)行業(yè)正在調(diào)控中不斷修復(fù)邊際，房企也逐漸獲得了調(diào)整的空間，但考慮到行業(yè)壓力還沒有完全釋放，市場對開發(fā)商的關(guān)注重點仍在于財務(wù)質(zhì)量和現(xiàn)金流的穩(wěn)定性。而據(jù)筆者觀察，華南城在這兩個方面均有不錯表現(xiàn)。

從資產(chǎn)負債表方面切入，華南城上半年總計息債務(wù)為366.08億港元，資本負債比率為63.9%，較去年同期下降3.7個百分點。此外，公司擁有現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物達95.99億港元，備用信貸額度達181.85億港元，抗風險能力有保障。

標普亦在報告中指出，截至2021年9月30日，華南城的計息銀行及其他借貸顯著提升至215億港元，同比增速高達18%，有利于公司保持較好的流動性水平。

從分部業(yè)務(wù)的分析切入，華南城上半年實現(xiàn)收入61.66億港元，增速有所下滑，與疫情反復(fù)、百年大雨等影響有關(guān)。其中，物業(yè)銷售及融資租賃收入錄得44.83億港元，同比下降了22.5%；持續(xù)性收入錄得16.83億港元，同比增長27.2%，保持較穩(wěn)定的增長。

（來源：公司公告）

筆者認為，回歸至華南城“商貿(mào)物流+”的業(yè)務(wù)模式及公司發(fā)展遠景，持續(xù)性收入的戰(zhàn)略地位遠高于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，因此更值得關(guān)注。

拉長時間來看，持續(xù)性收入在近年來穩(wěn)步提升，今年上半年的同比增速更是明顯超過每年20%的增幅目標，說明該部分業(yè)務(wù)已經(jīng)具備較高的確定性趨勢，其所創(chuàng)造的穩(wěn)定現(xiàn)金流，將幫助公司保持更安全的財務(wù)狀況。

此外，在土地儲備充足的基礎(chǔ)上，華南城今年上半年沒有新增土地，而是采取審慎的策略應(yīng)對形勢的不明朗。截至2021年9月30日，華南城擁有未開發(fā)土地1650萬平方米，能夠支撐未來三到四年的銷售活動。

筆者認為，此次標普下調(diào)評級是市場對整個行業(yè)信心不足的體現(xiàn)，就華南城而言，面對今年以來行業(yè)下行及復(fù)雜多變的國內(nèi)國際形勢，公司及時調(diào)整運營策略，并把現(xiàn)金流放在首要位置，為安全穩(wěn)健經(jīng)營奠定基礎(chǔ)，展現(xiàn)出良好的經(jīng)營韌性。

二、兼具天時地利人和，華南城增長潛力逐步釋放

承接上一部分的論述，短期來看，華南城努力保持流動性充裕，后續(xù)回歸正常增長軌道可期。那么著眼于長期發(fā)展和內(nèi)在價值持續(xù)提升的角度，作為符合國家產(chǎn)業(yè)大方向的綜合商貿(mào)物流企業(yè)，其又面臨著哪些發(fā)展機遇，能使其在大環(huán)境不確定性提升之后實現(xiàn)跨越式增長？

在筆者看來，深港大都市圈的誕生為華南城發(fā)展帶來“天時”；與招商蛇口的強強聯(lián)合，可謂“地利”；華南城不斷提升招商運營水平，以新興產(chǎn)業(yè)和新業(yè)態(tài)打開成長新空間則是“人和”。

1）“天時”：深港大都市圈橫空出世，華南城發(fā)展迎來新機遇

今年十月，深港兩地迎來了歷史的一刻，即是深港大都市圈的橫空出世。香港正式宣布，拿出接近30%的土地，成立“北部都會區(qū)”，這意味著香港已開始融入到深港協(xié)同發(fā)展的大局中來。

香港特首林鄭月娥也表示，北部都會區(qū)將由西至東覆蓋深港口岸經(jīng)濟帶及更縱深的腹地，將盡享港深優(yōu)勢互補、融合發(fā)展的紅利，幫助香港更好融入國家發(fā)展大局，徹底融入國家發(fā)展大局，跟深圳、大灣區(qū)協(xié)同發(fā)展，共同建設(shè)國際創(chuàng)新科技中心。

作為未來全球資本聚集地“深港大都市圈”中的重要一環(huán)——深圳勢必將孕育出更多元、更豐富的發(fā)展機遇。而華南城起家于深圳，19年前從深圳平湖崛起，作為符合國家產(chǎn)業(yè)大方向的綜合商貿(mào)物流企業(yè)模板，其輕資產(chǎn)的商業(yè)模式，自然有機會成為在融入深港合作、粵港澳大灣區(qū)的協(xié)同發(fā)展后的核心受益者之一。

今年9月17日，全國首個第四代萬達廣場——深圳龍崗萬達廣場，在深圳華南城園區(qū)震撼開業(yè)，開業(yè)首日便吸引逾20萬人打卡，單月日均客流突破10萬人次，成為深圳知名的商業(yè)生態(tài)圈。而此番與萬達資源共享的商業(yè)合作方式，也成為了一個典型的優(yōu)勢互補安利，推動挖掘消費潛力，并為其商業(yè)地產(chǎn)這塊業(yè)務(wù)打開更大發(fā)展空間。

位處于深港、大灣區(qū)這片國家重點經(jīng)濟發(fā)展并有著“外貿(mào)百強城市聚集地”之稱的土地上，筆者看好華南城的區(qū)域項目發(fā)展機遇。結(jié)合公司穩(wěn)健的財務(wù)風格，相信公司未來將有望享受到港深優(yōu)勢互補和國家其他發(fā)展政策紅利，憑借其前瞻性的戰(zhàn)略布局和資源整合優(yōu)勢，將為自身開辟出新的成長空間，發(fā)揮出輕資產(chǎn)運營地產(chǎn)商的真正優(yōu)勢和價值創(chuàng)造能力。

2）“地利”：互利共贏，華南城按下發(fā)展加速鍵

在現(xiàn)代企業(yè)合作競爭理論中，我們常常會提到“協(xié)同效應(yīng)”。良性的合作節(jié)約了企業(yè)在資源方面的投入，減少了企業(yè)的沉沒成本，提高了企業(yè)戰(zhàn)略的靈活性，通過雙方資源和能力的互補，產(chǎn)生了 1+1大于2 的協(xié)同效應(yīng)，使企業(yè)整體的競爭力得到了提升。

今年9月，華南城與招商蛇口達成戰(zhàn)略合作，將進行優(yōu)勢互補，未來將重點開展在城市商業(yè)綜合體、房地產(chǎn)開發(fā)、城市更新（含舊城改造）、商業(yè)運營及物業(yè)管理等方面的深入合作。隨著兩家合作的持續(xù)深化，協(xié)同效應(yīng)將日漸顯現(xiàn)，實現(xiàn)資源共享，為后期開展更多項目合作打下堅實基礎(chǔ)。

據(jù)悉，招商蛇口是一家堅持以產(chǎn)造城、以產(chǎn)聚人，定位于中國城市及園區(qū)綜合開發(fā)與運營服務(wù)商，其與致力于打造“產(chǎn)城融合、宜業(yè)宜居美麗新城”的華南城有著天然的契合度，是對雙方豐富管理經(jīng)驗和優(yōu)勢的同步強化。可以預(yù)見的是，此次合作將對華南城的轉(zhuǎn)型升級會有很大的推動作用，打開更大發(fā)展空間。

3）“人和”：持續(xù)擴充新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)多業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展

截至目前，華南城建設(shè)并運營除深圳，還包括南寧、南昌、西安、哈爾濱、鄭州、合肥、重慶等多地一二線城市項目，目前運營管理服務(wù)面積近2000萬平方米，服務(wù)業(yè)主和商戶數(shù)達到10萬家。

在「重招商、強運營」策略的指引下，華南城精準引進符合未來發(fā)展趨勢的新興產(chǎn)業(yè)和新業(yè)態(tài)，不斷升級重塑商貿(mào)生態(tài)，實現(xiàn)多業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展，打開更大發(fā)展空間。

南昌華南城榮獲「國家電子商務(wù)示范基地」稱號，B2B線下商超供應(yīng)倉項目在今年9月開業(yè)，園區(qū)正在實現(xiàn)從傳統(tǒng)商貿(mào)市場向國家級產(chǎn)業(yè)基地的蛻變；重慶華南城酒店用品市場突破6萬平方米，成為當?shù)刂频暧闷肥袌黾鄣兀荒蠈幦A南城成功引入兩大體育項目，體育產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型更進一步。此外，承接老舊市場搬遷，多地華南城還迎來商戶簽約入駐熱潮。

如今華南城的商貿(mào)生態(tài)不斷升級重塑，輕資產(chǎn)模式潛力不斷釋放。無論是國家電子商務(wù)示范基地掛牌，還是向體育產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，都標志著華南城經(jīng)營業(yè)態(tài)的不斷完善，并為華南城打造國際商貿(mào)物流中心奠定堅實基礎(chǔ)，也標志著新經(jīng)濟下華南城新格局商業(yè)模式的逐步確立。

結(jié)尾

總結(jié)來看，在當前不確定的經(jīng)濟環(huán)境下，能夠破局而出具備競爭力的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，需在保障良好財務(wù)基本面前提下，探索轉(zhuǎn)型升級的新經(jīng)濟商業(yè)模式之道，而積極迎接時代變革的企業(yè)，如若能借力政策利好優(yōu)勢，更能為其發(fā)展推波助力。

從二級市場看，受到市場情緒和短期政策影響，目前板塊整體行情萎靡，但可以預(yù)見的是，華南城已經(jīng)擁有新經(jīng)濟格局下的“華南城商業(yè)模式”發(fā)展?jié)摿Γ淞己玫呢攧?wù)基本面，展現(xiàn)了自身較強的經(jīng)營韌性；相信在融入深港合作、粵港澳大灣區(qū)的協(xié)同發(fā)展后，將更加激發(fā)華南城產(chǎn)業(yè)升級活力，助力華南城區(qū)域經(jīng)濟協(xié)同發(fā)展。

展望未來，從后房地產(chǎn)時代的行業(yè)視角來看，隨著行業(yè)發(fā)展邏輯迎來深層次改變，在成長性逐步釋放后，華南城有望獲得價值重估。

關(guān)鍵詞： 新形勢下如何解讀華南城(01668 HK)獲標普授予“B-”評級？