很多人都把目光投向權(quán)益類的股票基金，殊不知，基金市場有很多種，甚至一些能夠跑出超額的收益，比如以下幾只REIT基金：

根據(jù)統(tǒng)計(jì)，截止到21日，市場上首批九只基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)產(chǎn)品上市已滿半年，平均漲幅達(dá)19.71%。此外，第二批兩只公募REITs已分別于12月14日和12月17日上市。

可以看出，REITS基金剛剛登陸中國資本市場，聰明的資金已經(jīng)開始慢慢注意到這個(gè)價(jià)值領(lǐng)域。那么公募REITs到底是什么？對(duì)于基金投資者來說是否意味著新的投資機(jī)會(huì)？

1、REITs基金為何物？

REITs，即不動(dòng)產(chǎn)信托基金。目前國內(nèi)所說的公募REITs指基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金。即以基礎(chǔ)設(shè)施為底層資產(chǎn)進(jìn)行資產(chǎn)證券化，投資人可通過購買基金份額分享底層資產(chǎn)產(chǎn)生的收益。其本質(zhì)上是一種資本市場和實(shí)體經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的金融工具，用于盤活存量資產(chǎn)、轉(zhuǎn)變經(jīng)營方式和提升資產(chǎn)運(yùn)營效率。

REITs起源于美國，自1960年美國推出REITs以來，全球已有近40個(gè)國家和地區(qū)搭建了REITs市場。分區(qū)域來看，北美是REITs發(fā)展最為成熟區(qū)域，REITs占上市房地產(chǎn)證券比例超九成；歐洲及亞太發(fā)達(dá)市場其次，REITs占上市房地產(chǎn)證券比例均超四成；而發(fā)展中市場REITs大多處于尚待建設(shè)或剛起步階段，REITs占上市房地產(chǎn)證券比例不足一成。

在FTSE EPRA/Nareit發(fā)達(dá)市場房地產(chǎn)指數(shù)的總市值中，超80%由上市REITs組成。顯然，REITs模式在發(fā)達(dá)市場房地產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用已經(jīng)較為廣泛與成熟。

而REITs在中國的發(fā)展時(shí)間并不長。2020年以前，應(yīng)國內(nèi)相關(guān)監(jiān)管要求，國內(nèi)發(fā)行的REITs產(chǎn)品以商業(yè)地產(chǎn)類REITs為主，并未出現(xiàn)真正的公募REITs。類REITs的本質(zhì)是債，而REITs則是一種股權(quán)融資工具，兩者存在本質(zhì)差別。

截至2020年底，類REITs產(chǎn)品累計(jì)發(fā)行額達(dá)到1743.4億元，底層資產(chǎn)以傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)為主，基礎(chǔ)設(shè)施僅占8%。

2020年4月30日，由證監(jiān)會(huì)聯(lián)合國家發(fā)改革委印發(fā)《關(guān)于推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)相關(guān)工作的通知》，標(biāo)志著我國的基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs市場正式進(jìn)入序章。此后，REITs進(jìn)入快速發(fā)展階段，首批9支公募REITs于2021年6月掛牌上市，公眾投資者可以通過基金銷售機(jī)構(gòu)以詢價(jià)確定的認(rèn)購價(jià)格參與REITs份額認(rèn)購。

從投資方向來看，首批REITs主要投向收費(fèi)公路、倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和生態(tài)環(huán)保四類基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。公募REITs底層資產(chǎn)可分為產(chǎn)權(quán)類和特許經(jīng)營類，兩者的現(xiàn)金流分布存在較大差異。產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目以倉儲(chǔ)物流、產(chǎn)業(yè)園區(qū)為主，享有處置收益權(quán)，因此最后一期現(xiàn)金流較大；特許經(jīng)營權(quán)項(xiàng)目以收費(fèi)公路、生態(tài)環(huán)保為主，項(xiàng)目現(xiàn)金流主要來自于收費(fèi)，每期現(xiàn)金流分布較為穩(wěn)定。

而從資產(chǎn)屬性上看，基礎(chǔ)設(shè)施REITs兼具了“債性”和“股性”。REITs的債性體現(xiàn)在其強(qiáng)制性的高比例分紅，同時(shí)，REITs也具有股票的特征，因?yàn)槠浔旧泶碇袡?quán)，可以從二級(jí)市場價(jià)格上漲中獲得收益。 

2、關(guān)注度日漸提高，保持一份理性

首批公募REITs上市已有近半年時(shí)間，大致經(jīng)歷了“冷淡期”到“活躍期”兩個(gè)階段， 

冷淡期從首發(fā)日一直持續(xù)到8月。在經(jīng)過首日打新后，公募REITs二級(jí)市場迅速降溫，日成交金額從首日的18.60億元回落至第二周的不到1億元，甚至平安廣州廣河REIT、紅土鹽田港REIT、東吳產(chǎn)業(yè)園REIT、中金普洛斯REIT均出現(xiàn)了破發(fā)的情況。一方面原因在于投資者對(duì)新的產(chǎn)品持觀望態(tài)度，另一方面在投機(jī)性資金撤出后，二級(jí)市場情緒熱度下行。 

進(jìn)入九月，REITs在二級(jí)市場進(jìn)入活躍期。REITs市場日均成交量回升至1億元以上，平均換手率回升至2%左右，遠(yuǎn)高于海外成熟REITs市場的交易活躍水平。主要是因?yàn)榻衲赀M(jìn)入下半年以來，股市債市均出現(xiàn)一定的調(diào)整。在此背景下，市場開始重新審視REITs這種新型投資產(chǎn)品。 

目前來看，無論是二級(jí)市場價(jià)格表現(xiàn)還是可分配收益方面，首批公募REITs表現(xiàn)都較好。截止12月17日，首批上市公募REITs9只產(chǎn)品全部實(shí)現(xiàn)正收益，價(jià)格平均漲幅為19.71%，其中5只產(chǎn)品漲幅超過20%。而據(jù)中信證券估計(jì)，首次公募REITs的年化總回報(bào)率在11.9%-92.6%之間不等。

首批公募REITs的試點(diǎn)選擇的都是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中穩(wěn)定運(yùn)營、回報(bào)良好的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，因此有這樣的業(yè)績表現(xiàn)和投資收益也并不讓人意外。

第二批兩只基礎(chǔ)設(shè)施REITs成立于12月3日。由于網(wǎng)上及網(wǎng)下均認(rèn)購火爆，第二批 REITs 相較于第一批 REITs 中簽率下降較多。華夏越秀高速REIT 網(wǎng)上中簽率為 2.14%，網(wǎng)下中簽率為 2.60%；建信中關(guān)村 REIT 網(wǎng)上中簽率為 1.97%，網(wǎng)下中簽率為 1.83%。華夏越秀高速REIT和建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT分別上市于2021年12月的14日和17日。兩者在上市初期漲幅驚人。按收盤價(jià)計(jì)算，華夏越秀高速REIT上市首日漲幅為22.76%。建信中關(guān)村REIT上市首日則出現(xiàn)“一字板”，漲幅為30%。

基金君關(guān)注到，首批REITs在上市首日大幅上漲后，上市第二天均出現(xiàn)了不同程度的下跌。但與第一批REITs不同的是，第二批REITs在上市后則出現(xiàn)資金熱炒的情形。華夏越秀高速REIT上市首日漲幅為22.76%，第二日開始的漲幅分別為7.85%、1.36%、2.79%，在上市第5天開始出現(xiàn)下跌，跌幅為6.58%；建信中關(guān)村REIT則在上市首日封板，上市后第2及第3天的漲跌幅分別為7.26%、-3.43%。也從側(cè)面證明了，資金熱捧不會(huì)持久，價(jià)值回歸才是結(jié)局。

在當(dāng)前節(jié)點(diǎn)來看，我國的公募REITs產(chǎn)品具有稀缺性，在證券、基金、信托公司、保險(xiǎn)多方資金介入之下，市場情緒嚴(yán)重過熱。但拉長維度來看，REITs是一種適合長期持有的配置型資產(chǎn)，并不適合交易性資金過度炒作，因此投資者需警惕REITs交易過熱后回調(diào)的風(fēng)險(xiǎn)。

總的來說，基礎(chǔ)設(shè)施REITs為投資者增加了一類新的投資標(biāo)的，也拓寬了社會(huì)資本投資渠道。但是投資者們應(yīng)注意，盡管由于當(dāng)前REITs產(chǎn)品具有稀缺性，加之項(xiàng)目較為成熟優(yōu)質(zhì)，短期過熱出現(xiàn)超額回報(bào)，但也應(yīng)當(dāng)審視自身的風(fēng)險(xiǎn)偏好，了解清楚底層資產(chǎn)的特征和性質(zhì)，警惕REITs交易過熱后估值回歸理性的風(fēng)險(xiǎn)，審慎的參與REITs市場投資。

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