自10月以來(lái)，越秀房產(chǎn)信托基金(0405.HK)收購(gòu)越秀地產(chǎn)旗下越秀金融大廈受到市場(chǎng)持續(xù)關(guān)注。12月16日盤后，越秀房產(chǎn)信托基金宣布進(jìn)行供股，一般而言，供股在資本市場(chǎng)被視作利空信號(hào)，而越秀房產(chǎn)信托基金在供股消息公布后次日公司股價(jià)卻略有微漲，最終收?qǐng)?bào)3.26港元，這在一定程度反映了市場(chǎng)對(duì)此次供股募資的反響良好。

進(jìn)一步來(lái)看公告，越秀房產(chǎn)信托基金將按基金單位持有人每持有100個(gè)現(xiàn)有基金單位獲發(fā)37個(gè)供股基金單位的基準(zhǔn)進(jìn)行供股。認(rèn)購(gòu)價(jià)每個(gè)供股基金單位3.20港元。最終，供股將透過(guò)按每個(gè)供股基金單位3.20港元的供股認(rèn)購(gòu)價(jià)發(fā)行最多12.34億個(gè)供股基金單位，籌集約39.50億港元（扣除費(fèi)用前）。

此次供股所募資金將用作越秀房產(chǎn)信托基金收購(gòu)越秀金融大廈款項(xiàng)中的一部分，透過(guò)供股方式進(jìn)行，不僅有利于擴(kuò)大公司股東及資本基礎(chǔ)，且同時(shí)也將進(jìn)一步鞏固公司的財(cái)務(wù)狀況，符合公司及股東的整體最佳利益。

從越秀房產(chǎn)信托基金目前股價(jià)來(lái)看，處于低位供股，同時(shí)存在一定的折讓，此外包銷商亦是越秀房產(chǎn)信托基金的重大基金單位持有人（即越龍）的間接控股公司，根據(jù)包銷協(xié)議的條款，包銷商將悉數(shù)包銷供股基金單位（越秀及越秀地產(chǎn)根據(jù)不可撤回承諾（即越秀權(quán)益基金單位及越秀地產(chǎn)權(quán)益單位）同意承購(gòu)者除外）。

這一系列信息均反映公司期望進(jìn)一步發(fā)展自身的迫切希望，同時(shí)愿意與投資人一同分享新一輪發(fā)展機(jī)遇，對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)前景充滿信心。

接下來(lái)，筆者也將進(jìn)一步分析，為什么投資者此時(shí)參與供股是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

中小股東該如何考慮是否參與供股呢？

首先，從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示，香港第三季度的貼現(xiàn)窗基本利率平穩(wěn)保持在0.5%，最優(yōu)惠貸款利率在5.0%水平維持不變。面對(duì)處于低息環(huán)境的香港市場(chǎng)，越秀房產(chǎn)信托基金這類REITs產(chǎn)品顯然是值得參與的。

（來(lái)源：香港金融管理局，中金公司研究部）

具體而言，一是相比于其他投資標(biāo)的，越秀房產(chǎn)信托基金這類高質(zhì)量且穩(wěn)定回報(bào)的資產(chǎn)在當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境中能更好地幫助投資者實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值；二是中長(zhǎng)期來(lái)看，港交所在上市制度改革(引入SPAC機(jī)制)和互聯(lián)互通(MSCI中國(guó)A50期貨、跨境理財(cái)通等)等方面的不斷努力，將持續(xù)增強(qiáng)港股市場(chǎng)活力，越秀房產(chǎn)信托基金的流動(dòng)性有望進(jìn)一步提升，并帶動(dòng)估值向好。

落實(shí)到越秀房產(chǎn)信托基金的經(jīng)營(yíng)層面來(lái)看，除了受益于自身獨(dú)特的風(fēng)險(xiǎn)回報(bào)特征，低息的環(huán)境還顯著降低了越秀房產(chǎn)信托基金的融資成本。據(jù)悉，此次收購(gòu)的融資成本僅為Hibor+1.3%，疊加租金的長(zhǎng)期成長(zhǎng)性，以及疫情過(guò)后帶來(lái)的強(qiáng)勁修復(fù)預(yù)期，其收益空間有望被進(jìn)一步放大。

同時(shí)投資者應(yīng)該明確的是，此次供股的背景是越秀房產(chǎn)信托基金收購(gòu)越秀地產(chǎn)旗下越秀金融大廈，這是自其2018年收購(gòu)杭州維多利中心以來(lái)再一次向其資產(chǎn)池中注入優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。該底層資產(chǎn)項(xiàng)目不僅有區(qū)位光環(huán)加身，同時(shí)整體運(yùn)營(yíng)情況不俗，優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目的加入將令越秀房產(chǎn)信托基金的資產(chǎn)規(guī)模、業(yè)態(tài)組合、收益結(jié)構(gòu)都將得到進(jìn)一步的提升和優(yōu)化。一方面，資產(chǎn)注入后，越秀房產(chǎn)信托基金擴(kuò)大后的資產(chǎn)組合估值預(yù)計(jì)是香港和新加坡上市房產(chǎn)基金所持的中國(guó)資產(chǎn)組合中規(guī)模最大的。另一方面，收購(gòu)也將使得越秀房產(chǎn)信托基金的收益結(jié)構(gòu)更有穩(wěn)定性，降低越秀房產(chǎn)信托基金從廣州國(guó)金中心的收入來(lái)源集中度。總體而言，此次資產(chǎn)注入具有潛在資本增值上升空間，將有利于越秀房產(chǎn)信托基金的市值及提高基金單位的整體流動(dòng)性。

同時(shí)供股形式有效控制了收購(gòu)后的基金借貸比率。根據(jù)通函，越秀房產(chǎn)信托基金完成收購(gòu)后的借貸比率預(yù)計(jì)增加至41.0%，距離50%的上限仍留有充足空間，兼顧了穩(wěn)健性和收益性。

審時(shí)度勢(shì)，當(dāng)下或是參與“供股”的好時(shí)機(jī)

2021年12月21日恰逢越秀房產(chǎn)信托基金成立16周年，作為全球首只投資于中國(guó)房地產(chǎn)的上市房地產(chǎn)投資信托基金，在過(guò)去的16年間，越秀房產(chǎn)信托基金旗下資產(chǎn)估值已增長(zhǎng)至10倍，持續(xù)保持100%及以上的分派比率，歷史基金分派收益率均在5%以上，以極強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)、跨越經(jīng)濟(jì)周期能力為股東帶來(lái)了長(zhǎng)期穩(wěn)定的回報(bào)。

不難發(fā)現(xiàn)，此次供股可以說(shuō)是為越秀房產(chǎn)信托基金股東提供了一次極具價(jià)值的投資機(jī)會(huì)。通函顯示，收購(gòu)越秀金融大廈將擴(kuò)大越秀房產(chǎn)信托基金組合估值約23%，將增厚備考每個(gè)基金單位分派約3.4%至0.1055元人民幣，備考分派收益率由6.68%提升至7.16%，基金擬于完成收購(gòu)后特別分派每個(gè)基金單位人民幣0.0255元，為股東帶來(lái)切實(shí)的收益。

總結(jié)參與供股的意義，不僅是保證自身權(quán)益不被攤薄，本質(zhì)上更是選擇參與越秀房產(chǎn)信托基金的未來(lái)成長(zhǎng)，相信其將為投資者帶來(lái)不錯(cuò)的收益體驗(yàn)。

值得注意的是，過(guò)往經(jīng)驗(yàn)表明，部分投資者因不清楚供股的機(jī)理，而錯(cuò)過(guò)了與股票經(jīng)紀(jì)人確認(rèn)參與“供股”或是處理供股權(quán)，使得權(quán)益被無(wú)故“稀釋”，白白遭受損失。

筆者通過(guò)驗(yàn)證當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、越秀房產(chǎn)信托基金本身的經(jīng)營(yíng)素質(zhì)及發(fā)展前景后初步判定，參與此次“供股”對(duì)于中小投資者來(lái)說(shuō)或是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，大概率能給中小投資者帶來(lái)長(zhǎng)期具有吸引力的回報(bào)。而從首日供股權(quán)定價(jià)情況中也能窺見，按下參與鍵也正是目前大多數(shù)投資者形成的共識(shí)。

關(guān)鍵詞： 越秀房產(chǎn)信托基金(0405 HK)供股進(jìn)行中 參與認(rèn)購(gòu)更明智