回顧今年年初的行業(yè)政策，從中央層面看到的是，國(guó)家繼續(xù)堅(jiān)定不移地堅(jiān)持“房住不炒”的基調(diào)，落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。從今年上半年的兩會(huì)政府工作報(bào)告、央行及住建部等發(fā)言中也可以清晰認(rèn)識(shí)各有關(guān)部門(mén)對(duì)“房住不炒”的強(qiáng)調(diào)和重視。

在“房住不炒”的總基調(diào)下，政策調(diào)控不斷升級(jí)，國(guó)家從三大維度積極落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)。如“三道紅線”從房企融資端抑制房企盲目擴(kuò)張，房貸集中度管理政策從銀行端控制資金流入房地產(chǎn)，集中供地政策則從供給端控制房企拿地節(jié)奏。

事實(shí)上，從樓市環(huán)境來(lái)看，進(jìn)入2021年下半年以來(lái)，在各地出臺(tái)的因地制宜政策調(diào)控層層遞進(jìn)下，房?jī)r(jià)控制方面已取得了一定成效。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，從11月的70城市房?jī)r(jià)指數(shù)走勢(shì)來(lái)看，房?jī)r(jià)增速有所下滑，同時(shí)，華西證券研究所報(bào)告中提到，短期由于銷售趨弱導(dǎo)致全國(guó)住宅庫(kù)銷比有所上升，但整體仍然處于合理區(qū)間。

（圖表：70城房?jī)r(jià)指數(shù)當(dāng)月同比 來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局）

然而受到嚴(yán)格監(jiān)管影響，房企陷入融資困難、銷售不暢等困境，行業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，信用風(fēng)險(xiǎn)也逐漸暴露，個(gè)別房企甚至出現(xiàn)信用違約、暴雷事件，使得房企在境外評(píng)級(jí)屢遭下調(diào)，房地產(chǎn)外部融資持續(xù)收緊。

（圖表：房地產(chǎn)外部融資數(shù)據(jù) 來(lái)源：wind，國(guó)泰君安證券研究） 

另一方面，進(jìn)入11月以來(lái)，房地產(chǎn)政策層面已出現(xiàn)稍微松緊信號(hào)。如11月19日，央行三季度貨幣政策執(zhí)行報(bào)告中指出，要配合相關(guān)部門(mén)和地方政府共同維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展；12月3日，證監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，證監(jiān)會(huì)將繼續(xù)保持市場(chǎng)融資功能的有效發(fā)揮，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，促進(jìn)資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展；同日，銀保監(jiān)會(huì)新聞發(fā)言人表示，要根據(jù)各地不同情況，重點(diǎn)滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、并購(gòu)貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)和市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

正如近日，著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平所言，目前可以確定的是房地產(chǎn)市場(chǎng)最危險(xiǎn)時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去。在筆者看來(lái)，以上信號(hào)接連不斷的地出現(xiàn)，反映出政策微調(diào)的趨勢(shì)，行業(yè)走出困境的論斷正被市場(chǎng)逐步承認(rèn)，開(kāi)始形成共識(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望重回健康平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展的道路上。

二、探討明年穩(wěn)健型中小房企應(yīng)具備的長(zhǎng)期主義發(fā)展特質(zhì)

政策面有所緩和，再結(jié)合有關(guān)部門(mén)近期講話的方向，均是對(duì)目前市場(chǎng)上基本面良好的房企一個(gè)很好的支撐。

如果房企能夠處在合理正常融資環(huán)境，那么大概率能緩和當(dāng)下的流動(dòng)性和信用危機(jī)，減少房企違約事件概率。同樣的，對(duì)基本面良好的房企來(lái)說(shuō)，也應(yīng)吸取前人失敗的教訓(xùn)，積極改善財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，并主動(dòng)提高自身經(jīng)營(yíng)能力，通過(guò)高效的運(yùn)營(yíng)增強(qiáng)核心競(jìng)爭(zhēng)力。

1）合理債務(wù)結(jié)構(gòu)降低風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)健財(cái)務(wù)基本面將不斷夯實(shí)基礎(chǔ)

那么，未來(lái)穩(wěn)健中小房企需要具備何種特質(zhì)？在筆者看來(lái)，公司有良好的財(cái)務(wù)和債務(wù)結(jié)構(gòu)，資金流動(dòng)性充沛，意味著信用風(fēng)險(xiǎn)低，是中小房企的核心支撐力，其次，公司整體發(fā)展戰(zhàn)略穩(wěn)健可持續(xù)也是未來(lái)業(yè)績(jī)的長(zhǎng)期支撐。

我們從公司層面來(lái)看，注意到，綠景中國(guó)于2021年11月24日發(fā)布公告稱，附屬公司碧璽國(guó)際從市場(chǎng)購(gòu)回商業(yè)票據(jù)，本金總額合計(jì)為3.26億港元、1181萬(wàn)美元及人民幣650萬(wàn)元，占商業(yè)票據(jù)初始本金額的約98%。購(gòu)回商業(yè)票據(jù)后，所有提前購(gòu)回的商業(yè)票據(jù)將被注銷。

考慮到近期個(gè)別房企違約事件頻發(fā)，而綠景中國(guó)此次主動(dòng)提前回購(gòu)票據(jù)的動(dòng)作則是向資本市場(chǎng)展現(xiàn)了公司資金流動(dòng)性充裕，體現(xiàn)其財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)良好，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較低的優(yōu)勢(shì)。

回顧綠景中國(guó)上半年的業(yè)績(jī)不難看出公司在債務(wù)結(jié)構(gòu)上的合理穩(wěn)健。在債務(wù)結(jié)構(gòu)上，公司總資產(chǎn)與流動(dòng)資產(chǎn)穩(wěn)定增加，在剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為62.4%，77.6%，達(dá)標(biāo)三道紅線中的兩項(xiàng)。

2）核心舊改項(xiàng)目支撐凸顯高成長(zhǎng)性

此外，不同于其他以土地開(kāi)發(fā)銷售和追求規(guī)模化為主要模式的傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)，綠景中國(guó)專注于城市舊改項(xiàng)目領(lǐng)域，已做出了有市場(chǎng)辨識(shí)度的獨(dú)特舊改品牌，在熱點(diǎn)城市打造過(guò)大量火熱的舊改項(xiàng)目，享有“城市舊改專家”的美譽(yù)，雖然舊改模式存在結(jié)轉(zhuǎn)周期，但核心舊改項(xiàng)目的可持續(xù)發(fā)展能力將不斷助推公司長(zhǎng)期發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，綠景中國(guó)上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷售收入20.3元，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)6.22億元，同比增長(zhǎng)15.37倍；其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入為15.56億元，商業(yè)物業(yè)投資與經(jīng)營(yíng)收入3.31億元，綜合服務(wù)收入1.43億元。期內(nèi)實(shí)現(xiàn)累計(jì)合同銷售20.8億元，銷售面積11.4萬(wàn)平米。其中深圳綠景美景廣場(chǎng)、珠海綠景喜悅薈、化州綠景國(guó)際花城等項(xiàng)目認(rèn)購(gòu)熱度高，分別實(shí)現(xiàn)合同銷售4.89億元、5.58億元、7.02億元。

另一方面，伴隨著融資環(huán)境邊際改善延續(xù)，中央推動(dòng)行業(yè)發(fā)展良性循環(huán)，部分城市銷售有望進(jìn)一步回暖，而公司出色的舊改項(xiàng)目也在加速進(jìn)展。

據(jù)悉，今年11月8日，深圳市福田區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布公告稱綠景中國(guó)位于深圳中心區(qū)的另一個(gè)舊改項(xiàng)目沙頭街道沙嘴村城市更新單元二期（紅樹(shù)灣壹號(hào)二期）已獲批。紅樹(shù)灣壹號(hào)位于深圳福田最大的舊改片區(qū)，規(guī)劃新增住宅350萬(wàn)平方米，產(chǎn)業(yè)空間達(dá)412萬(wàn)平方米；注意到，紅樹(shù)灣一期項(xiàng)目已于2018年10月首次開(kāi)賣，并為公司創(chuàng)造確認(rèn)銷售達(dá)人民幣1.3億元，最低單價(jià)8.7萬(wàn)/平方米；且2019年確認(rèn)銷售收入實(shí)現(xiàn)44.87億元，占公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售收入比重的75.3%。其中，毛利率超過(guò)70%，凈利潤(rùn)率超過(guò)30%。

（圖片：紅樹(shù)灣壹號(hào)項(xiàng)目 來(lái)源：公司官網(wǎng)） 

事實(shí)上，綠景中國(guó)作為著名的舊改專家靠著獨(dú)特的股東孵化機(jī)制撬動(dòng)多個(gè)重點(diǎn)城市更新項(xiàng)目是其極大的亮點(diǎn)之一，不僅如此，其早年代表作，位于深圳南山區(qū)火熱的白石洲舊改項(xiàng)目的輸血能力也是其未來(lái)業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的一大動(dòng)力源泉。

從長(zhǎng)期主義視角來(lái)看，以上諸多亮點(diǎn)足以證明公司經(jīng)營(yíng)狀況出色，項(xiàng)目?jī)?yōu)質(zhì)，產(chǎn)品力強(qiáng)，隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)持續(xù)落地，資金回流，將有望降低財(cái)務(wù)成本，不斷夯實(shí)發(fā)展根基。

三、結(jié)語(yǔ)

總體來(lái)看，綠景中國(guó)作為本次觀察樣本，短期來(lái)看雖然二級(jí)市場(chǎng)股價(jià)呈現(xiàn)低迷走勢(shì)，但長(zhǎng)期來(lái)看公司的城市舊改項(xiàng)目和特色化品牌將不斷增加其差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)公司債務(wù)結(jié)構(gòu)合理，經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健又為其穩(wěn)固發(fā)展地基，待其核心舊改項(xiàng)目推出市場(chǎng)后，釋放出市場(chǎng)價(jià)值，公司業(yè)績(jī)更是有望更上一層樓，頗具長(zhǎng)期看點(diǎn)。

值此年尾之際，已有多家機(jī)構(gòu)分析師表示對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期和未來(lái)走勢(shì)持積極展望。其中，注意到中指研究院最新的報(bào)告里也提及，明年預(yù)期融資政策矯正修復(fù)，機(jī)構(gòu)偏好國(guó)企及穩(wěn)健頭部民企，房企策略應(yīng)注重長(zhǎng)期主義。考慮到房地產(chǎn)行業(yè)即將步入新的周期，而地產(chǎn)板塊底部復(fù)蘇信號(hào)在不斷增強(qiáng)，筆者相信中小房企的暖冬也將到來(lái)。

關(guān)鍵詞： 綠景中國(guó)地產(chǎn)(00095 HK)：如何從長(zhǎng)期主義視角解讀明年中