回顧今年年初的行業(yè)政策，從中央層面看到的是，國家繼續(xù)堅定不移地堅持“房住不炒”的基調(diào)，落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標。從今年上半年的兩會政府工作報告、央行及住建部等發(fā)言中也可以清晰認識各有關(guān)部門對“房住不炒”的強調(diào)和重視。

在“房住不炒”的總基調(diào)下，政策調(diào)控不斷升級，國家從三大維度積極落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的目標。如“三道紅線”從房企融資端抑制房企盲目擴張，房貸集中度管理政策從銀行端控制資金流入房地產(chǎn)，集中供地政策則從供給端控制房企拿地節(jié)奏。

事實上，從樓市環(huán)境來看，進入2021年下半年以來，在各地出臺的因地制宜政策調(diào)控層層遞進下，房價控制方面已取得了一定成效。

根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，從11月的70城市房價指數(shù)走勢來看，房價增速有所下滑，同時，華西證券研究所報告中提到，短期由于銷售趨弱導(dǎo)致全國住宅庫銷比有所上升，但整體仍然處于合理區(qū)間。

（圖表：70城房價指數(shù)當(dāng)月同比 來源：國家統(tǒng)計局）

然而受到嚴格監(jiān)管影響，房企陷入融資困難、銷售不暢等困境，行業(yè)出現(xiàn)流動性危機，信用風(fēng)險也逐漸暴露，個別房企甚至出現(xiàn)信用違約、暴雷事件，使得房企在境外評級屢遭下調(diào)，房地產(chǎn)外部融資持續(xù)收緊。

（圖表：房地產(chǎn)外部融資數(shù)據(jù) 來源：wind，國泰君安證券研究） 

另一方面，進入11月以來，房地產(chǎn)政策層面已出現(xiàn)稍微松緊信號。如11月19日，央行三季度貨幣政策執(zhí)行報告中指出，要配合相關(guān)部門和地方政府共同維護房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展；12月3日，證監(jiān)會相關(guān)負責(zé)人表示，證監(jiān)會將繼續(xù)保持市場融資功能的有效發(fā)揮，支持房地產(chǎn)企業(yè)合理正常融資，促進資本市場和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展；同日，銀保監(jiān)會新聞發(fā)言人表示，要根據(jù)各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

正如近日，著名經(jīng)濟學(xué)家連平所言，目前可以確定的是房地產(chǎn)市場最危險時刻已經(jīng)過去。在筆者看來，以上信號接連不斷的地出現(xiàn)，反映出政策微調(diào)的趨勢，行業(yè)走出困境的論斷正被市場逐步承認，開始形成共識，房地產(chǎn)市場有望重回健康平穩(wěn)可持續(xù)發(fā)展的道路上。

二、探討明年穩(wěn)健型中小房企應(yīng)具備的長期主義發(fā)展特質(zhì)

政策面有所緩和，再結(jié)合有關(guān)部門近期講話的方向，均是對目前市場上基本面良好的房企一個很好的支撐。

如果房企能夠處在合理正常融資環(huán)境，那么大概率能緩和當(dāng)下的流動性和信用危機，減少房企違約事件概率。同樣的，對基本面良好的房企來說，也應(yīng)吸取前人失敗的教訓(xùn)，積極改善財務(wù)結(jié)構(gòu)，并主動提高自身經(jīng)營能力，通過高效的運營增強核心競爭力。

1）合理債務(wù)結(jié)構(gòu)降低風(fēng)險，穩(wěn)健財務(wù)基本面將不斷夯實基礎(chǔ)

那么，未來穩(wěn)健中小房企需要具備何種特質(zhì)？在筆者看來，公司有良好的財務(wù)和債務(wù)結(jié)構(gòu)，資金流動性充沛，意味著信用風(fēng)險低，是中小房企的核心支撐力，其次，公司整體發(fā)展戰(zhàn)略穩(wěn)健可持續(xù)也是未來業(yè)績的長期支撐。

我們從公司層面來看，注意到，綠景中國于2021年11月24日發(fā)布公告稱，附屬公司碧璽國際從市場購回商業(yè)票據(jù)，本金總額合計為3.26億港元、1181萬美元及人民幣650萬元，占商業(yè)票據(jù)初始本金額的約98%。購回商業(yè)票據(jù)后，所有提前購回的商業(yè)票據(jù)將被注銷。

考慮到近期個別房企違約事件頻發(fā)，而綠景中國此次主動提前回購票據(jù)的動作則是向資本市場展現(xiàn)了公司資金流動性充裕，體現(xiàn)其財務(wù)結(jié)構(gòu)良好，債務(wù)風(fēng)險較低的優(yōu)勢。

回顧綠景中國上半年的業(yè)績不難看出公司在債務(wù)結(jié)構(gòu)上的合理穩(wěn)健。在債務(wù)結(jié)構(gòu)上，公司總資產(chǎn)與流動資產(chǎn)穩(wěn)定增加，在剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負債率和凈負債率分別為62.4%，77.6%，達標三道紅線中的兩項。

2）核心舊改項目支撐凸顯高成長性

此外，不同于其他以土地開發(fā)銷售和追求規(guī)?；癁橹饕Ｊ降膫鹘y(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)，綠景中國專注于城市舊改項目領(lǐng)域，已做出了有市場辨識度的獨特舊改品牌，在熱點城市打造過大量火熱的舊改項目，享有“城市舊改專家”的美譽，雖然舊改模式存在結(jié)轉(zhuǎn)周期，但核心舊改項目的可持續(xù)發(fā)展能力將不斷助推公司長期發(fā)展。

數(shù)據(jù)顯示，綠景中國上半年累計實現(xiàn)銷售收入20.3元，實現(xiàn)凈利潤6.22億元，同比增長15.37倍；其中房地產(chǎn)開發(fā)與銷售結(jié)轉(zhuǎn)收入為15.56億元，商業(yè)物業(yè)投資與經(jīng)營收入3.31億元，綜合服務(wù)收入1.43億元。期內(nèi)實現(xiàn)累計合同銷售20.8億元，銷售面積11.4萬平米。其中深圳綠景美景廣場、珠海綠景喜悅薈、化州綠景國際花城等項目認購熱度高，分別實現(xiàn)合同銷售4.89億元、5.58億元、7.02億元。

另一方面，伴隨著融資環(huán)境邊際改善延續(xù)，中央推動行業(yè)發(fā)展良性循環(huán)，部分城市銷售有望進一步回暖，而公司出色的舊改項目也在加速進展。

據(jù)悉，今年11月8日，深圳市福田區(qū)城市更新和土地整備局發(fā)布公告稱綠景中國位于深圳中心區(qū)的另一個舊改項目沙頭街道沙嘴村城市更新單元二期（紅樹灣壹號二期）已獲批。紅樹灣壹號位于深圳福田最大的舊改片區(qū)，規(guī)劃新增住宅350萬平方米，產(chǎn)業(yè)空間達412萬平方米；注意到，紅樹灣一期項目已于2018年10月首次開賣，并為公司創(chuàng)造確認銷售達人民幣1.3億元，最低單價8.7萬/平方米；且2019年確認銷售收入實現(xiàn)44.87億元，占公司房地產(chǎn)開發(fā)與銷售收入比重的75.3%。其中，毛利率超過70%，凈利潤率超過30%。

（圖片：紅樹灣壹號項目 來源：公司官網(wǎng)） 

事實上，綠景中國作為著名的舊改專家靠著獨特的股東孵化機制撬動多個重點城市更新項目是其極大的亮點之一，不僅如此，其早年代表作，位于深圳南山區(qū)火熱的白石洲舊改項目的輸血能力也是其未來業(yè)績增長的一大動力源泉。

從長期主義視角來看，以上諸多亮點足以證明公司經(jīng)營狀況出色，項目優(yōu)質(zhì)，產(chǎn)品力強，隨著項目開發(fā)持續(xù)落地，資金回流，將有望降低財務(wù)成本，不斷夯實發(fā)展根基。

三、結(jié)語

總體來看，綠景中國作為本次觀察樣本，短期來看雖然二級市場股價呈現(xiàn)低迷走勢，但長期來看公司的城市舊改項目和特色化品牌將不斷增加其差異化競爭優(yōu)勢，同時公司債務(wù)結(jié)構(gòu)合理，經(jīng)營穩(wěn)健又為其穩(wěn)固發(fā)展地基，待其核心舊改項目推出市場后，釋放出市場價值，公司業(yè)績更是有望更上一層樓，頗具長期看點。

值此年尾之際，已有多家機構(gòu)分析師表示對房地產(chǎn)市場預(yù)期和未來走勢持積極展望。其中，注意到中指研究院最新的報告里也提及，明年預(yù)期融資政策矯正修復(fù)，機構(gòu)偏好國企及穩(wěn)健頭部民企，房企策略應(yīng)注重長期主義?？紤]到房地產(chǎn)行業(yè)即將步入新的周期，而地產(chǎn)板塊底部復(fù)蘇信號在不斷增強，筆者相信中小房企的暖冬也將到來。

關(guān)鍵詞： 綠景中國地產(chǎn)(00095 HK)：如何從長期主義視角解讀明年中