自年末以來，房地產(chǎn)政策出現(xiàn)寬松維穩(wěn)信號。房地產(chǎn)行業(yè)在供給側改革中度過了2021年，正式跨入了“穩(wěn)中求進”的2022年，而新的一年里不少機構對地產(chǎn)板塊也有積極展望。
早在去年10月中旬，大摩就上調(diào)房地產(chǎn)板塊評級，稱房地產(chǎn)市場系統(tǒng)性風險可控，房地產(chǎn)市場的政策拐點正在逼近。中信證券分析師也在12月底發(fā)報告指出，2022年房地產(chǎn)市場的經(jīng)濟支柱地位不變，政策穩(wěn)定市場的意圖不變。
另一方面，歲末年初的樓市成交出現(xiàn)回暖態(tài)勢。近期機構也發(fā)布了房企全年銷售業(yè)績排名。2021年共計158家房企躋身百億軍團，其中，在中指研究院、克而瑞等多家第三方機構最新的年度銷售排行中，碧桂園(02007.HK)穩(wěn)居2021年房企銷售業(yè)績榜首。
在“房住不炒”總基調(diào)下，全國房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了深度調(diào)整，但碧桂園依舊業(yè)績亮眼。筆者試從碧桂園的表現(xiàn)解讀其投資亮點。
一、行業(yè)大環(huán)境改善，銷售市場有所恢復
從二級市場表現(xiàn)看，2021年下半年以來，在政策持續(xù)調(diào)控升級下，房地產(chǎn)市場褪去了熱情的潮水，進入到調(diào)整周期。
從行業(yè)大環(huán)境看，“兩集中”政策從供給端控制房企拿地節(jié)奏，給房企拓儲帶來了前所未有的挑戰(zhàn)。與此同時，“三道紅線”在融資端持續(xù)加碼，監(jiān)管部門加大對房企融資規(guī)模和購房者貸款規(guī)模的監(jiān)管。
房地產(chǎn)外部融資持續(xù)收緊，疊加償債高峰期，部分房企“爆雷”。同時，“爆雷”加劇房企的信用危機，使得房企資金的缺口不斷擴大，部分房企陷入流動性危機，債務違約事件屢見不鮮。金融監(jiān)管趨緊下，行業(yè)面臨洗牌，房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)鏈均受到不同程度的影響。
就在地產(chǎn)板塊疲軟之時，政策層面自11月開始，出現(xiàn)了緩和信號，融資環(huán)境出現(xiàn)邊際改善。2021年12月3日，銀保監(jiān)會方面表示要根據(jù)各地不同情況，重點滿足首套房、改善性住房按揭需求，合理發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款、并購貸款，加大保障性租賃住房支持力度，促進房地產(chǎn)行業(yè)和市場平穩(wěn)健康發(fā)展。筆者認為，政策特別強調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)的良性循環(huán)，意味著房地產(chǎn)大環(huán)境將開始有所改善，而隨著高杠桿發(fā)展模式被淘汰，后房地產(chǎn)時代也將在不斷探索中走向穩(wěn)健經(jīng)營。
再看房地產(chǎn)銷售市場，2021年下半年以來的樓市受到限購限貸等政策調(diào)控，樓市交易慘淡，直到年末才有所緩和。據(jù)克而瑞研究中心最新報告，2021年12月，樓市一線韌性較強，供求環(huán)比齊增，年成交量創(chuàng)近3年新高；二三線供應大幅放量，而成交環(huán)比增長19%，雖然表現(xiàn)不及去年同期，但整體漲多跌少。這表明近兩個月以來，隨著信貸回歸正常化，房地產(chǎn)銷售市場也有所恢復，這也將有利于房企更加平穩(wěn)健康的發(fā)展。
二、銷售持續(xù)領先，抗周期的競爭力凸顯
從公司層面看，在樓市降溫和房企銷售增速放緩的前提下，碧桂園仍然穩(wěn)居2021年房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績榜首，同時其年度業(yè)績已連續(xù)五年蟬聯(lián)行業(yè)第一，始終保持規(guī)模優(yōu)勢，展現(xiàn)出較強的經(jīng)營韌性。
（圖片：三大機構排名 來源：中指研究院、克爾瑞、億翰智庫）
在1月5日，碧桂園發(fā)布公告稱，其于2021年12月單月共實現(xiàn)歸屬公司股東權益的合同銷售額約人民幣225.8億元，權益合同銷售建筑面積約289萬平方米。截至2021年12月31日止，其歸屬公司股東權益的合同銷售額達到人民幣5580億元，全年權益合同銷售建筑面積約6641萬平方米。
此前億翰智庫提到，由于政策的調(diào)控和市場的下行，房企銷售業(yè)績增長減速或負增長已成為行業(yè)共識。在筆者看來，房地產(chǎn)行業(yè)銷售變化非常考驗開發(fā)商的各項能力，碧桂園能成為銷售規(guī)模最大的房企，與其穩(wěn)健的經(jīng)營戰(zhàn)略密不可分。
首先是財務基本面，碧桂園以回款和現(xiàn)金流作為經(jīng)營重點，追求“有現(xiàn)金流的利潤和有利潤的現(xiàn)金流”。據(jù)碧桂園2021年中期業(yè)績報告，其權益回款率為90%，已連續(xù)6年保持90%或以上；凈負債率僅49.7%，已連續(xù)多年保持低于70%；同時，其期末融資成本約5.39%，較2020年年底下降17個基點。數(shù)據(jù)皆反映出碧桂園在財務管理上的穩(wěn)健，隨著融資成本不斷下降，其債務結構也在不斷優(yōu)化。
值得注意的是，碧桂園上半年可動用現(xiàn)金余額達到1862.4億元，可以說現(xiàn)金流非常充裕。充足的現(xiàn)金流離不開銷售業(yè)績的支撐，在普遍現(xiàn)金流緊張的行業(yè)環(huán)境下，這無疑是碧桂園的優(yōu)勢底牌。
事實上，憑借著穩(wěn)健的財務狀況和優(yōu)秀的運營能力，碧桂園已多次獲得大型評級機構和主要金融機構的認可。在同行遭受評級機構密集下調(diào)的情況下，穆迪和惠譽均維持對碧桂園的“投資級”評級。同時，摩根士丹利、國泰君安等國內(nèi)外市場機構亦紛紛看好碧桂園財務狀況及未來發(fā)展空間，給予“買入”、“增持”等較高評級。
三、內(nèi)因激發(fā)動能，夯實穩(wěn)健經(jīng)營基礎
良好業(yè)績離不開公司先進的經(jīng)營模式與戰(zhàn)略方針，不妨從土儲布局、產(chǎn)品力、以及組織架構三大方面對碧桂園的競爭力進行深度剖析。
1）穩(wěn)中求進，完善全國均衡化布局
在22城集中供地的大背景下，大部分房企專注于一二線核心城市布局，縮減對三四城市市場的投資，碧桂園則較早實行全國均衡化布局戰(zhàn)略，并不斷提升深耕城市的市占率；另一方面，三四線城市的拿地成本相對更低，碧桂園在諸多三四線城市都具備強有力的競爭優(yōu)勢。隨著國內(nèi)產(chǎn)業(yè)持續(xù)升級，城市群和都市圈的發(fā)展將為部分三四線城市帶來結構性擴張的機會。
截至2021年6月30日，碧桂園權益可售資源合計約2.2萬億元，從分布上看重點布局長三角、珠三角、環(huán)渤海、長江中游、成渝等五大都市圈，大多數(shù)貨量的分布符合人口流動趨勢。貫徹“深耕三四線城市，實現(xiàn)一至六線全面覆蓋”戰(zhàn)略的碧桂園，無疑將享有城市發(fā)展所帶來的紅利。
（信息來源：公司公告）
從銷售區(qū)域來看，廣東地區(qū)是碧桂園駐扎的大本營，始終保持高銷售占比，2021年中期達到17%，其次為江蘇16%、浙江9%、河南8%、山東8%。
（信息來源：公司公告）
與此同時，由于公司多年以來的深耕戰(zhàn)略，深耕區(qū)域市占率也是相對較高的，據(jù)公司公告顯示，2021年上半年市占率前十大城市中，廣東韶關、潮州、云浮、梅州、清遠均榜上有名，分別為36%、19%、18%、17%。
可見，碧桂園的銷售分布與土地儲備分布吻合，可以發(fā)揮區(qū)域先發(fā)優(yōu)勢，享受區(qū)域發(fā)展以及產(chǎn)業(yè)升級的紅利，為后續(xù)業(yè)績的增長提供有力的保障。
2）推進“強基行動”，增強產(chǎn)品競爭力
據(jù)悉，碧桂園積極推行“強基行動”，以客戶為中心，根據(jù)客戶需求打造全方位高品質(zhì)的系列產(chǎn)品。截至 2021 年 7 月，產(chǎn)品系已落地 434 個項目，獲得市場的一致好評與青睞。
在產(chǎn)品設計方面，碧桂園在充分了解當?shù)厥袌鲂枨蟮幕A下聚焦“產(chǎn)品和服務”兩大維度，打造了“府、云、天、星”系列產(chǎn)品。其中，府系產(chǎn)品聚焦的是東方文化與園林藝術的融合；云系產(chǎn)品提供“智能家居+智慧社區(qū)”方案；天系產(chǎn)品被定義為“精致城央品質(zhì)大宅”，是集建筑、裝修、園林、配套等品質(zhì)標準于一身的作品；星系產(chǎn)品主要滿足都市青年的個性需求。可見，不同的客戶群體以及設計風格打造各具風格的產(chǎn)品體系，充分詮釋了碧桂園“實用也是生活”的價值主張以及“極致的實用主義”的產(chǎn)品核心，為客戶提供高品質(zhì)、強實用性的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品。
不僅如此，在綠色建筑、裝配式、被動房等研究領域，碧桂園也取得技術突破。截至2020年12月，累計完成裝配式設計項目300余個，總建筑面積超過2000萬㎡，其中，碧桂園參與設計的珠海海悅天境項目及珠海天璽灣項目先后獲評廣東省裝配式建筑示范項目。與此同時，2020 年碧桂園累計滿足國家綠色建筑評價標準建設的項目93個，累計發(fā)展綠色建筑總建筑面積超過了2億平方米，位居行業(yè)前列。
3）完善組織架構，提升精益管理能力
公司持續(xù)穩(wěn)健的發(fā)展離不開先進的管理理念、優(yōu)秀的管理團隊以及充分的人才儲備。碧桂園一直以來都注重人才的引入與培養(yǎng)，每年招收2000多名優(yōu)秀的在校大學生，培養(yǎng)自己的人才梯隊。與此同時，堅持常態(tài)化培訓，每周五上午均會舉行常態(tài)化培訓會，確保項目能夠如期完成，也能提升公司管理人員的運營能力。
從組織方面來看，碧桂園也一直在修煉內(nèi)功，自2019年起開始自上而下的組織架構調(diào)整，不斷縮小管理半徑，縮短決策鏈條，且其匯報層級從“項目-城市-區(qū)域-集團”四個層級減少為“項目-區(qū)域-集團”三個層級，從而達到簡化工作流程、打破部門間壁壘的效果，提升公司經(jīng)營效率。12月31日，碧桂園再次調(diào)整組織架構，通過強區(qū)合并弱區(qū)的模式將106個區(qū)域調(diào)整為65個，進一步提升區(qū)域集中度和資源使用效能，降低運營成本，實現(xiàn)“市場、人員、資源”的整合協(xié)同。
四、結語
在當前不確定的經(jīng)濟環(huán)境下，地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯迎來深層次改變，市場規(guī)模增速有所放緩。隨著關系樓市走向的信貸回歸正常化，樓市或筑底趨穩(wěn)，但行業(yè)出清還在繼續(xù)，馬太效應也將愈加顯著。這對碧桂園這類穩(wěn)健型頭部房企而言，其抗風險能力強，且修復期也更快，隨著市場轉好，將更有利于抓住機會窗口。
從二級市場來看，受到市場情緒和短期政策影響，房地產(chǎn)板塊目前處于估值洼地，港股內(nèi)房股板塊的市盈率（TTM）僅為3.999倍。展望未來，隨著政策邊際放松以及利潤率恢復，地產(chǎn)板塊后續(xù)或將迎來估值修復行情，而具備銷售優(yōu)勢的碧桂園也將有望獲得價值重估。
關鍵詞： 碧桂園(02007 HK)：全年銷售業(yè)績領先 抗周期競爭力凸顯
