1月13日，里昂發(fā)布研究報(bào)告稱，維持新世界發(fā)展(0017.HK)“買入”評級，目標(biāo)價(jià)為40.6港元。報(bào)告指出，新世界發(fā)展住宅及商廈銷售進(jìn)度良好，并持續(xù)出售非核心資產(chǎn)；而租金收入持續(xù)增加，優(yōu)化投資組合，K11銷售表現(xiàn)強(qiáng)勁，11 SKIES辦公大樓也即將投入營運(yùn)。此外，公司在粵港澳大灣區(qū)布局優(yōu)良，香港逾90%農(nóng)地位于北部都會區(qū)，將加快釋放發(fā)展價(jià)值。

筆者觀察到新世界發(fā)展近期在二級市場亦呈現(xiàn)筑底反彈跡象，結(jié)合整個(gè)港股房地產(chǎn)板塊在國內(nèi)政策邊際放緩等相關(guān)利好帶動板塊升溫的大背景，投資者又該如何看待這類港資房企的投資價(jià)值？不妨就此以新世界發(fā)展為參照談?wù)剛€(gè)人的理解。

1、財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)安全邊際高，持續(xù)的高派息彰顯經(jīng)營可持續(xù)

作為香港“四大地產(chǎn)發(fā)展商”之一，龐大的新世界生態(tài)圈集物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資、酒店以及基建和服務(wù)為一體，業(yè)務(wù)踏足香港和內(nèi)地，特別是粵港澳大灣區(qū)。

回顧新世界發(fā)展的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，盡管過去一年行業(yè)景氣度下降，但公司依然保持了強(qiáng)勁的盈利能力。根據(jù)公司披露的2021年財(cái)年業(yè)績，公司期內(nèi)實(shí)現(xiàn)綜合收入達(dá)682.33億港元，同比增長15.6%。 

從銷售數(shù)據(jù)看，公司亦有諸多亮點(diǎn)，并實(shí)現(xiàn)多項(xiàng)目標(biāo)的達(dá)成和突破。期內(nèi)其香港應(yīng)占物業(yè)合同銷售金額達(dá)到約424億港元，超越200億港元的2021財(cái)政年度香港合同銷售目標(biāo)；同時(shí)，其內(nèi)地整體物業(yè)合同銷售金額達(dá)到約人民幣202億元，同樣超越全年目標(biāo)；而其非核心資產(chǎn)出售約為180億港元，亦是超越130億至150億港元全年目標(biāo)。

值得注意的是，在市場低迷的情況下，新世界發(fā)展依然保持著較高的派息水平，對股東進(jìn)行積極的回饋。其2021財(cái)年全年股息為每股2.06港元，較2020財(cái)政年度增加每股0.02港元（股份合并后），并將維持現(xiàn)有可持續(xù)及漸進(jìn)式的派息政策。而公司派息豐厚，也反映出其具備穩(wěn)定的經(jīng)營現(xiàn)金流，財(cái)務(wù)安全邊際高。

與此同時(shí)，筆者注意到，新世界發(fā)展股東于2021年12月29日發(fā)生多筆增持，持股比例不斷上升，可見股東對公司未來發(fā)展前景的充分信心。

此外，從內(nèi)地極其關(guān)注的“三道紅線”指標(biāo)來看，新世界發(fā)展在2021財(cái)年里亦有不錯(cuò)的表現(xiàn)，其中，其凈負(fù)債率遠(yuǎn)低于內(nèi)地房企100%的設(shè)限，并維持35.6%的較低水平。同時(shí)，截至2021年6月30日，公司賬上現(xiàn)金達(dá)到約619.55億港元，足以彰顯現(xiàn)金流的穩(wěn)定。

（來源：公司公告）

財(cái)務(wù)基本面的穩(wěn)健是當(dāng)下投資房地產(chǎn)企業(yè)需考量的第一步，而新世界發(fā)展合理的債務(wù)結(jié)構(gòu)，較低的杠桿，加上穩(wěn)定的現(xiàn)金流和持續(xù)增長的業(yè)績支撐，構(gòu)筑了一定的安全邊際，因此。筆者認(rèn)為其財(cái)務(wù)方面的抗風(fēng)險(xiǎn)能力屬于較強(qiáng)水平，在前整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)加速暴露的大環(huán)境下，新世界發(fā)展這類具備穩(wěn)健財(cái)務(wù)基本面的房企更將容易獲得市場的關(guān)注與并給予估值溢價(jià)。

二、產(chǎn)品力不斷提升，連續(xù)三年香港最佳商場“收租王”

除卻財(cái)務(wù)基本面，在筆者看來，新世界發(fā)展的產(chǎn)品力維度同樣值得關(guān)注。公司業(yè)績支撐離不開其出色的物業(yè)預(yù)售和不斷上漲的租金收入，而這背后的驅(qū)動力便是公司的產(chǎn)品力。

香港業(yè)務(wù)方面，憑借K11的獨(dú)特定位，新世界發(fā)展成為連續(xù)三年香港最佳商場 “收租王”。盡管近兩年新冠疫情限制了訪港旅客的人流量，但隨著香港疫情的逐漸穩(wěn)定，香港本土消費(fèi)也被激發(fā)，去年11月，公司的K11 MUSEA人文購物藝術(shù)館及K11 Art Mall購物藝術(shù)館銷售額同比增長34%。此外，普通會員于K11 MUSEA及K11 Art Mall的銷售額分別同比大幅增長81%及79%。

（圖片: K11 MUSEA人文購物藝術(shù)館） 

試想像通關(guān)后的情況，每天多達(dá)6萬名內(nèi)地游客到港消費(fèi)，會為K11帶來多么龐大的客流量，相信憑借K11的獨(dú)特定位，以及香港最佳商場 “收租王”的優(yōu)勢，將會成為香港零售市場的顯著受惠者。 

三、深耕粵港澳大灣區(qū)三大城市更新項(xiàng)目座落廣深核心城市

此外，新世界發(fā)展作為最早一批進(jìn)入內(nèi)地的港資房地產(chǎn)企業(yè)，一直致力于將先進(jìn)的開發(fā)與建設(shè)理念帶入內(nèi)地。伴隨著央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布通知鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)加大兼并收購、化解行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，公司憑借自身穩(wěn)健的發(fā)展和持續(xù)深耕內(nèi)地的戰(zhàn)略，不斷突圍。據(jù)新世界中國官微消息，新世界中國于去年末在大灣區(qū)拿下3宗城市更新項(xiàng)目，包括深圳市光明區(qū)光僑食品廠改造、深圳市龍崗區(qū)188工業(yè)區(qū)改造及廣州市海珠區(qū)的“省二醫(yī)城改項(xiàng)目”，助力城市發(fā)展。

據(jù)悉，深圳光明光僑食品廠改造項(xiàng)目位于深圳市光明區(qū)新湖街道，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯，鄰近在建深圳地鐵6號線延長線新明醫(yī)院站，廣深港高鐵線。項(xiàng)目占地約5萬平米，預(yù)計(jì)改造后可提供超16萬平米可售住宅。

值得注意的是，深圳市龍崗區(qū)188工業(yè)區(qū)城市更新項(xiàng)目由新世界中國與深圳本地企業(yè)慧天然控股集團(tuán)共同建設(shè)，該項(xiàng)目中將打造一個(gè)65萬平的深圳城市更新領(lǐng)域的“巨無霸”項(xiàng)目，打造出深圳東部大型綜合體，與同區(qū)的深圳市政府重點(diǎn)高科技產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目“深圳阿波羅未來產(chǎn)業(yè)園”共同發(fā)展，構(gòu)建國際化社區(qū)。該項(xiàng)目市場前景可觀，將是助力新世界發(fā)展未來業(yè)績增長的重要?jiǎng)恿υ础?/p>

（圖片:龍崗188工業(yè)區(qū)項(xiàng)目效果圖 ） 

四、高質(zhì)量人居匠心之作新世界云耀紅盤大開

除此之外，注意到，樓市萎靡的情緒并未影響新世界發(fā)展，公司產(chǎn)品力持續(xù)顯著，旗下大嶺南新世界的嘉云府、凱云新世界、新世界云逸的四房，普遍二手總價(jià)已超過900萬。而其近期登場的，集結(jié)新世界中國40多年匠心開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，創(chuàng)新性設(shè)計(jì)多房系統(tǒng)的新世界云耀，紅盤大開，作為建面約120-170平方米的4房+多1空間的創(chuàng)意產(chǎn)品，已經(jīng)躋身廣州千萬級住宅之列，受到廣州城中高凈值人群爭相追捧。

（圖片：公司樓盤開盤現(xiàn)場圖） 

在去年整個(gè)內(nèi)地房地產(chǎn)市場面臨強(qiáng)監(jiān)管的政策背景下，對比業(yè)內(nèi)其他房企出現(xiàn)信用危機(jī)等經(jīng)營狀況，新世界發(fā)展反而一直保持著穩(wěn)健的發(fā)展步伐，不僅在疫情中保持穩(wěn)定租金收入，還積極推動產(chǎn)品去化，持續(xù)推進(jìn)新的項(xiàng)目落地，并兼具獨(dú)到的選項(xiàng)目眼光，為公司未來平穩(wěn)健康發(fā)展持續(xù)賦能。

五、結(jié)語

從行業(yè)視角來看，香港方面，在香港疫情得到控制后，將持續(xù)利好本土租金和商場銷售收入等，且今年香港正在積極探索公營房屋政策，有助于提升香港房企企業(yè)責(zé)任；內(nèi)地方面，新的一年行業(yè)監(jiān)管邊際寬松，不論是供給端和融資端皆能一定程度減少房企壓力，盡管“房住不炒”主基調(diào)不變，但新年有望進(jìn)入跨周期行情。

而從公司層面來看，新世界發(fā)展遵循穩(wěn)健的發(fā)展戰(zhàn)略，保持著良好的銷售去化，并維持租金收入持續(xù)增加，同時(shí)投資組合和財(cái)務(wù)狀況也在不斷優(yōu)化。另一方面，上文未提到的企業(yè)責(zé)任方面，公司近期亦有不少動作逐步提升企業(yè)社會責(zé)任，如倡建香港首項(xiàng)私人資助房屋助港人置業(yè)，符合未來可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，并為公司品牌影響力持續(xù)賦能?？紤]到當(dāng)下亦是周期性估值底部，值得投資者關(guān)注。

關(guān)鍵詞： 新世界發(fā)展(0017 HK)：可持續(xù)發(fā)展優(yōu)勢顯著 經(jīng)營穩(wěn)健獲資