去年樓市出現(xiàn)了大幅度的降溫，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，11月新房價格上漲城市9個，上漲城市數(shù)量連續(xù)6個月減少，新房價格下降城市59個，占比超84%。11月僅3個城市二手房價格上漲，上漲城市數(shù)量連續(xù)8個月減少，二手房價格下降城市62個，占比90%。

然而自去年10月以來，央行、銀保監(jiān)會等皆發(fā)聲將對房地產(chǎn)信貸進行糾偏，并支持合理購房需求。可以肯定的是，中央對房地產(chǎn)市場維穩(wěn)意圖明顯，盡管“房住不炒”是未來很長一段時間的主基調(diào)，但從當(dāng)下樓市行情來看，“穩(wěn)中有降”將成為樓市主旋律，同時樓市也存在風(fēng)向轉(zhuǎn)變的機會。

那么，從二級市場看，新的一年里，有哪些在當(dāng)下估值底部的房企具備投資和研究價值呢？筆者想以另一個不同的視角，從舊改價值這個維度來觀察一類低估值且具有潛力的房企，不妨就以“舊改專家”——綠景中國地產(chǎn)(00095.HK)為觀察樣本進行探討。

1、一線高能級城市抗跌性強，政策邊際寬松助力優(yōu)質(zhì)低估值房企迎價值拐點

縱觀2021年的房地產(chǎn)商品房銷售市場，在中央“去杠桿”的多重調(diào)控下，市場呈現(xiàn)出先升后降的態(tài)勢，降溫明顯。

（來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，克而瑞） 

與此同時，房地產(chǎn)銷售市場的成交增長動能也逐漸趨弱，尤其是三四線城市遭遇加速下行，不同能級城市行情分化明顯。

根據(jù)克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)，分能級來看，一線城市整體新增供應(yīng)面積 3177萬平方米，同比上升 6%；且各能級中僅一線城市前 11 月供應(yīng)規(guī)模同比正增長；北上廣深四城均有較好表現(xiàn)，北京、上海和深圳前11月供應(yīng)面積分別同比增長12%、9%和12%。

（來源：CRIC中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)，克而瑞）

此外，克而瑞研究數(shù)據(jù)還提到，去年三四線城市交易加速下行，尤其是去年下半年以來，短期熱度較高的東莞、惠州、清遠均面臨回調(diào)，玉林、欽州等內(nèi)陸三四線人多錢少，購買力見頂，庫存積壓，風(fēng)險持續(xù)加劇。

由此看來，盡管樓市調(diào)控嚴峻，使得二三線城市房價下跌趨勢顯著，但一線高能級城市始終具有良好的抗周期性，雖有小幅度下跌回落，但相比其他低能級城市都有更好的抗跌性。換句話說，在“房住不炒”主基調(diào)，投資一線高能級城市能更好的抵御房價回落的風(fēng)險。

另一方面，從當(dāng)下融資端的監(jiān)管政策來看，隨著房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險逐漸釋放，金融監(jiān)管政策方面有所邊際寬松。注意到，自去年11月底銀保監(jiān)會等有關(guān)部門發(fā)聲后，銀行對房地產(chǎn)的開發(fā)貸款、并購貸款、按揭貸款等的投放速度有所加快，適當(dāng)?shù)木徑饬朔科笕谫Y端和居民購房上的壓力。

在筆者看來，金融和地產(chǎn)政策企穩(wěn)不失為對優(yōu)質(zhì)房企的利好信號，而從當(dāng)下房地產(chǎn)板塊在二級市場的表現(xiàn)來看，也有短期反彈跡象；同時，從房地產(chǎn)銷售市場數(shù)據(jù)看，可重點關(guān)注擁有優(yōu)質(zhì)土地資源的房企，與此同時，財務(wù)基本面亦是投資考量的核心要素，在良好的財務(wù)狀況支撐下，處在估值洼地的優(yōu)質(zhì)房企存在估值拐點。

2、白石洲舊改一期已獲建設(shè)規(guī)劃許可證，2023年有入市可能

回過頭來看本次觀察樣本公司。綠景中國地產(chǎn)作為深圳公認的城市更新先鋒之一，長期專注于深圳和其他粵港澳大灣區(qū)核心城市，通過城市更新獲取土地資源，憑借著其“深耕核心城市，聚焦城市核心”的正確戰(zhàn)略規(guī)劃布局，公司開發(fā)了諸多業(yè)內(nèi)出名的城市精品項目，持續(xù)釋放其特色地產(chǎn)公司的價值。

專注于大灣區(qū)核心區(qū)域的綠景中國，擁有豐富的舊改土儲資源，其土地儲備90%以上位于大灣區(qū)內(nèi)，重點布局在深圳、香港、珠海及東莞。其中，公司位于深圳南山區(qū)華僑城豪宅片區(qū)的白石洲城市更新項目頗具發(fā)展?jié)摿Γ巧钲谀酥寥珖紓涫荜P(guān)注的重點舊改項目，被譽為深圳的舊改航母。

白石洲城市更新項目集深圳灣超級總部基地、留仙洞戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)基地、前海中心、寶安中心、華僑城與后海總部基地等強勢城市資源于一體，并將在深圳新一輪的城市化進程中擔(dān)任重要責(zé)任。

注意到，白石洲舊改一期01-08地塊已獲得建設(shè)規(guī)劃許可證，命名為綠景白石洲璟庭，按照建設(shè)進度，預(yù)計在2023年預(yù)售，屆時公司業(yè)績增長有望迎來加速。

據(jù)了解，白石洲舊改分四期多區(qū)開發(fā)，根據(jù)一期01-08地塊的建設(shè)工程規(guī)劃許可證及總平面圖，該項目規(guī)劃有1棟5座塔樓，其中，2座商務(wù)公寓（1座26層、1座59層），3座超高層住宅，為74層。

（圖片：白石洲綠景項目規(guī)劃圖） 

此外，筆者了解到，該地塊建設(shè)用地面積30568平米，總建筑面積456628平米，容積率10.9，建筑高度244米，住宅加公寓總計2754戶，其中2587戶是面積小于90平的中小戶型，占比93%。另外，綠景璟庭規(guī)劃的停車位是1983個，其中充電樁停車場占比50%。

在筆者看來，白石洲項目將會是綠景為深圳打造的一張專屬于白石洲的城市名片。未來待舊改項目整體落成后，將會成為白石洲乃至深圳的超級地標(biāo)，并為公司持續(xù)提升品牌價值。

雖說今年深圳買房市場預(yù)期不及2020年，但對比同檔次和規(guī)模的華潤城潤璽二期已達到13萬元以上每平方的售價。而未來綠景打造的作為城市名片的核心住宅，其價值也將更為可期。

（圖片：白石洲項目效果圖）

在地段及圈層的加持下，綠景中國此次舊改項目的價值將得到更大的釋放，白石洲作為綠景的在深圳的重點項目，保守估計可售貨值將超千億。換句話說，在項目優(yōu)越的地理位置賦能下，擁有超高層的設(shè)計和超高的容積率的綠景璟庭仍然頗具看點，會是公司中長期業(yè)績增長的核心動力源所在。

3、多項出色舊改項目加速進展，公司長期發(fā)展?jié)摿Υ?/b>

除了白石洲舊改項目，綠景中國的其他幾大舊改項目也陸續(xù)取得積極進展。

其中深圳沙嘴片區(qū)作為另一重點城市更新片區(qū)，亦是綠景中國深耕多年的區(qū)域。公司早年開發(fā)的綠景花園、綠景中城天邑、綠景藍灣半島均分布在周邊。其沙嘴村項目二期，又名紅樹灣壹號二期也在順利推進中。

據(jù)悉，綠景中國的紅樹灣壹號二期項目位于深圳福田沙頭街道，沙嘴路與福榮路交匯處東北角，而沙嘴村是2004-2008年福田區(qū)列入計劃的5個城中村拆除重建類城市更新項目之一，目前該項目已經(jīng)獲取四證，項目建設(shè)有序推進。

值得注意的是，紅樹灣壹號二期位于福田CBD核心地段，規(guī)劃計容建筑面積10.4萬㎡，擁有多項成熟配套規(guī)劃功能，包括住宅、商業(yè)、酒店、辦公、商務(wù)公寓、幼兒園及其他公共配套，未來將有望建設(shè)成包含住宅、商業(yè)等為一體的特色綜合體。

（圖片：紅樹灣壹號二期效果圖）

筆者了解到，綠景的紅樹灣壹號一期樓盤于2018年開盤，當(dāng)年的開盤單價在8.7萬元起，屬于高價值火熱樓盤。而此次的二期項目也將在成熟配套、優(yōu)質(zhì)區(qū)位，以及紅樹灣壹號一期的美譽度加持下，打開增值空間。

另一方面，公司緊鄰大灣區(qū)文體地標(biāo)觀瀾高爾夫的另一重點舊改項目也在有序推進中。該項目為深圳觀瀾綠景黎光村城市更新，位于龍華區(qū)觀瀾街道。項目建設(shè)用地約7.3萬平米，總建筑面積達56萬平米。

據(jù)公開信息顯示，黎光城市更新項目分為兩個地塊，第一期開發(fā)的是舊改地塊，另一個是整備地塊。舊改地塊計容建筑面積達到15.8萬㎡，整備地塊計容建筑面積約23萬㎡；注意到，該項目將無縫鏈接地鐵22號線“黎光站”（規(guī)劃中），將實現(xiàn)龍華副中心與福田中心的快速聯(lián)系，屬于地鐵上的靠近高爾夫、湖泊公園等多維度生態(tài)景觀的高端居住體驗物業(yè)。

目前，該項目舊改地塊已通過專項規(guī)劃，預(yù)計于今年第二季度開工，明年推向市場預(yù)售。

以上幾個深圳城市更新項目皆能反映出公司在選擇項目上具備獨到的眼光，其開發(fā)項目優(yōu)質(zhì)，且公司多年專注城市更新，在舊改方面有長達20多年的成功經(jīng)驗，歷史舊改項目合計完成20余個，無論從體量、規(guī)模、貨值還是城市影響力上，都是當(dāng)之無愧的“舊改專家”。隨著未來多個高貨值舊改項目入市，項目開發(fā)持續(xù)落地，資金回流，公司未來業(yè)績將可享受這波舊改紅利，獲得巨大提升。

4、結(jié)語

從舊改維度來看，舊改難在轉(zhuǎn)化周期，在時間即是金錢的時代，舊改進度的加速即是增加價值，如此看來，綠景中國多項出色舊改項目不僅沒受到行業(yè)政策和疫情的影響，反而皆是在有序進行中，入市時間也在不斷推進，優(yōu)異的成績背后離不開公司長期的穩(wěn)健經(jīng)營。同時，舊改項目未來也將為公司提供超過千億的可售貨值，為公司未來業(yè)績增長帶來強勁支撐，并進一步夯實公司財務(wù)基本面，在行業(yè)變革周期中斬獲發(fā)展新機遇。

正如睿郡資產(chǎn)首席投資官杜昌勇所說，“投資是科學(xué)也是藝術(shù)，注重估值又不刻板地固收估值，估值是以正確的定性判斷為前提，結(jié)合合理的假設(shè)。”當(dāng)前房地產(chǎn)板塊有所升溫，而綠景中國地產(chǎn)也處于估值底部，其舊改業(yè)績確定性高，公司具備發(fā)展?jié)摿Γ顿Y者可長期關(guān)注。