近期，官媒對房地產(chǎn)表態(tài)發(fā)生了用詞變化，經(jīng)濟(jì)日報(bào)提出，“房地產(chǎn)業(yè)的支柱地位沒有變，房地產(chǎn)業(yè)的基本面沒有變，實(shí)現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，暢通國民經(jīng)濟(jì)循環(huán)，需要房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。”

與此同時(shí)。臨近年關(guān)，行業(yè)受益于資金面持續(xù)好轉(zhuǎn)，板塊情緒隨著政策邊際寬松也有所回升，筆者觀察同板塊的中小地產(chǎn)股，三盛控股(2183.HK)股價(jià)在最近一月亦有不錯(cuò)表現(xiàn)，另外，筆者了解到，三盛控股在去年11月16日出售兩項(xiàng)商業(yè)資產(chǎn)，資金回籠超過6億元，不妨就此以三盛控股為觀察樣本，分析下公司的投資價(jià)值。

（來源：choice，格隆匯整理）

1、維穩(wěn)政策陸續(xù)出臺，行業(yè)釋放緩和信號

房地產(chǎn)板塊的變動離不開政策的影響，結(jié)合政策有利于做出對市場更好的判斷。

1月18 日，央行新聞發(fā)布會傳遞房地產(chǎn)行業(yè)方面的重要信號，會議指出，“要保持房地產(chǎn)信貸平穩(wěn)有序投放，滿足房地產(chǎn)市場合理融資需求；通過并購金融服務(wù)以市場化方式支持風(fēng)險(xiǎn)化解和行業(yè)出清。”

事實(shí)上，自四季度以來，有利于穩(wěn)的政策就多次出臺，政策密集維穩(wěn)房地產(chǎn)的信號明顯，并開始有意向支持房企合理融資，重塑行業(yè)信心。

注意到，就在1月20日，央行宣布一年及五年期LPR分別降低10和5個(gè)基點(diǎn)，分別到3.7%、4.6%。其中LPR 5年期為20個(gè)月以來首次調(diào)低，進(jìn)一步確認(rèn)中國穩(wěn)增長的政策基調(diào)。

此外，1月17日，央行開展了7000億元中期借貸便利（MLF）操作和1000億元公開市場逆回購操作。中期借貸便利（MLF）操作和公開市場逆回購操作的中標(biāo)利率均下降10個(gè)基點(diǎn)，分別降至2.85%、2.10%。這是央行自2020年4月之后首次下調(diào)政策利率，距離2021年12月降準(zhǔn)僅一個(gè)月。

受到這兩個(gè)消息提振，本周四股市開盤后，房地產(chǎn)板塊聞風(fēng)上漲，相關(guān)債券也均有不錯(cuò)表現(xiàn)。政策性降息落地，意味著貨幣政策逆周期調(diào)控力度加大，這也與去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會議明確的“穩(wěn)增長”基調(diào)一致。

筆者看來，近期房地產(chǎn)投資、銷售增長放緩，5年期以上LPR的下降有助于提振住房端的消費(fèi)需求，穩(wěn)定按揭貸款增速，也意味這樓市會減少蕭條跡象。考慮到“房住不炒”將是未來很長一段時(shí)間的主基調(diào)，政策方面依舊是避免系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的維穩(wěn)意圖。

不過可以肯定的是，類似去年的房企信用風(fēng)險(xiǎn)事件的發(fā)生率會降低，而房企在融資端方面的壓力也會減少許多，房地產(chǎn)行業(yè)供需兩端信貸環(huán)境將有所改善，行業(yè)銷售、購地、融資也有望回歸常態(tài)。另一方面，短期來看，目前是地產(chǎn)板塊處于估值修復(fù)邏輯，對市場不應(yīng)過度悲觀，板塊相關(guān)個(gè)股和相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈均可以關(guān)注。

2、融資大環(huán)境改善，積極增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力

2021年是房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道大環(huán)境收緊的一年，房企融資受限，償債壓力也不斷增加。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2021年房企到期債務(wù)規(guī)模為1.28萬億元，同比增長45.79%，歷史性突破萬億元，償債壓力攀升。

房企債務(wù)違約事件屢見不鮮，但在行業(yè)競爭中，部分房企也有不錯(cuò)的表現(xiàn)，積極改善債務(wù)結(jié)構(gòu)，優(yōu)化資產(chǎn)配置，努力自救。三盛控股在該背景下，展開了一系列動作引起了筆者關(guān)注。

2021年11月16日，三盛控股發(fā)布公告稱，公司間接全資附屬公司揚(yáng)州三盛與北海晟祺訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，據(jù)此，揚(yáng)州三盛已同意出售而買方已同意收購哈爾濱利福商廈有限公司的全部股權(quán)，代價(jià)為3.5億元；

同日，公司還發(fā)布公告稱，公司間接全資附屬公司揚(yáng)州三盛與北海晟祺訂立股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，據(jù)此，揚(yáng)州三盛已同意出售而買方已同意收購哈爾濱利福商廈有限公司的全部股權(quán)，代價(jià)為3.5億元。

據(jù)悉，哈爾濱利福商廈有限公司的主要資產(chǎn)為哈爾濱利福商廈，該商業(yè)物業(yè)建筑面積為10089.48平方米，目前用作出租用途。該公司2020年的收入為1071萬元，資產(chǎn)凈值為2.65億元；另外，嘉標(biāo)商廈(青島)有限公司主要資產(chǎn)為青島嘉標(biāo)商廈，位于山東省青島市市北區(qū)膠州路，建筑面積約2.65萬平方米，目前用作出租用途。該公司2020年收入771.4萬元，資產(chǎn)凈值為2.25億元。

（來源：公司公告）

由此可見，三盛控股出售資產(chǎn)操作為其帶來回籠資金達(dá)到約6.2億元，增強(qiáng)了公司資金流動性，優(yōu)化資產(chǎn)組合和結(jié)構(gòu)，也是公司積極防范資金風(fēng)險(xiǎn)的良好應(yīng)對舉措。

值得一提的是，去年7月三盛控股積極優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)，成功發(fā)行了一筆1億美元的優(yōu)先票據(jù)，獲得超額認(rèn)購的同時(shí)，也表明資本市場對三盛控股的長期發(fā)展充滿信心。

注意到，三盛控股財(cái)務(wù)管理中心鄒經(jīng)理牟謙在2021年中期業(yè)績會上也表示，公司“三道紅線”將在未來1-2年內(nèi)降至監(jiān)管水平之內(nèi)。

相較于去年的嚴(yán)峻融資環(huán)境，2022年或會邊際寬松許多，但不意味著房企在財(cái)務(wù)經(jīng)營管理中可以放松警惕，經(jīng)歷了一場激烈的競爭，可以預(yù)見的是，高杠桿高負(fù)債的經(jīng)營模式已不再走得通，房企需提高自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，尤其是在現(xiàn)金流的風(fēng)險(xiǎn)把控上。而三盛控股現(xiàn)金儲備豐富，融資暢通，債務(wù)結(jié)構(gòu)合理，三道紅線指標(biāo)也有計(jì)劃全部達(dá)標(biāo)。

3、精致產(chǎn)品力顯著，打開未來成長空間

從長期發(fā)展視角來看，同質(zhì)化競爭加劇，房企正式進(jìn)入競品時(shí)代，產(chǎn)品力就顯得格外重要。

三盛控股一直以來都在積極踐行“精致產(chǎn)品”的發(fā)展戰(zhàn)略，在福建省市場占據(jù)關(guān)鍵市場地位，不同于其他“閩系”房企，其充分發(fā)揮自身在收并購、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動、合作開發(fā)等方面的優(yōu)勢，積極尋求貼合市場需求的差異化產(chǎn)品，贏得市場美譽(yù)度，并打造出了屬于三盛的品牌。

據(jù)悉，三盛控股旗下的督府系、璞悅系、公園系、汝悅系、海岸系、濱江系等六大代表產(chǎn)品，滿足不同業(yè)主對美好人居的多樣化需求，聚焦“空間體驗(yàn)升級、居住體驗(yàn)升級”，圍繞“安全、便捷、舒適、科技”設(shè)計(jì)，屬于具備品質(zhì)型核心競爭優(yōu)勢的產(chǎn)品。

近年來，三盛控股不斷提升產(chǎn)品研發(fā)能力，并不斷推陳出新，旗下的的督府系成功定義豪宅標(biāo)準(zhǔn)，作為頂豪宅系產(chǎn)品，沉淀三盛的豪宅基因；同時(shí)，璞悅系位列中國房地產(chǎn)品質(zhì)美宅產(chǎn)品系十強(qiáng)，詮釋了中華文化自信等，皆顯示出三盛在產(chǎn)品上的創(chuàng)新力和競爭力。

（圖片：公司璞悅系產(chǎn)品圖 來源：公司官網(wǎng)）

與此同時(shí)，三盛積極踐行對產(chǎn)品質(zhì)量的高標(biāo)準(zhǔn)，聚焦精細(xì)化管理和提高運(yùn)營效率，保證交付質(zhì)量，近年來已斬獲多項(xiàng)獎(jiǎng)項(xiàng)，收獲“亞洲品質(zhì)典范地產(chǎn)”美譽(yù)等，可見市場的認(rèn)可。

（圖片：公司榮獲部分獎(jiǎng)項(xiàng)截圖 來源：公司官網(wǎng)）

筆者看來，三盛控股在2021年完成了多項(xiàng)目高質(zhì)量交付，除了產(chǎn)品的品質(zhì)優(yōu)勢，其他產(chǎn)品附加值上亦有兩個(gè)亮點(diǎn)，如其超強(qiáng)兌現(xiàn)力，同時(shí)亦有在硬性產(chǎn)品力基礎(chǔ)上，打造社區(qū)服務(wù)升級等，從而成功打造出品牌差異化的競爭優(yōu)勢。

值得一提的是，根據(jù)公司2021年中報(bào)數(shù)據(jù)，公司截至2021年6月30日，土地儲備總占地面積約為360.27萬平方米，規(guī)劃總建筑面積約為1062.65萬平方米，其中按公司股本權(quán)益計(jì)算應(yīng)占面積約為740.85萬平方米。近年來三盛控股在拿地方面穩(wěn)健且清晰，堅(jiān)持為自身爭取更多具備競爭力的土儲資源，利用上海作為長三角區(qū)域腹地的優(yōu)勢，穩(wěn)健地加快全國化戰(zhàn)略布局，擴(kuò)大市場份額。

可以相信的是，三盛控股在穩(wěn)健的拿地策略和合理的土儲布局下，積極打造出具有核心競爭力的產(chǎn)品，在增強(qiáng)好公司抗風(fēng)險(xiǎn)能力基礎(chǔ)下，未來的長期發(fā)展是可持續(xù)的。

4、結(jié)語

從資本市場角度來說，行業(yè)融資環(huán)境改善，加上此次央行降息政策，對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生積極影響，將有助于房地產(chǎn)行業(yè)朝穩(wěn)健方向發(fā)展，并在一定程度上能夠提振行業(yè)景氣度和增加投資者投資熱情。

而從公司層面來說，在中小房企里，三盛控股擁有產(chǎn)品力這個(gè)突出的核心競爭力，且公司目前正在積極加強(qiáng)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理能力，不斷優(yōu)化融資渠道，加強(qiáng)現(xiàn)金流穩(wěn)定性，提高安全邊際。新的一年，地產(chǎn)暖風(fēng)吹起，正值地產(chǎn)板塊估值修復(fù)階段，具備發(fā)展?jié)摿秃诵母偁幜Φ闹行》科蟀l(fā)展仍然值得關(guān)注。

關(guān)鍵詞： 三盛控股(2183 HK)：積極增強(qiáng)抗周期能力 產(chǎn)品力優(yōu)勢顯著