2022年開年以來，房地產板塊迎來“開門紅”，市場流動性增強，房企境內融資環境持續改善。近期更是有報道稱，全國性的商品房預售資金監管新規要出臺，屆時將明確預售資金監管的基本標準。隨著一系列樓市調控政策的出臺，房企銷售和資金壓力有望逐步緩解，從而推動市場信心逐步提振。 

從監管新規也可以看出，當下政策對房企流動性格外重視，意在降低房企流動性風險，并最大程度保證在建項目的順利交付，避免更多省市再次出現大范圍的爛尾樓問題。 

從當下融資端的監管政策來看，金融監管政策方面皆有邊際寬松，那么，重新審視下，作為“深圳舊改專家”的綠景中國地產(00095.HK)是否具備長期穩健發展的投資價值呢？

1、精耕細作的長遠戰略，推動業績穩健發展

自2021年第四季度以來，房地產市場的監管政策已有邊際改善，然而目前房地產投資、銷售增長放緩仍然未見到扭轉跡象。

市場對房地產投資熱度下降，其一在于行業的“去金融化”，當下看來，房地產行業野蠻生長的黃金時代已經過去，而行業面臨洗牌，筆者認為，具備長遠和堅定的戰略布局、以及出色運營能力的房企，仍然具備長期投資價值。

不同于采用盲目擴張拿地模式的傳統房企，綠景中國選擇的是精耕細作、追求單項目效益的模式，這個模式是基于以舊改為主的業務發展策略。在推進城市更新項目的同時，綠景中國堅持"住宅+商業"雙輪驅動模式，以實現穩健充足的租金收入和資產增值，不斷為公司的現金流和安全邊際鑄造穩固的護城河。

根據2021年中期業績數據，綠景中國的銷售毛利率和營業利潤率長期高于行業平均水平，維持在40%以上，很大程度上來自于其專注低周轉、高利潤的舊改項目。對此，綠景中國的管理層也表示，“綠景中國對銷售規模一直不是非常追求，都是為了追求效益最大化”。

另一方面，從公司經營業績和財務表現來看，數據顯示，綠景中國地產去年上半年業績亮眼，累計實現銷售收入20.3億元，實現凈利潤6.22億元，同比增長15.37倍；其中房地產開發與銷售結轉收入為15.56億元，商業物業投資與經營收入3.31億元，綜合服務收入1.43億元。

此外，綠景中國剔除預收款后的資產負債率和凈負債率分別為62.4%和77.6%，均已達標。注意到，綠景中國于2021年11月24日發布公告稱，其主動提前購回商業票據，本金總額合計為3.26億港元、1181萬美元及人民幣650萬元，占商業票據初始本金額的約98%。

回顧綠景中國上半年的業績不難看出，公司經營成果出色，業績和財務合理穩健，同時其提前回購票據也向資本市場展現了公司資金流動性充裕，債務風險較低。

一個有長遠格局的企業不應只盲目看眼前的利益，從某點來說，專注于低周轉、高利潤的舊改項目是符合綠景中國長遠發展的戰略道路。隨著房地產行業長效機制逐步完善化，具備長期主義競爭特質的房企將存活下來。

2、舊改航母啟程遠航，加速釋放潛在價值

隨著限地價、限房價、集中供地等一系列房地產調控出臺，地產行業迎來了新一輪的調整與變革，房企們拿地難度不斷加大，利潤空間逐步被壓縮，甚至有部分房企陷入了經營危機。對于國內正在轉型中的房產市場，城市更新以低成本鎖定高價值土地資源與開發項目成為了深耕大灣區城市的核心賽道之一。而綠景中國地產作為深圳公認的城市更新先鋒之一，憑借“深耕核心城市，聚焦城市核心”的戰略布局，持續聚焦大灣區核心城市核心區域，開發了珠海東橋項目、黎光舊村改造項目、美景廣場項目等多個精品舊改項目，成為深耕該賽道的優質企業之一。

據筆者了解，公司不少城市更新項目均獲得良好的成效，舊改優勢日益凸顯。其中，綠景的紅樹灣壹號一期樓盤于2018年開盤，當時最低單價8.7萬/平方米，屬于福田區火熱樓盤。鑒于一期項目積攢的成功經驗和良好口碑，紅樹灣壹號二期項目的實施主體依舊為綠景中國，該項目位于沙頭街道，擁有城市中心所賦予的成熟配套，未來伴隨二期項目順利推出，新的增值空間將會再次打開。

同樣，位于珠海東橋的璽悅灣項目也取得了亮眼的成績。該項目于21年9月開盤，該項目備案均價4.59萬元/平方米，銷售價格是約4.25萬元/平方米，要知道香洲區同期均價僅在3.8萬元/平方米左右，在同期均價為3萬多的香洲區屬于頂流豪盤，從公司項目的附加值溢價可見，公司在樓盤開發實力與市場競爭力上不容小覷，開發的璽悅灣項目實屬區域頂流。

不僅如此，被譽為“舊改航母”的白石洲城市更新項目更是受到業界的高度關注。該項目坐落于福田區與南山區的交界點，堪稱深圳黃金地段中的核心，預計容建筑面積358萬平方米，其中項目一期拆除用地面積逾10萬平方米，開發計容建設用地面積超67萬平方米。按照目前周邊優質樓盤單價普遍在10-15萬元進行簡單估算，該項目將會為公司帶來十分可觀的收益回報，屆時公司也將進入收獲期。 

以上的優質城市更新項目皆能反映出公司具備獨特的眼光以及前瞻性的戰略布局，無論從項目體量、規模還是市場競爭力上，都是當之無愧的“舊改專家”。未來伴隨著多個高貨值舊改項目成功推出，預期公司經營業績將獲得顯著的提升。

3、小結

多年來，憑借前瞻性的發展戰略以及近三十年的城市更新項目經驗，公司持續推進了多個舊改精品項目，獲得不少美譽與良好口碑，助力公司鑄造穩固的護城河。目前綠景中國的動態市盈率僅有1.57倍，處于價值洼地，未來隨著多個大體量舊改項目順利推進，尤其是有“舊改航母”之稱的白石洲項目，公司業績將得到可觀的預期增長，估值空間有望修復。

展望未來，粵港澳大灣區有望成為世界經濟版圖中的一個亮點，而綠景中國作為深耕大灣區的“舊改專家”，將有望享受到大灣區核心城市成長的紅利，取得新的發展機遇。

關鍵詞： 綠景中國地產(00095HK)：城市更新進入收獲期 成長空間待釋放