2021年，房地產(chǎn)行業(yè)遭遇嚴(yán)厲調(diào)控，疊加部分房企陷入債務(wù)危機等事件影響，房地產(chǎn)板塊整體下挫。不過進入2022年以來，以有效化解地產(chǎn)金融風(fēng)險為目的，政策上陸續(xù)也釋放出一些維穩(wěn)的邊際改善信號，尤其是經(jīng)過3月16日國家金融委專題會議后，財政部、證監(jiān)會、銀保監(jiān)會、央行、外匯局相繼表明將推遲房地產(chǎn)稅、促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，一定程度上給予市場信心，也加速了板塊估值修復(fù)。
另一方面，當(dāng)下是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展歷程中關(guān)鍵的轉(zhuǎn)折點，行業(yè)洗牌與分化加劇，面對不確定的市場環(huán)境，需要綜合考量企業(yè)多方面的抗風(fēng)險能力，筆者近期從行業(yè)政策、業(yè)績披露等動向觀察，認(rèn)為從房企投資價值角度來說，擁有穩(wěn)健財務(wù)管理能力和具備一定國資背景優(yōu)勢的房企或許更容易把握住新的發(fā)展機遇并具備長期發(fā)展成長性。
當(dāng)下正值港股上市房企業(yè)績披露的密集期，其中，有著國企背景的上實城市開發(fā)(00563.HK)（以下簡稱“上實城開”）已于3月28日公布2021年年度業(yè)績報告。不妨借此業(yè)績報告一并探討下，未來中小房企的發(fā)展機遇和投資價值。
一、現(xiàn)金流健康穩(wěn)定，業(yè)績穩(wěn)步增長
過去一年，房地產(chǎn)市場面臨挑戰(zhàn)，行業(yè)融資環(huán)境收緊，銷售市場和土地市場均明顯降溫。而能抗住這場環(huán)境變化與調(diào)整，并收獲可觀的收益和利潤的房企，多半具備穩(wěn)中求進的發(fā)展基調(diào)，屬于值得觀察的房企樣本，上實城市開發(fā)便是很好的例子。
報告顯示，截至2021年12月31日止年度，上實城開實現(xiàn)收入110.15億港元，同比增長73.3%；毛利35.54億港元，同比增長61.7%；公司擁有人應(yīng)占溢利5.72億港元，同比增長9.7%；每股基本溢利11.91港仙；擬派發(fā)末期股息2.1港仙及特別股息2.4港仙，按最新收盤價0.71港元來算，公司股息率高達6.3%，可見公司保持了業(yè)績的穩(wěn)健增長和穩(wěn)定的股東回報。
（來源：公司公告）
筆者認(rèn)為，當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展邏輯已發(fā)生轉(zhuǎn)變，而中小型房企要活的好，更需要掌握核心競爭能力，注重資金的安全性，保障流動性，具備多元的融資渠道和優(yōu)秀的財務(wù)管理能力是其中的關(guān)鍵。
數(shù)據(jù)顯示，報告期內(nèi)，上實城開持有現(xiàn)金逾141.2億港元；凈負(fù)債比率從去年31.9%降低至24.0%；同時流動比率從去年1.7倍降低至1.2倍，“三道紅線”持續(xù)達標(biāo)。
注意到，早在去年10月，上實城開以人民幣35.76億元出售公司于上海寰宇全部股權(quán)，進一步降低其負(fù)債率，并增加現(xiàn)金儲備、結(jié)轉(zhuǎn)利潤，為其長期發(fā)展積極投資拓展新項目打下良好基礎(chǔ)。
可見，上實城開充分重視財務(wù)管理，并有充沛的現(xiàn)金流和良好的財務(wù)結(jié)構(gòu)，在去年融資難的環(huán)境下，有著充足在手現(xiàn)金并能很好的覆蓋短期負(fù)債，降低債務(wù)風(fēng)險，向市場展現(xiàn)充分的信心，也為企業(yè)后續(xù)發(fā)展打下重要的基礎(chǔ)，是其相比同行來說其中一項突出的亮點。
與此同時，公司管理層對此也表示，公司有充足的資金及日后收益足以應(yīng)付目前營運資金及未來發(fā)展的需要。
筆者認(rèn)為，未來中小房企在穩(wěn)步擴大規(guī)模時容易面臨現(xiàn)金流周轉(zhuǎn)壓力，而多渠道融資、或者通過合作共贏等方式提高資金利用率。另外，部分有國企背景的房企融資渠道相對多些，更易獲得融資政策優(yōu)惠等紅利支持，獲得更低融資利率，并在在融資成本方面擁有競爭優(yōu)勢。因此從這點出發(fā)，有著國企背景且現(xiàn)金流穩(wěn)定的上實城開就很符合當(dāng)下筆者關(guān)注的該兩點優(yōu)勢。
二、國企背景優(yōu)勢愈發(fā)顯現(xiàn)，夯實成長基礎(chǔ)
在“房住不炒”主基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)競爭將走向競品時代，不再以規(guī)模論成長，而是依托房企自身優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)價值和產(chǎn)品力。不同于全方位擴張的大型房企，專注于區(qū)域深耕并持續(xù)打磨優(yōu)質(zhì)標(biāo)桿項目的房企，可以在區(qū)域內(nèi)深度挖掘潛力，打造出區(qū)域內(nèi)的競爭壁壘，并實現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展。同時亦可結(jié)合區(qū)域資源優(yōu)勢，進一步拓寬其他業(yè)務(wù)，打開其他的增長曲線不斷為公司發(fā)展增加動能。
實際上，結(jié)合上實城開過往的成長軌跡來看，也進一步驗證了公司具備長期發(fā)展的實力。
根據(jù)業(yè)績報告，2021年度，上實城開實現(xiàn)物業(yè)銷售收入達99.38億港元，占總收入90.2%，銷售表現(xiàn)強勁。
（來源：公司公告，格隆匯整理）
值得注意的是，從合約銷售方面，公司旗下的西安自然界、北京西釣魚臺 ? 御璽、上海萬源城和上海當(dāng)代美墅 ? 城開云外等重點銷售項目，分別占2021年度合約銷售總金額約45.1%、17.0%、15.3%和13.5%；而來自保障房的合約銷售為人民幣11.69億元，按年上升542.3%，合約銷售面積為63,000平方米，按年上升425%。
不難發(fā)現(xiàn)，在去年銷售承壓情況下，公司的銷售業(yè)績表現(xiàn)依然強勁，僅靠商品房項目銷售已可撐起業(yè)績半邊天，亦可側(cè)面反映出其產(chǎn)品力顯著，能很好的完成銷售目標(biāo)；另外公司亦有符合國家發(fā)展大方向的保障房項目在貢獻收入。
事實上，2021年，公司持續(xù)深耕上海都市圈及其他核心一二線城市，圍繞高標(biāo)準(zhǔn)城市更新，繼續(xù)拓展新市場，豐富土地儲備。
具體從土儲和項目資源看，截至去年12月底，公司擁有的土地儲備高達28個項目，分布于11個內(nèi)地重點城市，包括上海、北京、天津、西安、重慶、昆山、無錫、沈陽、煙臺、深圳及武漢，當(dāng)中大部分為建成及處于建設(shè)期的中、高檔住宅及商用物業(yè)，未來可售規(guī)劃建筑面積約393.2萬平方米，可以滿足未來3至5年的發(fā)展，可見公司土儲資源和項目資源優(yōu)質(zhì)。
另一方面，在兩集中供地新政策下，背靠上海實業(yè)集團的上實城開，相比其他民營中小房企更有拿地優(yōu)勢，2021年上半年，公司便充分發(fā)揮多元化拿地優(yōu)勢，注重項目的質(zhì)量和盈利能力，審慎獲取優(yōu)質(zhì)土地，并成功中標(biāo)位于陝西省西安市代價約人民幣15.25億元地塊的住宅開發(fā)項目，同年下半年有再次成功中標(biāo)位于上海市的兩地塊土地使用權(quán)，兩地塊分別代價人民幣11.78億元、人民幣16.52億元，均為住宅開發(fā)項目，大大充實公司土地儲備，成為公司后續(xù)成長的另一大收入增長動力。
未來房地產(chǎn)行業(yè)競爭中，由于一線城市土地資源稀缺，且其他二線城市的優(yōu)質(zhì)地塊競爭也較為激烈，一定程度上限制部分民營房企規(guī)模發(fā)展，而國企背景房企會相對擁有更好的拿地優(yōu)勢，且優(yōu)質(zhì)和稀缺地塊才能夠產(chǎn)生相對高的溢價，在未來面臨樓市限價的情況下，應(yīng)該優(yōu)先考慮有優(yōu)質(zhì)土儲且擁有國企背景的房企，上實城開在拿地和項目獲取上的便利性便很好展現(xiàn)了這一競爭優(yōu)勢。
三、堅定穩(wěn)中求進戰(zhàn)略，持續(xù)探索新發(fā)展模式
目前行業(yè)處在“增量未結(jié)束，存量剛開始”的市場行情中，除了繼續(xù)把握增量市場機會，還需要抓住未來存量市場可能存在的機遇，提前搶占市場份額，或者找尋其他符合探索新發(fā)展模式道路的增長極業(yè)務(wù)。
不過筆者認(rèn)為，中小房企并不是很適用大型房企多元化的發(fā)展模式，考慮到，多元化需要占用大量資金并影響投資回報周期，容易造成本身資金量小且不穩(wěn)定的房企陷入資金周轉(zhuǎn)壓力，同時盲目擴張易使資金分散，不利于企業(yè)區(qū)域深耕。因此在不把精力分散化的同時，在專注于城市深耕的基礎(chǔ)上，享受主業(yè)務(wù)帶來的資源和業(yè)務(wù)優(yōu)勢，從而探索其他增值業(yè)務(wù)的發(fā)展模式或許更理智些。
此外，與其他更有經(jīng)驗的開發(fā)商合作，降低資金成本風(fēng)險并獲取更多優(yōu)質(zhì)資源的方式也不失為中小房企很好的發(fā)展方向。
從上實城開業(yè)的發(fā)展策略看，公司將加強對現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)土地儲備開發(fā)，集中資源致力于精品開發(fā)模式，但持續(xù)關(guān)注城市更新改造機遇，做好城市增值服務(wù)，利用國企品牌專注舊區(qū)改造、工業(yè)地塊轉(zhuǎn)型升級以及地鐵上蓋物業(yè)開發(fā)，保持均衡高質(zhì)量發(fā)展。
另一方面，公司亦提到，將繼續(xù)推進產(chǎn)城融合、租售并舉、大健康產(chǎn)業(yè)等多元化業(yè)務(wù)。在土地開發(fā)及項目投資策略上，將利用優(yōu)質(zhì)國企品牌及穩(wěn)健財務(wù)和運營能力等優(yōu)勢，加強對現(xiàn)有土地、項目管理及短期化項目的開發(fā)，審慎開拓投資性項目，以穩(wěn)中求進的步伐增加優(yōu)質(zhì)土地儲備及現(xiàn)金流，為利潤提升帶來強勁支撐。
報告顯示，2021年度，公司于上海、北京、天津、重慶、沈陽、西安、昆山及深圳等8個重點開發(fā)大城市已經(jīng)建成多個商業(yè)項目、持有的投資性物業(yè)總面積約88.4萬平方米。年內(nèi)，其整體租金收入按年上升 25.1%至8.29億港元，主要由于整體出租率和項目平均租金單價上升所致。
與此同時，公司持續(xù)響應(yīng)“租售并舉”政策，有序推進租賃住宅業(yè)務(wù)。于報告期內(nèi)，其旗下三個長租房項目上海晶享、上海莘至城、上海城瀧有序開發(fā)中，合共建筑面積29.5萬平方米。當(dāng)中，上海晶享項目、上海莘至城項目預(yù)計于2022年落成，上海城瀧項目則將于2023年落成，相關(guān)業(yè)務(wù)未來將為公司貢獻穩(wěn)健租金收入。
以上也反映出，上實城開的發(fā)展戰(zhàn)略符合行業(yè)“穩(wěn)”的發(fā)展趨勢，公司更關(guān)注符合行業(yè)政策發(fā)展方向的項目，亦有開拓其他增值業(yè)務(wù)尋求業(yè)績提升的打算，選擇更穩(wěn)中求進的發(fā)展模式，專注地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，并持續(xù)關(guān)注其他發(fā)展機遇，從長遠(yuǎn)發(fā)展眼光出發(fā)，符合自身成長路徑。
四、結(jié)語
綜上所述，從上實城開基本面來看，公司作為上海國企系統(tǒng)房地產(chǎn)唯一港股標(biāo)的，有成長性業(yè)績支撐，充分發(fā)揮了背景優(yōu)勢，并擁有優(yōu)質(zhì)的項目儲備，審慎的財務(wù)管理能力，具備高現(xiàn)金、高毛利、低負(fù)債的財務(wù)優(yōu)勢，同時保持高達37.8%的派息率，亦有符合自身發(fā)展模式的戰(zhàn)略指引，得益于此，公司近期在二級市場上有著不錯的表現(xiàn)。
（來源：choice，格隆匯整理）
另一方面，從行業(yè)長期視角來看，房地產(chǎn)主基調(diào)依舊是“房住不炒”，但政策會陸續(xù)有邊際寬松信號放出，促進房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展，逐步修復(fù)市場信心。同時高周轉(zhuǎn)、高杠桿的傳統(tǒng)開發(fā)模式已遭遇淘汰，未來行業(yè)將繼續(xù)探索新的發(fā)展模式，當(dāng)前行業(yè)的投資邏輯，可以把目光放在基本面優(yōu)質(zhì)穩(wěn)健并擁有國企背景的房企身上。
關(guān)鍵詞： 上實城市開發(fā)(00563 HK)業(yè)績增長確定性強 保持穩(wěn)步發(fā)展態(tài)勢
