日前，萬達商管在港交所官網更新了招股書。 

作為行業內的頭部玩家，萬達商管的一舉一動總是免不了掀起一番熱議，投資者不禁關心：此次再度沖刺港股的萬達商管有何新的投資亮點？

就此，筆者翻閱了更新過后的招股書，發現招股書中的數據已經更新至2021年年末，因而更全面、更清晰地展現了萬達商管的業務運營和發展路徑。接下來將就此進一步探討。

順利完成2021年業績對賭

首先，對于市場關注度最高的對賭協議，新版招股書給出了明確答案：“本公司2021年預估實際凈利潤已達到目標凈利潤的要求”。在消除市場疑云的同時，也展示了萬達商管背后的底氣與實力。

根據最新招股書顯示，在去除非經常性損益不利影響的下半年，萬達商管核心財務指標表現優異：2021年下半年，萬達商管實現收入128.4億元，較2021年上半年的106.4億元增長20.8%；實現60.1億元，較2021年上半年的45.1億元增長33.1%；實現凈利潤28.6億元，較2021年上半年的6.6億元增長335.8%。

整體來看，萬達商管2021年全年營收利潤盈利指標較上半年穩步提升，且向后看，隨著經營模式的調整完成，其大概率將持續保持穩定且出色的盈利能力。

業績向好經營規模穩步擴大

一方面，當前市場對于物管行業的評判，始終離不開以規模大小論英雄。就商管賽道而言，萬達商管毫無疑問占據了絕對有利的生態位。截至2021年年末，萬達商管總在管面積由2021年6月30日的5416.9萬平米上升到2021年底的5895.4萬平米，是國內管理規模排名第一的商業運營服務提供商。

（來源：公司招股書）

另一方面，萬達商管的第三方外拓能力強勁，收入結構不斷優化，助力長期有質量增長。

數據顯示，總在管項目中來自獨立第三方業主的項目數量達132個，占比為31.7%；總在管面積中來自獨立第三方業主的項目在管面積達1644.8萬平米，占比為27.9%。而在儲備項目中，更是有139個來自獨立第三方業主，占161個總儲備項目的86.3%。

可以看到，萬達商管出色的運營實力和品牌影響力已經得到了市場的反復驗證，未來亦將獲得越來越多來自獨立第三方業主的項目，從而實現可持續的穩步增長。

萬達商管“飛輪效應”正在顯現

地產存量時代下，萬達商管戰略定位清晰，全面實施“輕資產”戰略。

結合最新版招股書的數據，筆者認為在輕資產模式的指引下，萬達商管已經形成了“強大品牌輸出和管理能力——>高水準出租率——>合作商戶數量增加——>吸引更多合作商戶推動業績增長”的正向循環，“飛輪效應”逐步顯現。

從客戶粘性來看，萬達商管2021年底的在管廣場平均出租率高達99.3%，較上半年末的97.7%有明顯上升，保持了一貫的高水準。并且在疫情反復的大背景下，萬達商管2021年全年客流量超47億，車流量約3.7億，較前期數據均有所提升，可見其比同業公司具備更高質量的穩態盈利能力。

從合作商戶及合作品牌數量來看，萬達商管線下商戶數量在下半年由84,666家上升至92,223家，線上商戶數量則由66,413家上升至76,933家。合作品牌數量也突破兩萬大關，達到21,071個。

值得一提的是，2022年以來，萬達商管與北京SOLANA藍色港灣北京SOLANA藍色港灣、北京五棵松卓展購物中心等項目的輕資產合作計劃已正式落地。在當前的市場行情下，這些合作的達成充分體現了萬達商管在行業中集聚優質資源的能力，馬太效應越發明顯。

與此同時，輕資產戰略下，萬達商管也將以更穩健的財務狀況以及更高的資本回報率和股本回報率回饋投資者。

最新的招股書數據顯示，截至2021年12月末，萬達商管的資產負債率降至70.9%，較2021年6月末降低了9.5個百分點；流動比率增至1.3，短期償債能力進一步提升。另外，萬達商管手握充裕現金流，截至2021年末在手貨幣資金超過188億人民幣，可以很好地抓住未來出現的發展窗口期。

2021年全年，萬達商管的資產、股本收益指標較上半年顯著增長，數據顯示，萬達商管的ROA、ROE由2021年上半年的3.9%、45.5%分別增長至2021年全年的10.0%、81.8%。隨著輕資產運營模式優勢不斷釋放，萬達商管的資產、股本回報率大概率會繼續維持在高位。

結語

作為中國唯一向獨立第三方大規模輸出管理的商業運營公司，萬達商管的綜合實力是毋庸置疑的。同時透過最新版的招股書，也能從中窺得萬達商管自身優勢顯著，并有望實現跨越式發展。

站在資本市場的角度來看，物管板塊仍處于估值修復的階段。萬達商管此次向港交所二次遞表，在為自身注入成長新動力的同時，也將為市場再添一個稀缺的優質選項，值得投資者關注。

關鍵詞： 輕資產破局 看萬達商管如何領跑商業物管賽道