2021年以大量房企爆雷作為標(biāo)志性事件，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)快速入冬。進(jìn)入了2022年后，房地產(chǎn)的銷售依舊是一蹶不振，截至4月，中國(guó)主要房地產(chǎn)企業(yè)的銷量一片慘淡，萬(wàn)科、碧桂園、保利等明星企業(yè)也無一幸免。

這些數(shù)據(jù)不難看出國(guó)家住房不炒的決心，房地產(chǎn)泡沫被戳破已經(jīng)是定局，剩下的是時(shí)間問題。但房地產(chǎn)具有金融屬性，如若房地產(chǎn)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速脫鉤也會(huì)造成風(fēng)險(xiǎn)。最直接的來看，地方財(cái)政就第一個(gè)頂不住。

所以在這種背景之下，“因城施策”的動(dòng)作頻現(xiàn)，全國(guó)目前已經(jīng)有超百城采取松綁房地產(chǎn)措施。而全國(guó)房?jī)r(jià)標(biāo)兵長(zhǎng)沙也有了新動(dòng)作，推出“異類”松綁方案：

1）將存量房盤活供作租賃住房，運(yùn)營(yíng)年限不低于10年；

2）盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算。

此舉可謂一舉兩得，既滿足買不起房的打工人居住需求，又盤活了手頭還有錢但是躺平觀望房地產(chǎn)行業(yè)的炒房客，著實(shí)妙哉。

1房?jī)r(jià)洼地

三千年的歷史長(zhǎng)河，從楚漢古城到網(wǎng)紅名城，長(zhǎng)沙成長(zhǎng)為了一座擁有萬(wàn)億GDP，上千萬(wàn)人口的城市。豐厚的文化底蘊(yùn)疊加扎實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，截至2021年，長(zhǎng)沙已經(jīng)連續(xù)14年獲評(píng)“中國(guó)最具幸福感城市”。

除去“小龍蝦”，“茶顏悅色”等網(wǎng)紅標(biāo)簽，長(zhǎng)沙還有一個(gè)最讓人津津樂道的稱號(hào)——“房?jī)r(jià)模范生”。

根據(jù)易居研究院的數(shù)據(jù)，2020年中國(guó)50個(gè)典型城市的房?jī)r(jià)收入比重，長(zhǎng)沙位列第50名，房?jī)r(jià)收入比僅為6.2。

房?jī)r(jià)收入比是指住房?jī)r(jià)格與城市居民家庭年收入之比。

也就是說，以長(zhǎng)沙家庭年收入，平均不吃不喝6.2年即可買入一套房。相較于深圳家庭需要近40年的地獄難度，長(zhǎng)沙對(duì)年輕人的生存環(huán)境十分友好。

用長(zhǎng)沙市長(zhǎng)鄭建新的話來說，“年輕人在長(zhǎng)沙買房，不靠父母也能輕松買得起。”

盡管住房不炒的口號(hào)早就在全國(guó)喊響，但能和長(zhǎng)沙這般有決心的城市并不多。在長(zhǎng)沙，為了控制不斷上漲的房?jī)r(jià)，“四個(gè)4政策”功不可沒：

1、長(zhǎng)沙商品住房須取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年才可交易；

2、長(zhǎng)沙購(gòu)買第二套房，必須在首套房拿證滿4年后；

3、長(zhǎng)沙個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房，按4%的稅率征收契稅；

4、非長(zhǎng)沙市戶籍家庭在本市穩(wěn)定就業(yè)且無住房的，須正常繳納24個(gè)月社保。

在房地產(chǎn)的嚴(yán)控措施之下，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定在1萬(wàn)出頭，和深圳成為兩個(gè)極端。

深圳房?jī)r(jià)高居全國(guó)首位，而長(zhǎng)沙則成為全國(guó)房?jī)r(jià)最低的萬(wàn)億GDP城市。

2再獻(xiàn)妙計(jì)

長(zhǎng)沙憑借出色的房?jī)r(jià)調(diào)控手段成為全國(guó)房地產(chǎn)“模范生”，這是官媒欽點(diǎn)的，也是大家有目共睹的。那這次長(zhǎng)沙交出的松綁作業(yè)又是如何呢？

5月11日，長(zhǎng)沙市培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)工作領(lǐng)導(dǎo)小組發(fā)布了《關(guān)于推進(jìn)長(zhǎng)沙市租賃住房多主體供給多渠道保障盤活存量房的試點(diǎn)實(shí)施方案》，此方案的要點(diǎn)主要有三：

一、由長(zhǎng)沙市住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行監(jiān)管，將存量房盤活供作租賃住房，運(yùn)營(yíng)年限不低于10年；

二、盤活供作租賃住房后，不納入家庭住房套數(shù)計(jì)算；

三、選擇長(zhǎng)房集團(tuán)、長(zhǎng)沙建發(fā)集團(tuán)作為試點(diǎn)企業(yè)，開展盤活存量房供作租賃住房試點(diǎn)，力爭(zhēng)到2025年末籌集租賃住房不少于15萬(wàn)套。

以上措施簡(jiǎn)要來說就是“以租換購(gòu)，盤活存量房”。在理想的預(yù)期下，次此新政能夠重新連接房地產(chǎn)行業(yè)需求與供給這塊斷裂的關(guān)系。

現(xiàn)在中國(guó)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀是打工人需要住房但買不起房，炒房客手頭有房有資金卻周轉(zhuǎn)不起來。

一方面，“變相取消限購(gòu)”有助增加購(gòu)房需求，從而使得房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)過度困難期，同時(shí)助力地產(chǎn)財(cái)政回血。

另一方面，為了取得購(gòu)房資格，又會(huì)促使大量的空置房產(chǎn)進(jìn)入租賃市場(chǎng)，并且是以長(zhǎng)租的形式出現(xiàn)。長(zhǎng)租和短租看似都是租，實(shí)則有極大的區(qū)別。對(duì)于租客來說，長(zhǎng)租比較穩(wěn)定，不會(huì)隨時(shí)面對(duì)房租大幅上漲，或者退租的問題。

可見，長(zhǎng)沙這次交出的作業(yè)滿足了各類人群的需求，即刺激了富人購(gòu)買力，又保護(hù)了窮人的居住權(quán)，可謂是一石二鳥。

不過，長(zhǎng)沙計(jì)策雖美，但樓市多魔。長(zhǎng)沙這次的措施也存在幾個(gè)疑問未解決。

3百密難免疏

首先，如何杜絕炒房客們抱團(tuán)取暖？

既然只要達(dá)成租賃就能有購(gòu)置新房的資格，那兩個(gè)同時(shí)有炒房需求的人互通，交換租金，達(dá)成租賃協(xié)議，他們就能同時(shí)獲得購(gòu)房資格。這種情況，官方會(huì)如何出手管控呢？

另外，既然是長(zhǎng)租，那租金的價(jià)格就變得十分的敏感，這個(gè)由誰(shuí)來定呢？監(jiān)管機(jī)構(gòu)？還是市場(chǎng)？

遙想2020年長(zhǎng)租公寓暴雷的血汗史，想要樹立長(zhǎng)租模式真不是件易事。

當(dāng)時(shí)長(zhǎng)租公寓的玩法大致是公司先通過“高進(jìn)低出”的方式從房東處高價(jià)取得房源，再以低價(jià)快速把房源提供租給房客，最后通過“長(zhǎng)租短付” 收割大量租客的租金捐款跑路，留下房東與房客互相扯皮。

當(dāng)然，長(zhǎng)沙住建局還是有備而來，產(chǎn)權(quán)人是和指定的試點(diǎn)企業(yè)簽訂合同，不存在2020年那種長(zhǎng)租中介卷款跑路的暴雷風(fēng)險(xiǎn)，租金的流水也將受到監(jiān)管，以盡量達(dá)到公平穩(wěn)定。

不過定價(jià)的方法還是一個(gè)問題，房東的房租定價(jià)要是大幅落后于房?jī)r(jià)上漲速度，甚至只能勉強(qiáng)跑贏通脹的話，也會(huì)有引發(fā)房東集體抗議違約的風(fēng)險(xiǎn)，這點(diǎn)也需防范。

目前更多的細(xì)節(jié)還有待官方出臺(tái)細(xì)則進(jìn)行明確，我們還需要靜候佳音。

總的來說，長(zhǎng)沙創(chuàng)新式的“租購(gòu)并舉”政策瑕不掩瑜，如果在上述疑點(diǎn)都落實(shí)到位的情況下，“長(zhǎng)沙方案”有望推往更多的城市進(jìn)行效仿，促進(jìn)中國(guó)的整體房市更健康持續(xù)的建設(shè)。

關(guān)鍵詞： 長(zhǎng)沙最新房?jī)r(jià)調(diào)控政策 究竟有多妙