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6月15日，美國聯(lián)邦儲備委員會宣布加息75個基點，將聯(lián)邦基金利率目標區(qū)間上調至1.5%至1.75%之間。這是美聯(lián)儲自1994年以來單次最大幅度的加息。香港金管局也跟隨美聯(lián)儲加息，將基準利率上調75個基點至2.00%。

(資料圖片)

美聯(lián)儲收緊貨幣政策產(chǎn)生的負面外溢效應讓全球金融市場承壓，各國股市走出震蕩行情。并且，美聯(lián)儲理事沃勒日前還表示，如果經(jīng)濟數(shù)據(jù)符合他的預期，他將支持在美聯(lián)儲7月會議上再次加息75個基點。

可見進入加息周期已經(jīng)是板上釘釘?shù)氖聦崳墒械恼鹗幮星橐殉啥ň郑敲丛谶@樣的宏觀大背景下，什么樣的資產(chǎn)值得關注呢？答案是REITs，并且是那些擁有國內優(yōu)質資產(chǎn)的REITs。

在一眾REITs中，筆者關注到越秀房產(chǎn)信托基金，作為目前在香港和新加坡兩市中持有最大規(guī)模中國資產(chǎn)組合的房產(chǎn)基金，憑借手握國內優(yōu)質底層資產(chǎn)的優(yōu)勢，或是當下較為值得關注的標的。

加息環(huán)境下，REITs投資性價比凸顯

作為一種大類資產(chǎn)配置的類型，REITs不僅擁有了抵御通脹的良好特質，而且兼具股票和債券的優(yōu)勢——既有機會獲得物業(yè)增值帶來的資本利得，又可通過租金收入分配獲取較穩(wěn)定的期間現(xiàn)金流，使得在長時間內REITs 的收益表現(xiàn)明顯要優(yōu)于權益和債券。

但在部分投資者的認知中，加息環(huán)境下，REITs的市場表現(xiàn)會欠佳，但事實真的如此嗎？

其實情況可能恰恰相反，在利率上升的信號出現(xiàn)時，REITs遭到拋售是普遍現(xiàn)象，因為市場認為在利率上升將損害REITs的盈利能力，并且降低其持有的房地產(chǎn)價值。這樣的情緒面變化往往非常強烈，并且在短期內會形成自我強化，但其中是存在誤解的。

在現(xiàn)實中，之所以加息，往往是因為經(jīng)濟過熱或者通脹過高，而這兩者都對REITs相對有利。這也就解釋了為什么REITs在過去的加息周期中實際上跑贏了標普500。復盤過往歷次加息后美股REITs的走勢來看，REITs在加息后的12個月內平均產(chǎn)生17.4%的回報率，這幾乎是標普500回報率的兩倍。

深究其中的原因可以發(fā)現(xiàn)，之所以會出現(xiàn)這樣的情況，是因為REITs總收益率不僅跟利率變動有關，還受債務水平、股息支付、租金等其他因素的作用。

這些因素可以大致分為兩個方面，一是影響REITs實際的股利收益率，二是影響無風險利率。REITs的總收益率由這兩者共同決定，當實際中的股利收益率與10年期國債收益率之間的利差擴大時，REITs公司的總收益率也隨之上升，利差每擴大1個百分點，REITs公司的年度總收益率能提高9.2個百分點。

因而，即使是在升息過程中，如果股利的漲幅超過升息的幅度，股價仍將呈上升趨勢，此時REITs公司表現(xiàn)出較強的股性；但如果股利的漲幅小于升息的幅度，REITs的股價就將呈下降趨勢，而表現(xiàn)出債性。

總之，由于REITs公司兼具股性和債性，所以，其總收益率與單一的某個因素并不是簡單的線性關系。

正是由于這樣復雜的關系，使得我們在研究REITs時，除了關注宏觀的大環(huán)境，更應聚焦到REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)上，關注其每單位基金派息（DPU）的增長情況。

國內資產(chǎn)受熱捧，越秀房產(chǎn)基金優(yōu)勢顯現(xiàn)

基于此邏輯來看當前REITs市場的發(fā)展趨勢，也就不難理解為什么許多REITs開始收購國內資產(chǎn)。原因就是當前的全球經(jīng)濟大環(huán)境下，國內的經(jīng)濟復蘇動力要明顯更強，對應資產(chǎn)所帶來的收益率也更高。

先是春泉產(chǎn)業(yè)信托在4月達成一項收購，后是6月，順豐房托和招商局商業(yè)房托也分別公告稱，公司收購了國內資產(chǎn)。除此外，甚至港資背景的REIT，領展房產(chǎn)基金也開始收購國內資產(chǎn)。

可見，國內資產(chǎn)的優(yōu)質獲得了各大基金的一致性預期。在這一眾REITs中，越秀房產(chǎn)基金作為香港和新加坡兩市中持有最大規(guī)模中國資產(chǎn)組合的房產(chǎn)基金，可以說是領先行業(yè)的存在。

并且，正如前文所說的，足夠厚的DPU才是REITs產(chǎn)品的核心競爭力。去年，越秀房產(chǎn)基金通過收購越秀金融大廈，成功將物業(yè)組合將增至9項，有效地增厚了基金的內在價值，為基金單位持有人帶來更高的投資回報。

圖：越秀房產(chǎn)基金不斷增厚的分派

資料來源：公司年報，格隆匯整理

梳理越秀房產(chǎn)基金的底層資產(chǎn)可以發(fā)現(xiàn)，包括越秀金融大廈在內的眾多優(yōu)質資產(chǎn)，呈現(xiàn)出幾大共性。

首先是區(qū)位優(yōu)勢明顯，基金的物業(yè)組合位于廣州、上海、武漢及杭州的核心商業(yè)區(qū)域。其中，廣州國際金融中心和越秀金融大廈均位于廣州珠江新城的核心金融商務區(qū)，可以說地理位置極其優(yōu)越。

再者是運營優(yōu)勢顯著，越秀房產(chǎn)基金旗下各大物業(yè)資產(chǎn)的客戶，涵蓋了世界500強企業(yè)和各行業(yè)的領頭企業(yè)，屬于極優(yōu)質客戶，租金水平具有較強競爭力。即使在去年國內房地產(chǎn)、教育行業(yè)新政策影響下，管理人也透過高效有序談判、整合內部資源、主動招商引客等措施，成功化解經(jīng)營風險。

最后是資產(chǎn)極具稀缺屬性，無論是越秀金融大廈，還是廣州國際金融中心（IFC），作為廣州地標性建筑，同時也是粵港澳大灣區(qū)的核心商業(yè)區(qū)，其具備難以替代的稀缺性。

除了底層資產(chǎn)的優(yōu)質，越秀房產(chǎn)基金的融資能力也是一大值得關注的重點，尤其是在當前的加息背景下，能否以更低的融資成本獲得資金，顯得更為重要。

相比于其他REITs，越秀房產(chǎn)基金去年收購越秀金融大廈時使用了供股募資的方式進行。這樣的方式對于越秀房產(chǎn)基金而言，不會產(chǎn)生利息負擔或額外債務，對維護未來債權融資的空間，以及維護投資評級均有所幫助。

更為關鍵的是，由于減少借貸，因此減低了銀行加息的影響，所以相較于其他REITs，其融資成本更顯優(yōu)勢。

綜合來看，優(yōu)質的底層資產(chǎn)是越秀房產(chǎn)基金能夠維持高DPU的關鍵，較強的融資能力是越秀房產(chǎn)基金對抗宏觀大環(huán)境的有力手段，相輔相成下讓越秀房產(chǎn)基金擁有了更穩(wěn)定的成長屬性。