近期，瑞銀發(fā)表中國(guó)資本市場(chǎng)策略報(bào)告，認(rèn)為中國(guó)股市仍舊充足的流動(dòng)性支持將對(duì)股票估值形成支撐。通觀察過(guò)往宏觀波動(dòng)環(huán)境下的股票表現(xiàn)，瑞銀認(rèn)為小型股票對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的敏感度相對(duì)較低，往往會(huì)有更佳表現(xiàn)。

【資料圖】

為便利投資者，瑞銀決定在不明朗的環(huán)境下，挑選出十只小型股份，國(guó)內(nèi)代建龍頭公司——綠城管理控股(下稱“綠城管理”)，成為入選該推介名單的唯一一家港股上市公司，獲“買入”評(píng)級(jí)，對(duì)應(yīng)目標(biāo)價(jià)8.3港元，距公司當(dāng)前7.08港元左右的價(jià)格，存在約17%的潛在上漲空間。

瑞銀推介的十只小型股名單

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參照公布的挑選標(biāo)準(zhǔn)，瑞銀認(rèn)為綠城管理具備“市場(chǎng)份額上升”、“需求韌性”、“行業(yè)進(jìn)入具備一定障礙”以及“估值合理”等特質(zhì)。

具體來(lái)看，市場(chǎng)份額層面，綠城管理已連續(xù)六年保持行業(yè)第一身位，在近兩年代建行業(yè)關(guān)注度日益提升，資本持續(xù)涌入的背景下，公司2021年的市占率仍同比保持微弱增長(zhǎng)。在前置的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整策略下，預(yù)期公司市占率將隨著政府代建、資方代建等新興業(yè)務(wù)的擴(kuò)張，繼續(xù)保持領(lǐng)先。

綠城管理2020-2021年市占率概況

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需求層面，盡管房地產(chǎn)板塊整體繼續(xù)承壓，但在“三保”交付政策下，代建仍面臨中小房企、地方城投等的大量商業(yè)代建需求；以城市更新、保障性租賃住房為代表的政府代建需求；以及逐漸起勢(shì)的資方代建需求，業(yè)務(wù)滲透率將繼續(xù)提升。在城投平臺(tái)、國(guó)企拿地增多、不良資產(chǎn)處置需求抬升、保障性租賃住房與城市更新政策利好等催化下，代建公司的項(xiàng)目資源和客戶充足。

代建行業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)下行時(shí)逆周期性顯著

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事實(shí)上，觀察過(guò)去十年代建在建面積和商品房銷售面積增速對(duì)比，代建的周期穿越能力更加明顯。對(duì)應(yīng)在綠城管理身上，2021年銷售下行背景下，公司的代建簽約面積逆勢(shì)增長(zhǎng)超20%，并在2022上半年延續(xù)趨勢(shì)。

行業(yè)壁壘層面，在以人才為核心的代建賽道，綠城管理?yè)碛凶畲笠?guī)模的領(lǐng)先人才團(tuán)隊(duì)，構(gòu)建起專業(yè)的代建知識(shí)體系和行業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，具有充分的行業(yè)話語(yǔ)權(quán)和規(guī)則制定權(quán)。

隨著政府代建和資方代建業(yè)務(wù)崛起，綠城管理天然的品牌資產(chǎn)和主體信用優(yōu)勢(shì)已經(jīng)成為公司新的業(yè)務(wù)壁壘。

一方面綠城管理作為綠城中國(guó)下屬公司，擁有央企的信用背書，作為基本面穩(wěn)固的獨(dú)立上市主體，公司保持著良好的產(chǎn)品和服務(wù)信用，在面對(duì)政府部門、國(guó)企央企，和金融機(jī)構(gòu)客戶時(shí)，更易獲得信賴。

另一方面，隨著信用勢(shì)能的擴(kuò)大，綠城管理正在探索信用創(chuàng)造，例如幫助遇困項(xiàng)目重構(gòu)信用，通過(guò)為相關(guān)利益方提供可靠的信用體系，激活產(chǎn)業(yè)生態(tài)，不斷拓寬自身護(hù)城河，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)更大的價(jià)值創(chuàng)造。

估值層面，由于賽道內(nèi)標(biāo)的稀缺，另一代建標(biāo)的中原建業(yè)在業(yè)務(wù)規(guī)模、結(jié)構(gòu)上與綠城管理差異較大，而此前恒生指數(shù)公司亦將綠城管理與眾多物管公司歸于同一指數(shù)內(nèi)，推出恒生物業(yè)服務(wù)和管理指數(shù)，因此可依據(jù)公司輕資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)屬性將之與頭部物管公司綠城服務(wù)、中海物業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象生活進(jìn)行對(duì)比，可以發(fā)現(xiàn)公司當(dāng)前估值倍數(shù)遠(yuǎn)低于可比公司平均水平，為估值提升預(yù)留了空間。

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值得注意的是，今年以來(lái)，綠城管理的輕資產(chǎn)優(yōu)勢(shì)和逆周期屬性強(qiáng)力釋放，在持續(xù)追蹤的機(jī)構(gòu)之外，吸引了花旗、中金等重磅級(jí)機(jī)構(gòu)的積極覆蓋，此次瑞銀主動(dòng)推介更為公司質(zhì)地和投資價(jià)值形成背書，在波動(dòng)的外部環(huán)境下尤顯珍貴。

關(guān)鍵詞： 瑞銀強(qiáng)推綠城管理控股(9979 HK) 代建龍頭具備估值提升空間