過(guò)去的一周，好像在給房地產(chǎn)打雞血。

(相關(guān)資料圖)

毫不夸張的說(shuō)，上周利好密集程度堪稱是“超級(jí)房地產(chǎn)周”。

周六晚上，北京市住建委對(duì)房地產(chǎn)的最新表態(tài)，這是四大一線城市里最先表態(tài)的。

其次，周日下午廣州市住房和建設(shè)局表態(tài)。

周日晚上，深圳市住房和建設(shè)局同步跟進(jìn)。

昨天，又是上海的跟進(jìn)。

4大一線城市，紛紛表態(tài)。

并且，廣州似乎已經(jīng)有謠言開(kāi)始傳出，據(jù)悉是關(guān)鍵性的2點(diǎn)：

1、全市11區(qū)，增值稅免征年限從5年變成2年。

2、家庭購(gòu)買第二套住宅，契稅降低。

比如，買90㎡以下的住宅，契稅從3%降低到1.5%，而購(gòu)買90㎡以上的住宅，契稅則有3%降低至2%。

我先提醒一句，截止我發(fā)文前，廣州這個(gè)謠言還沒(méi)成真，只能說(shuō)不信謠不傳謠，靜等大招官宣為準(zhǔn)。

但不可否認(rèn)的是，市場(chǎng)蠢蠢欲動(dòng)的消息，在一次次挑撥大家的神經(jīng)。

總之，到最新的狀態(tài)，就是多數(shù)城市已經(jīng)開(kāi)始表態(tài)了，表態(tài)之后的政策落地有多猛，還需進(jìn)一步觀察。

口子是逐漸一點(diǎn)點(diǎn)松動(dòng)了。

考慮近期市場(chǎng)熱點(diǎn)非常多，大家關(guān)注的情緒很多，我后臺(tái)的私信和評(píng)論也非常多，包括昨天早上公布了促進(jìn)消費(fèi)的20條利好，很多粉絲問(wèn)我應(yīng)該如何解讀。

我在本周會(huì)有一場(chǎng)閉門直播，就是和大家好好聊聊近期的市場(chǎng)現(xiàn)象。

在我們國(guó)家到底是什么在左右樓市的變化，想必大家都心中有數(shù)，也正因如此，關(guān)注政策變化非常重要，因?yàn)槠渲芯透嬖V了我們?nèi)雸?chǎng)的時(shí)機(jī)。

所以，今年害怕通脹現(xiàn)金貶值，想找到有價(jià)值上車標(biāo)的的朋友，記得掃碼加我微信，開(kāi)播前會(huì)給你免費(fèi)派發(fā)閉門直播門票。

市場(chǎng)指向很明確：精準(zhǔn)刺激剛需和改善。

接下來(lái)的政策到底利好誰(shuí)，早就解密了。

所以，我們正經(jīng)歷自2015年以來(lái)，購(gòu)房成本最低的時(shí)候。

千方百計(jì)降成本，基本上會(huì)從這4點(diǎn)展開(kāi)：

1、降首付

當(dāng)前一線城市最嚴(yán)的是北京，首套最低首付比例35%，房貸利率4.75%，四大一線城市最嚴(yán)。

而二線城市，則有大機(jī)會(huì)首套從3成變成2成，實(shí)際上也有個(gè)別城市在執(zhí)行了。

一套300萬(wàn)房子，首付本來(lái)90萬(wàn)，現(xiàn)在只要60萬(wàn)。

存錢的速度來(lái)說(shuō)，普通家庭要存30萬(wàn)，至少2-3年。

所以降首付，等于降低部分家庭的上車門檻。

提前就把需求釋放到位了。

2、降利率

買房人的成本，大頭除了首付之外，就是利率。

當(dāng)前5年期LPR的利率是4.2%，各地可以根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整，目前最低有3.5%。

但明顯還有繼續(xù)下調(diào)的空間！

我判斷接下來(lái)5年期LPR利率還有15-20個(gè)BP的空間。

除了新增貸款的利率會(huì)降低之外，存量房貸利率也可能會(huì)降低。

之前央行司長(zhǎng)發(fā)聲，鼓勵(lì)商業(yè)銀行和客戶協(xié)商降低存量房貸款利率，雖然現(xiàn)在還沒(méi)傳出實(shí)際的動(dòng)作。

但我認(rèn)為一定會(huì)有銀行撐不住，只要有1家銀行這么干了，為了客戶不流失，銀行只能選擇跟進(jìn)。

如果能像之前那樣打7折，6%的高位利率，就能直線下降到4.2%。

200萬(wàn)的貸款，就能從11991直接降低到9780，直接省2211元。

哪怕只是打8折，也能省個(gè)1500左右，貸款越多，打折越狠，省下的錢越多。

一個(gè)家庭每個(gè)月省下1-2000元，拿來(lái)做日常文旅、餐飲的消費(fèi)，這樣的乘數(shù)效應(yīng)也是非常強(qiáng)大的。

而這本身也是刺激經(jīng)濟(jì)回暖的招數(shù)。

所以，降利率，我認(rèn)為一定是大概率出的。

3、減稅費(fèi)

實(shí)際上幾天前就出臺(tái)了各種稅費(fèi)減免的消息。

其中和住房交易最相關(guān)的，主要是個(gè)稅、契稅、增值稅，以及部分城市的豪宅稅。

呼聲和概率最高的，是契稅、增值稅。

目前仍然執(zhí)行契稅優(yōu)惠，家庭首套且在90㎡以下的1.5%，當(dāng)然每個(gè)城市有差異。

如果這個(gè)還能再降低到1個(gè)點(diǎn)呢，比如深圳二套要3%的契稅，如果能降低到2個(gè)點(diǎn)呢。

總價(jià)越高，這個(gè)能省下的錢越多，深圳改善套均1000萬(wàn)來(lái)計(jì)算，單純契稅就能省下10萬(wàn)。

稅費(fèi)屬于真真實(shí)實(shí)減少購(gòu)房成本的最直接方式。

以上3個(gè)招數(shù)如果都能徹底落實(shí)到位，相當(dāng)于全面降低購(gòu)房成本！

而且這應(yīng)該是自上一輪救市以來(lái)，最有誠(chéng)意的招數(shù)了。

對(duì)于剛需和改善而言，房子是必然要買的，選擇成本低的時(shí)候買，相當(dāng)于一旦房?jī)r(jià)回歸，直接賺了至少20%以上。

這就是踩對(duì)買房時(shí)機(jī)的好處。

我理解現(xiàn)在大部分人都很猶豫，一個(gè)是現(xiàn)在的大招到底有沒(méi)有用啊，如果這次如此大的招數(shù)，還救不起來(lái)，房?jī)r(jià)是不是就可能一瀉千里了呢？

另一個(gè)現(xiàn)在是不是真的到底了呢，會(huì)不會(huì)再等等還有王炸。

關(guān)于大家近期最關(guān)心的問(wèn)題，我會(huì)在這2天有一場(chǎng)不針對(duì)公域的閉門直播，把一些敏感話題我們關(guān)起門來(lái)好好分析。

而且這次掃碼的朋友，我們會(huì)建立學(xué)習(xí)溝通交流的群，大家有什么買房疑問(wèn)會(huì)在群里有專業(yè)的老師進(jìn)行答疑，另外還有原價(jià)1299元的線下課程免費(fèi)給大家線上聽(tīng)課。

這一周房地產(chǎn)利好信號(hào)很滿，機(jī)會(huì)難得，感興趣的掃碼記得掃碼加微信。

其實(shí)還有第4個(gè)，認(rèn)房不認(rèn)貸，這點(diǎn)對(duì)一線城市殺傷力最大。

因?yàn)槎鄶?shù)二線城市早就認(rèn)房不認(rèn)貸了，而這次發(fā)聲，我認(rèn)為直指某些城市的意味很重。

當(dāng)前深圳異地有房且還清房貸，在深圳也需要5成首付。

500萬(wàn)的房子，150萬(wàn)和250萬(wàn)的首付，成本直接差了100萬(wàn)，殺傷力還是很大的。

如果深圳能落實(shí)好認(rèn)房不認(rèn)貸，至少有一批此前買了老家或者在異地有房貸記錄的人，有了低首付上車深圳的機(jī)會(huì)。

我相信這招一出，不少人會(huì)蠢蠢欲動(dòng)了。

畢竟深圳的購(gòu)買力是出了名的兇猛，一個(gè)擁有2000萬(wàn)人口的城市，現(xiàn)在月均二手房成交不過(guò)2-3000套，是其他北上廣的2成左右。

這本身就極其不合理。

如果深圳認(rèn)房不認(rèn)貸，算上首付+稅費(fèi)+利率成本可以低100萬(wàn)以上，這對(duì)剛改類型群體的刺激效用是很大的。

目前四大一線城市都表態(tài)了，但落地的細(xì)節(jié)還未出。

不過(guò)，二線城市的響應(yīng)速度非常快，已經(jīng)開(kāi)始打樣了。

比如合肥，第一個(gè)出臺(tái)一系列地產(chǎn)新政：

但核心沒(méi)有降首付、降稅費(fèi)，更多是推動(dòng)現(xiàn)房銷售、探索商品房按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)、推動(dòng)城中村舊改、大力推動(dòng)貨幣化安置等等。

比如武漢，已經(jīng)發(fā)布2023年度全市中心城區(qū)城市更新及房屋征收計(jì)劃，落實(shí)的速度非常快。

我相信，更多城市會(huì)有落實(shí)細(xì)節(jié)。

而中國(guó)的樓市能不能進(jìn)一步回暖，關(guān)鍵就盯著這4大一線城市能不能真正把招數(shù)落實(shí)下來(lái)。

一旦深圳樓市的行情開(kāi)始回暖，樓市暖風(fēng)也就真的吹起來(lái)了。

這才是這次救市的關(guān)鍵。

對(duì)了，昨天公布了促進(jìn)消費(fèi)的20條利好，作為最大消費(fèi)之一的住房也有提及，依然是支持剛性和改善性需求。

短短一周內(nèi)，3次提及，基本是為落地鋪好了路。

7月后3周是利好頻繁出臺(tái)的時(shí)期，如無(wú)意外，本月會(huì)開(kāi)始集中落地細(xì)節(jié)的公布，馬上我們就會(huì)迎來(lái)政策的底部，隨后3個(gè)月市場(chǎng)底部也隨之到來(lái)。

在此之前，大家一定要抓住信息差，并且要會(huì)找到有價(jià)值的城市和標(biāo)的提前占坑。

我們?cè)诒局軙?huì)有一場(chǎng)閉門直播，就是想和大家聊聊近期會(huì)議表態(tài)和具體已經(jīng)落地執(zhí)行政策的城市，哪些城市最有可能率先回暖，需要提前關(guān)注的，還有哪些已經(jīng)有回暖的勢(shì)頭了？

對(duì)了，還有一部分人應(yīng)該著急賣房了，因?yàn)橄胍匦轮脫Q城市或者做優(yōu)化的，現(xiàn)在還適不適合出手了？

之前著急賣的還要不要再等等，在學(xué)習(xí)我們的房產(chǎn)閉門直播課后，我有一份資料送給大家，就是關(guān)于《七步快速高效賣房法》的資料包，聽(tīng)完直播后會(huì)免費(fèi)送給大家。

想聽(tīng)點(diǎn)不一樣和深入分析的，別忘了掃碼加我微信，我在開(kāi)播前會(huì)給你發(fā)閉門直播門票。

另外，我們本周的考察團(tuán)已經(jīng)啟動(dòng)報(bào)名了，想抓緊時(shí)機(jī)去市場(chǎng)看看行情的，可以掃碼后回復(fù)考察團(tuán)，了解我們本周考察團(tuán)的行程。

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我是大胡子李俊懷。深耕樓市10余年，投資買賣過(guò)10幾套房，最高漲幅14倍。我從不煽動(dòng)“高價(jià)買房”，不吹噓“穩(wěn)漲不跌”。10余年買房路上，用實(shí)踐總結(jié)方法，用腳步丈量城市，已成功幫助2萬(wàn)余家庭實(shí)現(xiàn)財(cái)富升值。

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