毫無疑問，“認房不用認貸”政策措施出臺將利好剛性需求，但也給各地因城施策留下了政策空間，《通知》明確提出，此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。
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新京報貝殼財經(jīng)記者 潘亦純 編輯 徐超
8月25日，據(jù)新華社報道，近日住建部、央行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認定標準的通知》（以下簡稱《通知》），推動落實購買首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。
這是繼政治局會議召開，住建部表態(tài)后首個中央層面出臺的影響較大的政策。58安居客研究院院長張波對貝殼財經(jīng)記者表示，“認房又認貸”是市場投機氛圍濃重背景下出臺的政策，而當前的市場環(huán)境中，投資需求已離場，自住性需求占絕對主導地位，推進“認房不認貸”正是推動市場回歸理性的重要政策之一，宜快速出臺而不宜繼續(xù)等待。
此外，市場還比較關注，這一政策是否會在一線城市落地，針對這一問題，記者采訪的專家的觀點較為一致，即一線城市跟進概率較大，但在審慎之下，政策落地的節(jié)奏不會太快。
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“認房不用認貸”政策推出
地產(chǎn)股大漲
《通知》明確提出，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策，此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。
住建部有關負責同志介紹稱，此項政策將使更多購房人能夠享受首套房貸款的首付比例和利率優(yōu)惠，有助于降低居民購房成本，更好滿足剛性和改善性住房需求。
這一政策導向與7月24日政治局會議提出“適應我國房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，以及隨后的7月28日，住建部部長倪虹在企業(yè)座談會上明確提出，進一步落實個人住房貸款“認房不用認貸”等說法一脈相承。
“認房不用認貸”的政策市場期待已久，消息發(fā)布后，房地產(chǎn)板塊持續(xù)走高，截至收盤，大龍地產(chǎn)、金地集團、濱江集團、華發(fā)股份、中華企業(yè)等股紛紛上漲。
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目前有約16個城市
執(zhí)行“認房又認貸”
政策落地將釋放改善性需求
如何理解這一政策？其實，認房、認貸主要用于銀行發(fā)放貸款時評判首套房、二套房的標準，認房是認所在城市的房子，認貸是認全國的房貸，不過，全國各地執(zhí)行的標準并不一樣，其中，認房又認貸最為嚴格，只要在全國有過貸款記錄，再次申請貸款時，將按照二套房貸來發(fā)放，而二套房貸利率較高，這并不利于購房者購買改善性住房。
以北京為例，北京首套房房貸利率約為4.75%，二套房房貸利率約為5.25%，兩者利差為0.5%，若拉長時間來看，二套房貸利率成本比首套房高不少。且若“認房又認貸”，北京二套房首付比例也比首套房要高出至少30%的比例，極大提高了購房者的換房成本。
那么，如果“認房不用認貸”的政策落地，將給市場帶來哪些影響？
德邦證券研報顯示，過去，“認房又認貸”的限購政策有過多次放松和收緊。比如在2014年時，樓市低谷期，42個限購城市取消限購，只有北上廣深4個一線城市仍維持。2022年以來，隨著市場壓力加大，部分城市也對該政策有所放松，目前僅約16個城市仍執(zhí)行“認房又認貸”，包括北上廣深及西安、廈門、成都、長沙、合肥等城市。
記者注意到，這16城基本都是一線城市或二線核心城市，比如西安和成都，便是兩大西部核心城市。
德邦證券研報顯示，若這16個城市全部調整為“認房不認貸”，“賣一買一”的房貸利率能降低0.3%-1.3%個點，平均降低0.83%，大部分城市首付比例能調降5%-40%，平均降低14%，因此，政策調整后將激活“賣一買一”的改善性需求。
諸葛數(shù)據(jù)研究中心首席分析師王小嬙認為，這一政策將利好兩類購房群體，一類是常住地有一套貸款住房準備賣出房子換房的群體，一類是在常住地外其他城市有過房貸記錄但本地無房的購房客群，政策若落地，這兩類客群再次購買房屋將按照首套房的房貸利率計算，可直接降低購房成本。“對市場而言‘認房不用認貸’有利于改善性需求的釋放，也符合更好滿足改善性合理住房需求的政策方針，提升市場活躍度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。”
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進則認為，這一政策是當前房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升中非常重磅的政策。目前，地方出臺政策較多，尤其是一些二線城市持續(xù)發(fā)布政策，但市場方面依然很期待高層有一個更為統(tǒng)一的政策，此次三部門明確定調，對于后續(xù)各地房地產(chǎn)政策落地具有較好的指導意義。
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一線城市是否執(zhí)行？
專家：落地概率較大 但節(jié)奏較慢
毫無疑問，“認房不用認貸”政策措施出臺將利好剛性需求，但也給各地因城施策留下了政策空間，《通知》明確提出，此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。
那么，一線城市是否會落地相關政策備受市場關注。盡管整體來看，一線城市樓市依然堅挺，但也面臨較大壓力。統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，7月份，一線城市新房銷售價格環(huán)比連續(xù)兩個月持平，其中，北京、上海環(huán)比分別上漲0.4%和0.2%，廣州、深圳環(huán)比分別下降0.2%和0.6%；二手房方面，一線城市銷售價格環(huán)比下降0.8%，降幅比6月擴大0.1個百分點，其中，北京、上海、廣州、深圳環(huán)比分別下降0.6%、0.7%、1%和0.9%。
針對這一問題，記者采訪到的專家觀點比較一致，即一線城市跟進概率較大，但基于審慎原則，政策落地的節(jié)奏不會太快。
王小嬙表示，在當前市場持續(xù)下行的大背景下，預計一線城市跟進的概率較大。
張波則認為，雖然市場對“認房不認貸”落地的呼聲很高，本次三部門的表態(tài)也為政策落地掃清了一些障礙，但也明確提出，這一政策工具可供城市自主選用，“預計一線城市落地的節(jié)奏可能偏慢。”
嚴躍進認為，鑒于一線城市目前對于“認房不認貸”執(zhí)行的呼聲較高，預計8月底至9月初，一線城市也會陸續(xù)出臺新的房貸政策。
值班編輯 康嘻嘻 李加減
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