又有公募REITs出現上市首日破發的情況。

6月30日，中金湖北科投光谷REIT在上交所上市，但開盤即破發。Wind數據顯示，中金湖北科投光谷REIT盤中最大跌幅超17%，最后收跌6.29%，報2.46元，成為今年首只上市當天就破發的公募REITs。

(資料圖片僅供參考)

去年11月，中金安徽交控REIT成為首只開盤即破發的公募REITs；今年以來這類產品更是頻繁破發，引發行業和投資者的廣泛關注。有專業人士指出，自2月中旬以來REITs指數便持續下跌，市場對于公募REITs二級市場定價仍存在較大分歧。

年內首只上市即破發的公募REITs出現

6月30日，中金湖北科投光谷REIT正式上市。

作為全國產業園區REIT基金的第9單產品，也是武漢首支REIT基金，中金湖北科投光谷REIT被相關各方寄予厚望。

在本月早些時候，中金湖北科投光谷REIT僅向公眾投資者發售一天就提前結束募集。根據公告，扣除戰略配售的部分之后，該基金網下發售的初始發售份額為1.47億份，最終提交的有效認購基金份額數量達57.9億份，網下投資者配售比例僅為2.54%；而在公眾發售部分，初始發售份額為6300萬份，提交的有效認購基金份額數量也達到了10.61億份，最終公眾投資者配售比例約為5.94%。

相比之下，此前較為火熱的公募REITs公眾投資者配售比例幾乎都在1%以下，有的甚至僅有0.23%。但在近期公募REITs市場波動幅度加大、部分項目跌幅較前期有所擴大的背景下，這樣的配售比例也顯示出公眾對于公募REITs這類產品仍然有著比較高的熱情。

6月9日，中金湖北科投光谷REIT發布了合同生效公告，顯示該基金募集期間有效認購總戶數23025戶，有效認購份額6億份，凈認購金額15.75億元。

就在今天，中金湖北科投光谷REIT正式市場交易，不過開盤即出現破發，并且在二級市場的交易價格一路下跌，最大跌幅一度超過17%。下午價格有所回升，最后收跌6.29%，報2.46元。整體來看，中金湖北科投光谷REIT今日的成交額為1.56億元，換手率31.18%。

由此，中金湖北科投光谷REIT成為年內首只上市當天就破發的公募REITs。

專業人士：當前REITs估值定價體系尚不明確

Wind數據顯示，截至6月30日，中證REITs收盤指數的年內跌幅已經超過了20%，可以說今年公募REITs在大類資產中的表現墊底。

從這些產品二級市場的表現來看，除去今天上市的中金湖北科投光谷REIT，其余產品今年以來收益全部為負。其中年內跌幅超過20%的達到4只，28只已上市產品的平均回報為-12.21%。

去年11月22日，中金安徽交控REIT正式上市交易，開盤就出現破發，盤中跌幅一度超過7%，當日收盤下跌4.5%，也使得中金安徽交控REIT成為首只開盤即破發的公募REITs。

而從今年的情況來看，大面積破發已經成為公募REITs的常態，截至6月30日已有13只產品出現破發。其中華夏高速REIT和平安廣州交投廣河高速公路REIT在二級市場的最新交易價格相比發行價都下跌超30%，跌幅分別為37.32%和30.65%。

從不同資產類型來看，倉儲物流、能源基礎設施、保障性租賃住房等類型的公募REITs在二級市場表現出穩定上漲的趨勢；交通基礎設施公募REITs則普遍破發，并且今年以來的收益情況也不理想。

產業園區REITs數量目前是所有公募REITs中最多的，但在二級市場的表現也分化明顯。包括臨港創新產業園REIT、國泰君安東久REIT、華安張江產業園REIT等在內的產業園區REITs相比發行價格都有著不錯的收益，漲跌幅分別達到21.38%、16.41%和13.18%，領跑市場。但也有的園區REITs相比發行價跌幅不輸交通基礎設施公募REITs，并且今年以來二級市場跌幅尤其驚人，例如建信產業園REIT年內已經下跌了26.92%，是跌幅最大的產業園區REITs。

首創證券分析師王嵩在近期的幾篇專題報告中指出，公募REITs板塊行情在近期加速下跌，各類型估值整體回落，交投活躍度同樣有所下降，市場流動性匱乏、投資者行為趨同以及底層資產運營仍承壓等諸多因素強化了市場悲觀預期。

在他看來，公募REITs市場發展初期流通規模較小，資金容納度有限；機構投資者占比高，投資行為具有趨同性；底層資產運營仍承壓，基本面修復兌現存在不確定性；估值體系尚不完善，錨定標準存在分歧等等。

中信證券明明FICC研究團隊也認為，短期來看，宏觀經濟面臨一定下行壓力以及公募REITs市場買盤相對有限，使得投資者情緒偏冷，市場或仍處磨底階段。但中長期維度下，部分個券因市場超跌已具備估值優勢，一攬子穩增長政策的漸行漸近或支撐底層資產經營狀況的逐步修復，疊加市場機制逐步完善或吸引增量資金入場，當前或是優質標的良好的配置時點。

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