6月29日，華南城(01668.HK)披露截至2023年3月31日止年度的全年業績，期內公司實現收入減少57.9%至40.52億港元，錄得母公司擁有人應占凈利潤為7億港元，每股基本盈利為6.34港仙。

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過去一年是華南城發生深度變革的一年，從引入國資背景的大股東到推進戰略合作和資源整合、優化資產布局，為公司帶來了新的機遇和發展動力。

那么這份年度成績單該如何理解？

1、商業模式疊加新BUFF，華南城的無限游戲

研究一家公司離不開對商業模式的探討。

華南城的商業模式一直有其特殊性，作為老牌商貿物流企業其十分注重商貿生態圈的打造和培育，通過在各地建設商貿物流項目，形成商業生態系統的互動和反哺。

在這個商業生態系統中，華南城注重各個商戶之間的互動和協同發展，其積極引入國內外知名品牌和零售商，吸引消費者和客戶流量，為商戶提供良好的運營環境和支持服務。與此同時，華南城也通過物流、物業管理服務、市場營銷活動、金融支持等手段，為商戶提供更多的增值服務和合作機會。

此外，華南城還注重與當地政府、企業等合作，建立良好的合作關系和共贏機制。其與政府合作開展城市更新、土地開發等項目，為城市發展做出貢獻。與企業各方合作也為其帶來更多的商業機會和資源共享，推動整個商業生態圈的發展和繁榮。

通過這一商業模式，華南城能夠實現商貿生態圈的持續發展和增值。商戶在這個生態系統中可以得到更多的客流和業務機會，消費者可以享受到多樣化的購物和服務體驗，華南城自身也能從商業活動和提供的管理服務中獲得穩定的收入和回報。

這種模式可以說在為商業伙伴和消費者創造了更好的商業環境和體驗的同時，也為華南城帶來商業成功和持續增長的機會。

根據美國哲學家詹姆斯·卡斯特爾所提出的觀點有限游戲和無限游戲的觀點，華南城的商業模式在筆者看來其實更傾向于無限游戲這一特質，其追求的是商業生態圈的長期發展和延續，而非僅僅追求一次性的勝利或利潤最大化。

因此華南城十分注重商戶之間的互動和協同，為商戶提供支持和增值服務，并與政府各方實現合作共贏。這種商業模式的目標是不斷打破邊界和規則，持續創新和發展，使商業生態圈不斷壯大和演化。

當然，這個模式的“硬傷”便在于投入成本較大，因此，過去華南城一直被詬病資產負債率過高，但隨著去年國資股東的buff加持，華南城的無限游戲得以延續并展現更強勁的生命力。

2、“質”變下開啟新際遇，大股東加持下華南城的長期看點何在？

翻覽華南城的財報，業績層面著實因為近年來整個外部環境等因素的影響，導致華南城在經營上遭遇了較大壓力。不過從財報中也可以看到華南城也采取了一系列措施來應對挑戰并促進業務增長。

隨著特區建發入股成為公司第一大股東，在特區建發的助力下，華南城在優化負債結構、降低融資成本、提升融資能力上均有不俗表現。財報顯示，2022/23財年華南城加權平均融資成本從上財年的9.0%下降到8.1%，有息負債從上財年的359.8億港元下降到328.3億港元。

過去一年，不論是推動與多家銀行簽訂60億元人民幣大額貸款合同，創下華南城集團自創立以來的最大單筆融資，還是以12.57億元的現金對價入股旗下深圳第一亞太集團，亦或是推動5筆合計15.655億美元優先票據展期，乃至于牽頭發起設立總規模110億元人民幣的股權投資基金，為華南城優質開發項目提供資金支持，盤活華南城集團土地資源，并認購西安華南城的股權等一系列動作，均能夠看到特區建發入局帶給華南城的新變化，這不僅為其長期發展潛力打開了新的窗口，同時也帶來了價值重估的機遇。

由此再來審視華南城的長期發展潛力，如下幾個方面值得考量：

其一，行業的增長潛力。華南城所聚焦的商貿物流行業具有較高的增長潛力，尤其是在中國不斷發展壯大的消費市場背景下。華南城作為行業內的重要參與者，有望從行業增長中獲益，并提供更多的投資機會。而借助特區建發的支持，華南城可以更好地把握行業機遇，進一步拓展商貿物流領域的業務，提高市場份額。同時特區建發的入局為華南城提供了更廣闊的發展空間，使其能夠在商貿物流領域以外探索更多的業務領域，實現業務的多元化發展，降低風險并增加收益。

其二，長期可持續發展能力。華南城商業模式注重長期持續發展而非短期利益追求這有助于建立公司穩定的商業基礎，增加生存能力和競爭優勢。透過專注于打造商業生態圈，集聚商業、物流、金融等多個領域的企業和資源，形成良好的互動和合作機制。華南城獲得了更多的商業機會和增長空間。特區建發作為華南城的最大股東，具備豐富的資源和經驗。雙方可以進行資源整合和協同合作，共同開發具有戰略意義的項目，實現資源共享和優勢互補。這將有助于提升華南城的綜合競爭力，推動公司整體業績的提升。

對此財報中亦提到，特區建發與華南城已達成全面協同合作，南昌、鄭州、南寧華南城“三城七項目”成功啟動，為華南城在建開發項目提供支持，全面保障正常建設運營。

值得一提的是作為老牌商貿物流企業，華南城擁有豐富的優質資產和項目。這些資產和項目可以為投資者提供穩定的租金收入、資本增值潛力以及長期投資回報。而在特區建發的助力下有望進一步激活這些資產的價值，提高其回報率和市場競爭力。

以財報中提到的華南城計劃短期內推進的深圳華南城一期市場城市更新項目為例，該項目位處深圳市龍崗區，地塊面積約為43萬平方米，現狀建筑物建筑面積約為45萬平方米。預計城市更新項目完成后，建筑面積將會大幅提升。結合地理位置以及項目體量不難看出，這個項目所具有的巨大潛力。隨著后續項目的推出也將有望進一步為華南城補充現金流，為其業績帶來新驅動。

3、錨定長期價值增長，持續推進轉型升級

隨著國家經濟結構的調整和新興產業的崛起以及數字化轉型的趨勢，為商貿物流行業的發展帶來了機遇與挑戰。在此背景下，華南城持續推進轉型升級戰略，以錨定長期價值增長為目標，通過不斷提升招商運營水平、引入優質業態和商戶、加大數字化建設力度等舉措，華南城積極應對行業變化，提升競爭力和市場地位。

華南城對市場變化的敏感性和對未來發展趨勢的洞察力在其轉型升級過程中得到了充分體現。

一方面，通過不斷提升招商運營水平和加大銷售去化力度，華南城穩住了業績增長的基本盤。公司管理著八個華南城項目，擁有龐大的自持物業租賃業務。通過持續引入優質業態和商戶，華南城不僅為自身創造了穩定的租賃收入，還為園區的產業發展提供了良好的支持。

與此同時，公司積極拓展新興產業，通過引進中壹醫藥科技產業園項目，進一步拓展醫藥健康等新興產業布局，這也充分顯示了其對未來行業發展的前瞻性思維和戰略規劃能力。

此外，通過舉辦大型企劃展會等活動，華南城積極助推園區產業發展，促進商戶拓展市場，進一步繁榮商貿生態。這些展會活動不僅吸引了大量參展企業和客流，也創造了可觀的銷售額和訂單額。例如，鄭州華南城的年貨節和春季建材五金展銷會，以及南寧華南城的窗簾訂購會活動和南昌華南城的春季品質購物節等，都展示了華南城在商貿運營方面的創新能力和吸引力。

另一方面，隨著新一代信息技術的不斷發展，數字化轉型已成為各行各業的大勢所趨。華南城集團加快數字化建設，通過物聯網和互聯網的整合與連接，公司實現了園區經營管理的數據化和線上化，從而更好地為商業運營提供支持。此外，公司還搭建了一站式跨境貿易服務平臺，為跨境貿易企業提供便利和市場機會，進一步提升了園區的競爭力和吸引力。

總的來看，面對外部市場環境的壓力，華南城積極應對行業變化，著力構建核心競爭優勢，并為未來的發展做好準備。

4、結語

正如清朝陳澹然的《寤言二·遷都建藩議》里的名句：“不謀萬世者，不足謀一時；不謀全局者，不足謀一域。” 在華南城的發展以及轉型升級中，可以看到，其不僅著眼于眼前的市場變化和競爭，還考慮到了未來的發展趨勢和整體的市場地位。

在長期圍繞商貿物流行業中深耕中，華南城展現出成熟的體系、持續的增長、穩定的預期和前瞻性的布局。如今，隨著經濟復蘇和產業復蘇，華南城在大股東特區建發的助力下通過整合優勢資源，同時自身不斷提升運營效率和管理水平，將能夠更好地釋放潛力。

站在當下市場底部轉折的階段，無論是從業績增長、投資回報還是未來發展的角度，華南城集團都具備了吸引人的潛力。難能可貴的是，不論經營狀況如何表現，華南城一直以來在分紅政策方面表現出穩健性和可靠性，盡管上一財年一度中斷派息，但隨著公司財務逐步穩定、經營迎來修復，本財年公司恢復了派息，這一舉措充分展現了公司對股東權益的重視，也增強了投資者對公司的信心，為華南城的長期發展和股東價值創造奠定了基礎。

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