21世紀經濟報道記者 周瀟梟 北京報道 1月14日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部三部門聯合對外發布《關于延續實施支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》（下文簡稱《公告》），明確自2026年1月1日至2027年12月31日，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

其中，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

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《公告》明確指出，現住房轉讓金額為該房屋轉讓的市場成交價格。新購住房為新房的，購房金額為納稅人在住房城鄉建設部門網簽備案的購房合同中注明的成交價格；新購住房為二手房的，購房金額為房屋的成交價格。

《公告》還明確指出，享受該優惠政策的納稅人需同時滿足以下條件：

1.納稅人出售和重新購買的住房應在同一城市范圍內。同一城市范圍是指同一直轄市、副省級城市、地級市（地區、州、盟）所轄全部行政區劃范圍。

2.出售自有住房的納稅人與新購住房之間須直接相關，應為新購住房產權人或產權人之一。

此舉旨在支持居民改善住房條件，減輕居民在換房過程中的稅費負擔，釋放居民改善性住房需求。

21世紀經濟報道記者注意到，此次延續實施支持居民換購住房有關個稅政策，是對2022年9月出臺的個稅退稅優惠政策的延續，且已經是對該政策的第二次延續。

2022年9月30日，財政部和稅務總局聯合印發《關于支持居民換購住房有關個人所得稅政策的公告》，出臺居民換購住房個稅退稅優惠政策，當時該政策執行周期為2022年10月1日至2023年12月31日。2023年8月，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部三部門發文，延續實施支持居民換購住房有關個稅政策，該政策執行周期為2024年1月1日至2025年12月31日。2026年1月，三部門發文延續實施居民換購住房有關個稅政策，政策執行周期為2026年1月1日至2027年12月31日。

國家稅務總局曾在2022年9月出臺了《關于支持居民換購住房個人所得稅政策有關征管事項的公告》，并對居民換房個稅退稅的一些重要操作細節進行解讀，并給出了示范案例。21世紀經濟報道記者參照稅務總局2022年的解讀，給出如下示范案例。

首先，納稅人什么時間內可以享受退稅政策。

按照最新的《公告》要求，在2026年1月1日至2027年12月31日期間，對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個人所得稅予以退稅優惠。

假如，納稅人小周2026年6月出售了一套住房，2027年2月在同一城市重新購買一套住房，由于小周出售和新購住房的時間均在2026年1月1日至2027年12月31日期間，且符合出售自有住房并在1年內重新購買住房的納稅人，故符合政策規定的時間條件。

再者，納稅人退稅金額是怎么計算的。

按照最新的《公告》要求，新購住房金額大于或等于現住房轉讓金額的，全部退還已繳納的個人所得稅；新購住房金額小于現住房轉讓金額的，按新購住房金額占現住房轉讓金額的比例退還出售現住房已繳納的個人所得稅。

假如，2026年8月，小楊出售了一套住房，轉讓金額為240萬元，繳納個人所得稅4萬元。2027年5月，其在同一城市重新購買了一套住房，新購住房金額為300萬元。假定小楊同時滿足享受換購住房個人所得稅政策的其他條件，由于新購住房金額大于現住房轉讓金額，小楊可申請的退稅金額為現住房轉讓時繳納的個人所得稅4萬元。若小楊新購住房金額為150萬元，則可申請的退稅金額為2.5萬元（150÷240×4萬元）。（假設以上均為不含增值稅價格）

需要指出的是，個人在出售自有住房時，有些情形是不需要繳納個稅的，因為各個城市針對個人住房交易往往有稅收優惠政策。以上海為例，個人轉讓自用5年以上，且是家庭唯一生活用房的，取得的所得免征個人所得稅。

據國家稅務總局上海市稅務官網2024年12月份最新的解釋，大致分為兩種情形。

（1）個人轉讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征個人所得稅。

（2）個人轉讓購入不滿5年或家庭非唯一生活用房，按“財產轉讓所得”項目計征個人所得稅，以轉讓財產的收入額減除財產原值、轉讓過程中繳納的稅金和合理費用后的余額，為應納稅所得額，稅率為20%。納稅人未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，稅務機關可對其實行核定征稅，即轉讓收入的1%核定征稅。

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